房貸緊縮政策出臺(tái)一周后,廣州的各家銀行已經(jīng)大力執(zhí)行了新政,二套房首付五成,利率上浮1.1倍已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑?甚至不少銀行已經(jīng)取消了三套 房貸發(fā)放。目前很多有改善型需求的購房者正為此發(fā)愁。

　　實(shí)際上,據(jù)記者最近的了解,目前市場(chǎng)上有不少的方法,被用來規(guī)避或緩解政策收縮帶來的影響。有銀行專門在房貸還款方式上創(chuàng)新,應(yīng)對(duì)新政后利息增 加給貸款者購房帶來的影響,不同還貸方式所產(chǎn)生的利率可以相差幾十萬元。此外,還有不少銀行推出各種貸款產(chǎn)品,不難發(fā)現(xiàn),投資者可以通過這些產(chǎn)品進(jìn)行曲線 貸款買房。

　　銀行貸款品種多樣三套房貸另辟蹊徑

　　目前,有不少銀行推出了多種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。一般個(gè)人消費(fèi)貸款主要是指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的貸款(不包含房貸),包括耐用品 消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款。目前銀監(jiān)會(huì)要求銀行在審批消費(fèi)貸款時(shí)需要客戶提供明確的貸款方向。

　　但事實(shí)上,目前市場(chǎng)上的消費(fèi)貸款產(chǎn)品有不少仍然標(biāo)明“可用于購房”。如某銀行發(fā)行的的個(gè)人其他消費(fèi)貸款“理想生活,圓夢(mèng)自如”,標(biāo)明“可滿足購 房、購車、教育、旅游、婚嫁、耐用消費(fèi)品等多種消費(fèi)需求”,是銀行向借款人發(fā)放的用于個(gè)人綜合消費(fèi)、以房產(chǎn)抵押為主要擔(dān)保方式的貸款。如果用于購買住房 的,貸款額度最高1000萬元。

　　還有某股份制銀行網(wǎng)站對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的介紹上也表示,貸款可用于“出國留學(xué)、大額耐用消費(fèi)品購置、房產(chǎn)購置、住房裝修、車輛購置以及其他用 于購置借款人本人或家庭所需的消費(fèi)品或服務(wù)”。

　　“這些貸款多為房產(chǎn)抵押個(gè)人綜合授信產(chǎn)品,該類產(chǎn)品比較適合用于解決購房者的短期融資需求,一般不會(huì)受到三套房停貸的影響,且短期貸款的話可以 享受短期利率。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外,還有銀行近期推出了購房置換貸款。購房者買房的時(shí)候可以先自籌資金,一筆過支付房屋購買的費(fèi)用,然后可以向銀行申請(qǐng)購房置換貸款貸款,把 房屋抵押,獲得貸款用于償還借款人的債務(wù)。這樣就輕松繞過了第三套房貸款申請(qǐng)不了的問題以及首付的問題。此外,由于一次性支付房費(fèi),購房者還可以額外獲得 開發(fā)商的房款折扣優(yōu)惠。

　　專家提醒:首付慎用消費(fèi)貸

　　其實(shí),還有些貸款申請(qǐng)者是打著裝修的名義,獲得消費(fèi)貸款用于支付房屋首付的。雖然目前監(jiān)管部門要求銀行確認(rèn)貸款的流向問題,但是仍有不少購房者 與裝修公司等相互配合,獲得銀行個(gè)人消費(fèi)貸款用于購房或者支付房屋首付。不過,這種方法屬于違規(guī),專家表示風(fēng)險(xiǎn)比較大,不宜效仿。

　　某股份制銀行業(yè)務(wù)員向記者透露,確實(shí)存在一些漏洞,客戶以申請(qǐng)裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行,銀行按照房產(chǎn)評(píng)估值的7折以內(nèi)提供 消費(fèi)貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。實(shí)際上,該裝修公司與客戶早就達(dá)成了協(xié)議,客戶只需支付一定的手續(xù)費(fèi)就可領(lǐng)走 這部分貸款,用于支付房貸,最終還是銀行解了客戶房貸的“燃眉之急”。

　　應(yīng)對(duì)首付上調(diào):申請(qǐng)?zhí)岣叻慨a(chǎn)評(píng)估價(jià)

　　朱先生最近在到處打聽,看哪些銀行和房地產(chǎn)評(píng)估公司可以幫忙將房產(chǎn)價(jià)值估高,這樣將有利于他變相規(guī)避購房首付的要求。據(jù)了解,一些房地產(chǎn)評(píng)估公 司可以將100萬元的房子評(píng)估提高到120萬元甚至更高,由于目前政策規(guī)定二套房首付五成,那么銀行只能根據(jù)房屋總值,發(fā)放無成的貸款,如果100萬元的 房子,本來只能貸到50萬元,估高了房產(chǎn)價(jià)值后,可以貸到60萬元,相當(dāng)于首付只需要四成。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,一般房產(chǎn)評(píng)估只會(huì)估到地產(chǎn)中介開出售價(jià)的70%左右,但不少客戶以房屋贈(zèng)送面積、可擴(kuò)建、帶學(xué)位等為由,希望提高房屋評(píng)估價(jià) 格,以高房價(jià)抵押房產(chǎn)申請(qǐng)銀行貸款。

　　“確實(shí)有些房產(chǎn)評(píng)估公司可以幫助貸款人將評(píng)估價(jià)格上浮,一套裝修精美、樓層朝向良好的房產(chǎn),將其評(píng)估價(jià)相應(yīng)提高10%以內(nèi),不會(huì)給審核貸款帶來 太大問題,但是1%還是10%,就得看找什么銀行了。而且如果找一些小銀行貸款的話,還可以將房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估提高更多。”該人士表示。