國土部29日公布了《中國城市地價狀況2009》,其中首次明確“租價比”概念,這個由房屋租賃價格與房屋銷售價格相比較得出的數(shù)據(jù),被認(rèn)為是判斷一個城市樓市健康與否的依據(jù)。
國土部所確定的租價比計算公式為:一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。而國土部認(rèn)為,如果這個比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。
據(jù)了解,包括我省青島在內(nèi),國土部持續(xù)跟蹤了國內(nèi)六大城市的各類物業(yè)租價比的變化,數(shù)據(jù)顯示,近五年來銷售價格相對租金水平上漲過快。其中從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,包括青島在內(nèi)的另外5個典型城市租價比走勢大體相同。這一數(shù)據(jù)也顯示,從投資回報率上看,在國土部選取的6個樣本城市中,其住宅租價比均低于5年以上個人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報收益,明顯低于正常投資回報率。
濟南租價比僅為3%低于公積金貸款利率
與青島同樣,濟南樓市也存在租價比低于4.5%的狀況。以濟南核心區(qū)2009年底一處新建小區(qū)為例,記者了解到,到2009年底該小區(qū)樓盤銷售均價已經(jīng)突破9000元/平米,也就是說該小區(qū)一套90平米兩居的房屋總價要在81萬左右。而濟南一二手中介提供的數(shù)據(jù)顯示,這個小區(qū)90平米房屋的出租價格每月在2500元左右,而按照這一數(shù)據(jù)推算,這一新建小區(qū)的租價比僅為3.7%,如果這套房產(chǎn)的投資者有房屋貸款,而這一比例不僅遠(yuǎn)低于5年以上5.94%住房貸款利率,而且比5年以上公積金3.87%的利率也要低0.17個百分點。而按照這一數(shù)據(jù)推斷,憑借租金收益,這一小區(qū)住房要27年才能收回成本,業(yè)主是很不合算的。而山東中原的數(shù)據(jù)顯示,3%是濟南市住宅市場租價比的平均水平。
山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為,房屋租賃市場較為穩(wěn)定,用租賃收益與房屋總價格得出的比例數(shù)值,能部分反映出一個城市樓市的健康狀況,并能反映出樓市發(fā)展的趨勢。李鐵崗稱,不同城市之間租價比的比值是不相同的,“大城市,流動人口多的城市租價比值要高,反之則小”,以濟南、青島為代表的山東樓市,租價比歷來偏低,這說明我省的商品房銷售價格偏高,但至于我省樓市是否存在泡沫,泡沫究竟有多大,還要具體通過成交量分析、空置率等等數(shù)據(jù)來綜合判斷。
根據(jù)對包括我省青島在內(nèi)的國內(nèi)六大城市進(jìn)行的“租價比”數(shù)據(jù)跟蹤調(diào)查,國土部門得出的結(jié)論為:熱點城市樓市出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。
我省有關(guān)專家認(rèn)為,以濟南、青島為代表的山東樓市,“租價比”歷來偏低,這足以表明我省商品房價格目前偏高。