一、看清“內(nèi)部認(rèn)購”真面目

許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：

一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；

二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；

三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢而麻痹大意。

二、慎簽認(rèn)購書

在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷唧w條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

三、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)

對于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

四、規(guī)范商品房面積增減的處理

商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測繪部門的測繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實(shí)測面積不相符。

對于面積增減的處理，建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：

商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不做任何補(bǔ)償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。

五、了解按揭的辦理方法

大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。

實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。

如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理做一明確規(guī)定。

六、追究交樓違約的技巧

有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購房人也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。

當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財(cái)產(chǎn)損失，但這與開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。