北京市國(guó)土部門和各區(qū)縣政府將拿出已完成土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)用地，優(yōu)先用于政策房建設(shè)。在土地供應(yīng)時(shí)序上，沒有落實(shí)政策房建設(shè)用地計(jì)劃的區(qū)縣，國(guó)土部門不能為其安排商品房開發(fā)建設(shè)用地。日前，市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮表示，今年一季度北京供應(yīng)土地共600公頃，其中保障性住房土地400公頃，超過土地總供應(yīng)數(shù)的60%。

    這是巨大壓力下的政策調(diào)整，也是對(duì)國(guó)土資源部的呼應(yīng)。3月22日，國(guó)土資源部召開全國(guó)視頻工作會(huì)，副部長(zhǎng)贠小蘇表示，各地務(wù)必把保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的供地要求，分解落實(shí)到擬供宗地。同時(shí)，住房供地計(jì)劃和供地時(shí)序要通過國(guó)土資源部門戶網(wǎng)站(中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)頁(yè))及當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)和主要媒體上公開，接受社會(huì)監(jiān)督。如果地方今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布，國(guó)土資源部明令，不得出讓住房用地。贠小蘇說，國(guó)土資源部將于4月上旬向社會(huì)公布各地住房及保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。

    該政策的核心是土地“搭配出售”——地方政府可以出售土地獲取溢價(jià)，前提是必須滿足保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的建設(shè)用地。先做貢獻(xiàn)再拿錢，不解決保障用地的地方政府，將被剝奪獲取土地溢價(jià)的資格。為了維持地方財(cái)政收入，國(guó)土資源部不可能一刀切禁止地方政府當(dāng)?shù)刂?，但希望通過提供保障用地的方式，當(dāng)一個(gè)仁慈的地主。提供公共產(chǎn)品本是政府的職責(zé)，但在經(jīng)營(yíng)土地的極度誘惑下，地方政府通過各地的土地儲(chǔ)備中心獲得最大的溢價(jià)，展示了地方政府土地公司董事長(zhǎng)的本質(zhì)。

    新土地政策執(zhí)行情況如何？會(huì)不會(huì)如以往的政策一樣不了了之？

    政令當(dāng)如山，但現(xiàn)實(shí)是，政令常常出不了中南海。

    政令甫出，常見景觀是看風(fēng)頭，看同僚如何行動(dòng)、看中央政府部門是否動(dòng)真格，而后決定自己的行動(dòng)準(zhǔn)則。一來因?yàn)橐酝慕?jīng)驗(yàn)證明，誰(shuí)先行動(dòng)誰(shuí)倒霉，白白減少了土地出讓紅利。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次要求廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。每年3月底前，市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)將上一年度土地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)施情況、當(dāng)年度土地供應(yīng)計(jì)劃的編制情況報(bào)省級(jí)國(guó)土資源管理部門備案，直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要報(bào)國(guó)土資源部備案。當(dāng)年沒有地方能夠達(dá)成這一標(biāo)準(zhǔn)，較好的廣州公布的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》顯示，上述三種用地供應(yīng)量?jī)H占年住宅總供應(yīng)量的57.3%；二來某些部門常常朝令夕改，地方政府根據(jù)新公布的政策剛出臺(tái)細(xì)則，新的政策又開始推出，讓地方政府尷尬不已。

    土地新政出臺(tái)，各地政府大多口頭響應(yīng)，表示非常重視，而更改、推出具體用地規(guī)劃，表示保障房與普通商品房用地達(dá)到70%的，可謂絕無僅有。北京的供應(yīng)數(shù)是超過土地總供應(yīng)數(shù)的70%。北京屬于特例，兩會(huì)之后的央企地王引起群情激憤，驚動(dòng)了中央，3月23日，國(guó)務(wù)院23日召開第三次廉政工作會(huì)議，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在會(huì)上發(fā)表講話，強(qiáng)調(diào)要規(guī)范國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為，完善土地使用權(quán)市場(chǎng)公開交易制度。北京不得不抽身退步，國(guó)資委等部門官員不得不委屈地“被表態(tài)”。

    如果該項(xiàng)政策得到落實(shí)，此后土地市場(chǎng)會(huì)有兩個(gè)趨勢(shì)。

    毫無疑問，大戶型高端商品用地價(jià)格將更高。地方政府必須通過更高的房地產(chǎn)價(jià)格來彌補(bǔ)保障房增加之后的缺口。如杭州全市土地出讓金將達(dá)到1200億元，或超地方財(cái)政收入1倍。減少70%的土地收入要通過30%來彌補(bǔ)，高端商品房的購(gòu)買者會(huì)被變相收取住宅稅，商品房市場(chǎng)會(huì)成為富人的游戲。這是新加坡模式的翻版。

    為了降低拆遷與保障成本，新辟土地建立新城抬高新城地價(jià)會(huì)大行其道，舊城大規(guī)模拆遷整治的高峰不再出現(xiàn)。

    同時(shí)，尋租現(xiàn)象與鉆漏洞現(xiàn)象會(huì)增加，開發(fā)商與地方政府都擅長(zhǎng)貍貓換太子的游戲。在70%的供地包括中小套型普通商品房，只要建兩套小戶型房，打通后就是一套設(shè)施齊全的大戶型房，在70、90政策出臺(tái)后，開發(fā)商就有了應(yīng)對(duì)政策的拿手絕活。

    而經(jīng)濟(jì)適用房用地改變身份變成商品房用地同樣屢見不鮮，鄭州是保障房造別墅，上海閔行區(qū)顧戴路的1500畝地塊，其中古龍基地600多畝，平吉基地880多畝，原本用于為上海低收入居民建造經(jīng)濟(jì)適用房，但最后蓋起來的卻是高檔商品房。這1500畝地塊從來就沒有公開“招拍掛”出讓過。只需要補(bǔ)交200元—300元/平方米的土地出讓金，將劃撥用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩坑玫兀课菔褂脵?quán)證就可以由經(jīng)濟(jì)適用房變身為擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房。

    中國(guó)重歸保障房為主體的市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，在此過程中，解決地方政府的財(cái)政壓力，通過法律懲治保障房過程中的欺詐與尋租，認(rèn)真調(diào)查各地的低收入人群，是建立保障體系的三大前提。

注：一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不遵從供求關(guān)系，完全遵守投資法則。
    官員、房地產(chǎn)商與國(guó)土資源部大叫供應(yīng)不足，情況如何？
    引述一篇文章。
    據(jù)社科院城調(diào)隊(duì)調(diào)查顯示，中國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬(wàn)套。
    按每套住房居住3人計(jì)算，雖然幾乎所有30萬(wàn)人以下小城市的市區(qū)住房總量都僅有10多萬(wàn)套甚至不足10萬(wàn)套，但對(duì)市區(qū)人口超千萬(wàn)甚至達(dá)到4000萬(wàn)人的特大城市而言，一個(gè)城市就能擁有500-1000萬(wàn)套住房，其中出現(xiàn)100萬(wàn)套甚至更多空置住房是完全可能的。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，目前全國(guó)有上海、廣州、北京、天津、成都、深圳、東莞、佛山、杭州、南京、沈陽(yáng)、武漢、重慶、西安等14個(gè)城市人口超千萬(wàn)，按平均每個(gè)城市空置100萬(wàn)套住房計(jì)算，其空置房總量就達(dá)1400萬(wàn)套；此外，全國(guó)還有哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、石家莊、唐山、太原、濟(jì)南、青島、蘇州、常州、溫州、寧波、鄭州、南昌、福州、廈門、長(zhǎng)沙、中山、江門、惠州、昆明、貴陽(yáng)等至少22個(gè)實(shí)際非農(nóng)人口介于500-1000萬(wàn)的城市，按平均每個(gè)城市空置50萬(wàn)套房計(jì)算，共空置1100萬(wàn)套住房；非農(nóng)人口介于100-500萬(wàn)的城市還有至少80個(gè)，按平均每個(gè)城市空置20萬(wàn)套房計(jì)算，共空置1600萬(wàn)套。僅這110多個(gè)大城市的空置房數(shù)字相加，總量就已經(jīng)超過4000萬(wàn)套，全國(guó)還有非農(nóng)人口介于30-100萬(wàn)的城市約160個(gè)、非農(nóng)人口介于10-30萬(wàn)的城市約370個(gè)，據(jù)此推測(cè)，全國(guó)660多個(gè)設(shè)“市”的城市共空置6540萬(wàn)套住房是完全可能的，也是可信的（全國(guó)“設(shè)市”的城市合計(jì)為660多個(gè)，另有縣城1660多個(gè)）。
    6540萬(wàn)套空置房意味著什么？按每套房供3人居住計(jì)算，這些空房可居住近2億人！而在1999-2008年這個(gè)城市化加速上升的10年中，我國(guó)城市非農(nóng)人口總共也只增加2億人左右！也就是說，目前全國(guó)660多個(gè)設(shè)市的城市的空置房總量可以滿足我國(guó)10年的城市化進(jìn)程所需！目前我國(guó)實(shí)際人口總量約為14.3億，2008年底全國(guó)城市化率為45.7%，可供2億人居住的空置房也意味著：在全國(guó)城市化率達(dá)到60%這個(gè)“全面工業(yè)化”的水平以前，全國(guó)的城市可以不再建新房！何況，目前全國(guó)在建的住房還有1250萬(wàn)套！而且，不包括在上述660多個(gè)城市之內(nèi)的全國(guó)1600多個(gè)縣城也還有大量空置房！