近期,有消息稱北京市政府正在考慮對外地投機(jī)購房者出臺限制性措施,外地購房者如果要在北京申請房貸，必須先出示在北京當(dāng)?shù)毓ぷ骰蛘呓?jīng)營活動的完稅證明，沒有在本地納稅貢獻(xiàn)的購房者申請房貸將會受到限制。限制性政策并非戶籍歧視，其本意在于打擊投機(jī)性購房者。

    其實(shí),全國少數(shù)房價漲幅較大的城市,都曾經(jīng)或者正在研究限制外地人購房的問題。從去年12月出臺的“國四條”開始，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，成為房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要目標(biāo)。這其中的“部分城市”，重點(diǎn)指代北京、上海、深圳等幾個一線城市。限制境外人購房,從2006年"171號文"就開始了，而現(xiàn)終于開始考慮限制外省人了，因?yàn)樵谥攸c(diǎn)城市中，外地投資投機(jī)需求旺盛，是推高房價的重要因素之一。

    一線城市和中西部二線城市有些區(qū)別。2009年外地人在上海購買新建商品住宅量占全部新建商品住宅成交量的23%左右，其中境外人士和機(jī)構(gòu)為2%左右，外省人為21%左右。目前我正在為武漢市房管局做《武漢市住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，了解到武漢的一些情況：2009年本市市民購買占總購房人群的56.28%，其次為本?。ǔ沂校┦忻?，占30.46%，外省購房者占比為13.15%，受國家對境外人士購房條件限制的影響，境外人士購房較少，僅占總銷量的0.11%。武漢市省內(nèi)非本市購房比重較高，這其中自住或求學(xué)購房的比重較大，而外省購房中投資投性需求就多了。武漢外省人購房比重明顯小于上海。由此也反映出一線城市限外的意義比中西部二線城市更大些。

    正好前段時間，應(yīng)上海相關(guān)部門的邀請，我對能否在上海部分住宅樓盤中限制外地人購房的問題，做了一些研究。在此僅摘出幾個要點(diǎn)，與大家商榷和分享。

上海市限制外地人購房的措施建議

   1、以是否擁有居住證為限外的重要標(biāo)準(zhǔn)。

    如果簡單的以戶籍為限制條件，必然招致強(qiáng)烈的輿論批評，但若以居住證為限制條件，則基本上能獲得公眾的理解，甚至是支持。

    目前上海的《上海市居住證》針對不同人群分為三類：引進(jìn)人才類、普通從業(yè)類和投靠就讀類，條件分別如下。

    (1)具有本科以上學(xué)歷或者特殊才能，以不改變其戶籍的形式來本市工作或者投資、創(chuàng)業(yè)的境內(nèi)引進(jìn)人才，以及引進(jìn)人才的配偶和其未滿18周歲的未婚子女；

    (2)在本市有穩(wěn)定就業(yè)和穩(wěn)定住所的非本市戶籍從業(yè)人員；

    (3)投靠具有本市戶籍的配偶、子女或者父母的來滬人員；就讀于本市大、中專院校，常住戶口未遷入本市的人員，以及來本市接受非學(xué)歷教育等需在本市居住6個月以上的人員。

    據(jù)2008年1月的媒體報道，上?，F(xiàn)有外地人口600萬左右，400萬沒有居住證。若據(jù)此，則200萬人左右已擁有居住證。2009年6月，據(jù)上海公共行政與人力資源研究所公共行政研究室主任張子良介紹，自2002年實(shí)施居住證制度以來，本市已經(jīng)有27萬人持有引進(jìn)人才類居住證。

    對于大部分采取限制外地人購買的住宅項(xiàng)目，只要持有居住證就可以購買；而少數(shù)住宅項(xiàng)目，可以設(shè)定差異化的標(biāo)準(zhǔn)，以提高政策實(shí)施的精準(zhǔn)性。比如：對于部分高檔樓盤，可以僅限本地居民和人才類居住證購買。對于部分中檔樓盤，僅限本地居民和持人才類、普通從業(yè)類居住證的人群購買。

    2、限外項(xiàng)目的涉及面不宜大，要做到有的放矢。

    首先，限外項(xiàng)目涉及面不宜過大，尤其是在今年樓市調(diào)整時期。限制外地人購房應(yīng)作為政府調(diào)控房價的一種積極姿態(tài)，信號意義大于措施力度。可以先嘗試幾個項(xiàng)目，積累經(jīng)驗(yàn)后再視情況而考慮是否擴(kuò)大范圍。

    其次，從抑制房價的目標(biāo)出發(fā)，應(yīng)側(cè)重于選擇外地投資投機(jī)需求集中的區(qū)域。從環(huán)線分布上，可考慮依次為外環(huán)外、內(nèi)外環(huán)間、內(nèi)環(huán)內(nèi)。從板塊上，可考慮唐鎮(zhèn)、嘉定新城、大寧等（具體板塊可以進(jìn)一步測算去年價格漲幅）。

    再次，可以根據(jù)十五個大型居住區(qū)規(guī)劃，在這些中低價格、中小戶型住宅項(xiàng)目集中的區(qū)域，對區(qū)域內(nèi)部分或全部住宅項(xiàng)目實(shí)行限制外地人購買的措施。

    3、可以嘗試多種方式限外。

    簡單的以是否有本地戶口和居住證進(jìn)行限制購房，是一種比較硬性的行政干預(yù)方式，也可以參考澳大利亞阿德雷德市的做法，以經(jīng)濟(jì)手段限制。比如：沒有居住證的外地人購房，不給予相關(guān)的稅收（如契稅）和信貸（如首付、利率）的優(yōu)惠政策（這需要上海市政府跟稅務(wù)部門和銀監(jiān)部門協(xié)調(diào)）。

    4、防范投資投機(jī)客鉆空子。

    在限外政策下，部分外地投資投機(jī)客可能會借用本地身份證或居住證購房。對此，政府應(yīng)拒絕處于預(yù)售階段的購房人變更合同姓名（變更為外地人）。同時，還可考慮此類項(xiàng)目的購房人不得在交房后兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售給外地人。