繼中行明確取消７折房貸利率之后，工行日前也下發(fā)通知，首套房不再享受７折利率優(yōu)惠。房貸利率優(yōu)惠正在逐漸縮減甚至取消。在此次樓市宏觀調(diào)控的大背景下，這一措施“抑制投機(jī)性需求”的指向十分明確。但一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“打擊面”是否會殃及剛性需求，甚至形成“投資投機(jī)需求”對“剛性需求”的“擠出效應(yīng)”？

　　首套房貸７折利率“名存實(shí)亡”

　　這兩天，上海白領(lǐng)陳荻在外環(huán)附近的東苑佳佳花園看中了一套７７平方米的房子，總價近１４０萬元。盡管屬于首次置業(yè)，但在申請貸款的時候，中介卻告訴他，工行、建行等銀行都對７折利率關(guān)上了大門，一些小銀行審核門檻也大大提高。

　　記者從工行上海分行了解到，該行已取消首套房按揭貸款利率７折優(yōu)惠，若首付僅兩成，貸款利率只能打到８．５折，首付三成及以上，貸款利率可打８折，其中資質(zhì)信用比較好的優(yōu)質(zhì)客戶，可以享受７．５折優(yōu)惠。

　　建設(shè)銀行上海分行閔行支行一位工作人員告訴記者，首套房根據(jù)首付成數(shù)不同，貸款利率也不同：首付在２０％－２５％的，貸款利率打８．５折，首付在２５％－３０％，利率可打８折；首付三成以上可享受利率７．５折。對于記者“首付四成以上聽說可以享受７折利率”的詢問，這位工作人員說：“說是這樣說，但基本上辦不下來。”

　　事實(shí)上，招商銀行、深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行等商業(yè)銀行今年初就取消了首套房７折利率優(yōu)惠，門檻提高至８．５折；對于第二套房貸款，更普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率甚至上?。保埃?。

　　“我以前知道第二套房貸款優(yōu)惠已沒有了，沒想到現(xiàn)在連我這樣的首次購房也受到牽連。”陳荻無奈地說。

　　上海知名個貸中介凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說，銀行今年的重點(diǎn)與其說是“做規(guī)模”，不如說是“做利潤”，縮減利率優(yōu)惠正是基于此。這背后，是整個銀行信貸的明顯緊縮。趙煒介紹，除逐步取消利率優(yōu)惠外，另一個突出的表現(xiàn)是辦貸周期拉長，以前從申請到放貸一般要４０天左右，現(xiàn)在則需要５５－６０天。３月下旬，還有銀行面對符合條件的貸款申請表示“已沒有額度”，只能等到４月份了。

　　利率優(yōu)惠取消，各群體“痛感”有別

　　針對此次利率優(yōu)惠的變動，記者算了筆賬。以首次購買一套１５０萬元的住房為例，首付三成，貸款七成即１０５萬元。目前５年期以上貸款基準(zhǔn)利率是５．９４％，７折利率為４．１５８％，以貸款年限為１５年計，則每個月償還７８５０．１２元，１５年后連本帶息共償付１４１．３０２２萬元，其中利息３６．３０２２萬元。若是８折利率即４．７５２％，則每月償付８１６８．３２元，１５年后連本帶息共償付１４７．０２９８萬元，其中利息是４２．０２９８萬元。

　　利率的１折變動，每個月要多支出３１８．２元。陳荻目前的月收入為８０００元左右，他已決定買房后和女朋友共同負(fù)擔(dān)。他說：“在現(xiàn)在的高房價下，對于首次購房者，即使是７折利率，每月還款都要耗去收入的一大塊，再增加１００元錢都是不小的負(fù)擔(dān)。”

　　不過，對于在去年賺得盆滿缽滿的投資客來說，利率上的小微變動對其造成的資金壓力要小得多。即使是二套房，基準(zhǔn)利率上?。保埃ミ_(dá)到６．５３４％，購買上述房屋每個月償付９１６６．２６元，每個月多出１３１６．１４元，在自有資金實(shí)力雄厚、房價預(yù)期依然看漲的情況下，千余元的增加對投資客、炒房族來說，完全在可承受范圍內(nèi)。

　　永慶房屋總經(jīng)理陳史翎來說，在目前的資金狀況下，投資客最關(guān)心的不是銀行的利率，而是放貸的額度，“只要能貸得到款，對利率的變動并不會太在乎。”

　　房價“巋然不動”　自住需求面臨新困境

　　今年以來各地的樓市，總體上呈現(xiàn)出“量縮價穩(wěn)”的態(tài)勢。進(jìn)入３月以后，一些重點(diǎn)城市的成交量有所回升，但高房價并無明顯松動。

　　市場機(jī)構(gòu)佑威·樓市通１日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，３月，上海商品住宅成交面積為８０萬平方米，比２月大漲１５０％，成交量在連續(xù)三個月下跌后止跌反彈；但３月的成交量僅為２００９年同期的５５％，且今年３月商品住宅成交量還是近５年來最少，可見其反彈力度還是相對不足。價格方面，３月上海商品住宅成交均價為１９７６７元／平方米，環(huán)比２月微漲０．３７％，但與２００９年３月相比卻大幅上漲了４８％，均價已持續(xù)四個月維持在２萬元／平方米上下。

　　二手房市場“反彈”的跡象更為突出。陳史翎分析，３月份二手房市場的一個典型特征是：單價在３萬元／平方米及以上、總價在８００萬元及以上的高檔住宅漲幅最快，可見投資者入市十分活躍；而均價、總價在中低區(qū)域的住房回升卻不明顯。他說，去年一季度是剛性需求趨于活躍，進(jìn)而帶動改善性、投資性需求接連入市，使整個樓市“回暖”；而今年一季度，則是投資性需求在短期觀望以后呈現(xiàn)活躍，房價缺少回調(diào)的動力，也迫使自住的剛性需求陷入持續(xù)觀望。

　　“易居中國”２００９年末的一項(xiàng)調(diào)查顯示，市場上購買商品住宅的真實(shí)情況是，足額貸款、少量貸款和不用貸款的人各占三分之一。業(yè)內(nèi)人士指出，金融貸款政策如何在抑制投資、投機(jī)的同時，避免對大量梯度改善住宅的中低收入購房者設(shè)置障礙，是需要進(jìn)一步研究的問題。