購買一套稱心如意的房子，是許多老百姓的夢想。如果落入不良開發(fā)商設置的陷阱，購房人甚至可能血本無歸。因 此，消費者有必要了解商品房買賣特別是預售商品房買賣過程中可能存在的風險，避免出現(xiàn)“人為刀俎，我為魚肉”的被動局面。
一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆
房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負擔。在明 確自己應該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質(zhì)上是不平等的。實踐中 曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預售款和在預售房地產(chǎn)上設置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權(quán)益。為此，相關(guān)法律法規(guī)對于開發(fā)商的售樓資格 作了若干限制，即開發(fā)商作為預售人，應當以書面方式向預購人明示下列事項，使預購人能夠較為全面真實地了解商品房預售的信息：(一)預售人的名稱、注冊地 址、聯(lián)系電話和法定代表人；(二)商品房預售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認的復印件；(三)項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；(四)項目及其配套設施的平面 示意圖；(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤辦法；(六)預售商品房的價格和付款辦法；(七)商品房預售款的專用帳戶； (八)物業(yè)管理事項；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。如果以上條件都具備的話，說明開發(fā)商在國有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預售前 的開發(fā)等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對商品房后期建設與管理也有明確的計劃，購房者大可放心與之談判。
二、看清“內(nèi)部認購”的真面目
許多開發(fā)商在樓盤預售前，喜歡搞內(nèi)部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認購的價格相對較低，有一定的吸引 力。對此，筆者認為，由于內(nèi)部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓 金，導致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記 備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。
三、明確售樓廣告的法律效力
許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除 非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《廣東省商品房預售管理條例》規(guī)定，預售人發(fā) 布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內(nèi)容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預售許可 證的編號和發(fā)證機關(guān)。預售人發(fā)布的預售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預售人發(fā)布預售商品房廣告時，應 當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應當責 令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的 事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。
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一房二“嫁”只賠已付房款3%
表現(xiàn)：某公司規(guī)定，雙方簽訂協(xié)議后，若甲方（出賣人）將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應付給乙方已付房款3%作為對乙方的經(jīng)濟賠償。
分析評述：《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人可請求解除合同、返還已付 購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該條款排除了消費者的上述法定權(quán)利，違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》 第十條規(guī)定：“合同格式條款不得含有排除消費者主要權(quán)利的下列內(nèi)容”中的第四款，即“消費者依法享有的其他主要權(quán)利”。
拒繳物管費 業(yè)主遭停水斷電
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。
分析評述：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停 水、停電、停氣。該條款違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》第十一條規(guī)定：“合同格式條款不得含有擴大提供方權(quán)利的下列內(nèi)容”中的第四款，即“違反法 律、法規(guī)擴大經(jīng)營者的其他權(quán)利”。
裝修垃圾物 物管不運也收費
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運不運垃圾，都必須繳垃圾運輸費4元/平方米。
經(jīng)有關(guān)專家研究，市工商局舉辦的“我們身邊的霸王合同”主題維權(quán)活動今日發(fā)出第三號行業(yè)霸王條款通報，房地產(chǎn)業(yè)共有10條不平等合同格式條款上榜，內(nèi)容涉 及認購房屋限期未簽合同不退定金、一房兩“嫁”開發(fā)商減輕違約責任、屋頂外墻廣告業(yè)主管不著等，霸王條款隱身于買房、住房的各個環(huán)節(jié)。
7天內(nèi)不簽買房合同 定金不退
表現(xiàn)：某房屋認購書規(guī)定，本認購書簽訂后7日內(nèi)，認購人未與開發(fā)商簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還。
分析評述：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、定購、預定等方式向買受人收受定金，作 為訂立商品房買賣合同擔保的，如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應按法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合 同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”因此，如買賣雙方不能就某些購房條款達成一致意見，而這些不能合意的條款又未在預約中事先約定，此時合同不 能成立應屬正常，雙方均不構(gòu)成違約，定金應予退還。該條款違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》第九條規(guī)定：“合同格式條款不得含有加重消費者責任的下列 內(nèi)容”中的第三款，即“違反法律、法規(guī)加重消費者的其他責任”。
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停水停電致交房延期 開發(fā)商免責
表現(xiàn)：某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定，非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工 或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等，出賣人在交房時告知買受人即可延期交房。
分析評述：上述原因中，有的確可作為免責事由，如不可抗力等；有的則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質(zhì)量責任、因技術(shù)上需要更改 圖紙等，這些應由開發(fā)商承擔違約責任；其他如高考期間停工等是開發(fā)商可預料，也不能作為免責事由；而像施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造 成，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任，再依法向第三人追償。該條款違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》第八條規(guī)定：“合同格式條款不得含有免除或限制提供 方責任的下列內(nèi)容”中的第四款，即“依法應當承擔的違約責任”。
屋頂外墻廣告 業(yè)主管不著
表現(xiàn)：某商品房買賣合同規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房 產(chǎn)和設施權(quán)益屬出賣方。
分析評述：《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設單位不得擅自處分；利 用上述物業(yè)和設備進行經(jīng)營，應征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會的決定使 用；已納入分攤面積的公用部位產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。此條款違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》第十條規(guī)定：“合同 格式條款不得含有排除消費者主要權(quán)利的下列內(nèi)容”中的第四款，即“消費者依法享有的其他主要權(quán)利”。
一房二“嫁”只賠已付房款3%
表現(xiàn)：某公司規(guī)定，雙方簽訂協(xié)議后，若甲方（出賣人）將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應付給乙方已付房款3%作為對乙方的經(jīng)濟賠償。
分析評述：《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人可請求解除合同、返還已付 購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該條款排除了消費者的上述法定權(quán)利，違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》 第十條規(guī)定：“合同格式條款不得含有排除消費者主要權(quán)利的下列內(nèi)容”中的第四款，即“消費者依法享有的其他主要權(quán)利”。
拒繳物管費 業(yè)主遭停水斷電
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。
分析評述：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停 水、停電、停氣。該條款違反了《太原市合同格式條款監(jiān)督條例》第十一條規(guī)定：“合同格式條款不得含有擴大提供方權(quán)利的下列內(nèi)容”中的第四款，即“違反法 律、法規(guī)擴大經(jīng)營者的其他權(quán)利”。
裝修垃圾物 物管不運也收費
表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運不運垃圾，都必須繳垃圾運輸費4元/平方米。
