央企拿地都瘋了，背著地方債定時炸彈的地方政府，又可以喘口氣了。房地產(chǎn)還處于上升通道，所有的資源都企圖綁上房地產(chǎn)。
兩會并沒有阻止地王圈地的熱情，北京這幾天連續(xù)上演了央企搶地高潮，繼中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國兵器裝備集團(tuán)以及中國煙草集團(tuán)紛紛圈地稱王之后，保利地產(chǎn)又以50.4億搶下大望京地塊。
國土部十九條禁令中的“開發(fā)商拿地先繳20%保證金”，“合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年”等條款對于財大氣粗的央企來說，根本就是毛毛雨，但對于中小開發(fā)商甚至老大萬科來說，卻都是一道障礙。
事實上，從2009年開始起，央企搶地已經(jīng)成為傳統(tǒng)的開發(fā)商的一場噩夢。萬科的王石早就憤恨不已，聲稱不當(dāng)?shù)赝?，最近又說，“不拿地是自律”，作為上市公司來說，誤判市場會遭到股東們的不滿，但又能怎么樣呢？
潘石屹更是數(shù)落任志強(qiáng)“拿錢買丟人”，任志強(qiáng)則一改往昔的強(qiáng)勢，聲稱自己“很無能”。
事實上，王石、任志強(qiáng)現(xiàn)在被迫到二線甚至三四線城市發(fā)展去了，而潘石屹在手握巨額上市資金后，2008年等待百日劇變好收尸，但無奈的是只能象征性地收了上海著名的爛尾樓東海廣場。筆者在2007年曾經(jīng)說過，開發(fā)商將轉(zhuǎn)移到二線城市和三四線城市，沒想到不僅僅是中小開發(fā)商如此，大開發(fā)商也已經(jīng)被擠出了寸土寸金的一線城市。
而且，更讓他們出離憤怒的是，兩會期間信誓旦旦的整治地王的聲音尚未落地，但央企已經(jīng)用行動“踐踏”了政策。以至于央視主持人白巖松發(fā)出“房地產(chǎn)市場究竟是總理說了算，還是總經(jīng)理說了算”質(zhì)問聲音。
為什么央企拿地這么瘋狂呢？我們姑且不論其市場的動因，單單從地方政府角度來說，此事已經(jīng)非常尷尬。就北京市來說，截止到3月15日，不到三個月賣地收入已經(jīng)超過去年賣地收入的一半。
央企瘋狂拿地是在地方債出現(xiàn)在不妙的背景下，地方財政可能面臨巨大的風(fēng)險，如果不排除這些風(fēng)險，勢必削弱地方政府的執(zhí)政能力。
地方政府由于財政收入過于薄弱，因此，地方債已經(jīng)成為大隱患。可以說是一顆顆埋在地方政府地上的定時炸彈，如果不能處理好，地方債危機(jī)就會蔓延。在這種背景下，地方政府只能賣地生財還債。
地方債有多少呢？中金公司研究報告預(yù)計，2009年末，地方政府融資平臺貸款余額(不含票據(jù))約為7.2萬億元，其中2009年凈新增約3萬億元。預(yù)計2010年和2011年后續(xù)貸款約為2萬-3萬億元，2011年底達(dá)到約10萬億元。報告稱，2009年底主要上市銀行地方政府融資平臺貸款約占貸款總額的10%，國開行和地方性金融機(jī)構(gòu)占比相對較高。10萬億元的地方政府負(fù)債約占中國2009年GDP的三分之一，相當(dāng)于中國外匯儲備的70%。
當(dāng)前，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)正在蔓延，希臘債務(wù)危機(jī)幾乎拖垮了政府，而此前的冰島幾近國家破產(chǎn)，葡萄牙、西班牙、南歐四國以及法德和英國，都面臨著巨額的債務(wù)危機(jī)，美國債務(wù)更是驚人，作為一個主權(quán)國家，他們有更多的手段和方式解決債務(wù)問題，但對于地方政府來說，最簡便的手段就是賣地生財好還債。
眾所周知，地方政府的土地財政，就是 “第二財政”，這個財政事實上比第一財政對地方政府更具有實質(zhì)性的意義，因此，賣地還債是地方政府的幾乎單一選擇。習(xí)慣于“寅吃卯糧”的地方政府，在銀行的配合下，天然地傾向于選擇貸款－建設(shè)－賣地－還貸的資金運作方式。因此，為了這個運作循環(huán)不至于破產(chǎn)，地方融資真正的平臺不至于斷了后路，只能保持旺盛的土地市場，否則，對于地方政府來說，將是一場難以扛起的夢魘。
很多人說房地產(chǎn)“綁架”各個角落，但事實上，很多是這些角落期待被“綁架”。資本惡炒土地和房屋，很多行業(yè)期待房地產(chǎn)借房地產(chǎn)的熱氣來走出困境，各個產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險都指向了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)淪為人人都指著脊梁骨罵的房老大。地方政府借助土地杠桿經(jīng)營城市，雖然取得了有目共睹的成就，但也造成了房價的剛性上漲，幾乎無法進(jìn)行調(diào)整，因為“綁在”房老大身上的利益太多了，多的讓所有的力量只能選擇忍耐。因為一旦沖動，就能捅出一個大窟窿，想堵也堵不住。人們發(fā)現(xiàn)，如果以前痛罵中小開發(fā)商很“無德”，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，央企地王是更野蠻。樓市已經(jīng)變天了，產(chǎn)業(yè)環(huán)境早已經(jīng)不是“完全競爭”市場了，一個個巨無霸正在盤踞在最有利的位置，2007年的那些巨無霸們已經(jīng)開始失落了，怪不得王石不愿談房價了，不愿談拐點和泡沫了，潘石屹嘲笑任志強(qiáng)“拿錢買丟人”豈不是也在自我解嘲嗎？面對如此變局，傳統(tǒng)的開發(fā)商們也只能如此自我解嘲了。
房地產(chǎn)已經(jīng)被太多的利益和資源掛靠上了，這是將房地產(chǎn)放在“火上烤”，且不說樓市如何，但地方財政對于房地產(chǎn)如此依賴，風(fēng)險實在是很大，增加地方分享稅收的比例，重新調(diào)整稅收制度，或許已經(jīng)是繞不過的問題了。
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