改善型購房者的權益保障
2月23日，在“國11條”基礎上北京市出臺“京11條”，該政策在土地供應方面，對住房土地供應結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應等，從長遠看有利于房價穩(wěn)定發(fā)展。在二手房市場方面，繼續(xù)強調(diào)嚴格二套住房購房貸款管理，并未提及改善型購房，應是將其劃入二套的范圍，一定程度有所收緊；并嚴格執(zhí)行國家有關個人銷售住房的稅收政策，營業(yè)稅去年末已經(jīng)“2改5”，收緊政策明顯。但目前市場的改善型需求仍然存在，據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前改善型購房比例雖然有所回落，但占比仍達到15%左右。
因此，針對二套房市場的反應情況，北京中原三級市場研究部在3.15到來之際，特別提醒此類改善居住的消費者在購房時注意以下幾點：
1、對新居住區(qū)域的選擇。一般來講，改善型購房或為家庭成員增加如小孩的出生、父母的共同居住，或為孩子教育而換房，或是對生活要求的提高而改善居所等，對住房區(qū)域的選擇一定要全面的考慮區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學校等的分布情況等，全面衡量自己的經(jīng)濟能力和換房的要求。
2、原來住宅的處理。在實現(xiàn)自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，以租金來還換房后的貸款，在減輕還貸壓力的同時也可以避免在目前樓市低迷的情形下售房不能達到自己的理想價格。
3、相關的交易稅費要理清。換房業(yè)主在“賣舊買新”升級置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和買房雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經(jīng)濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金；商品房交易時不需要繳納土地出讓金。
4、賣與買是否同步進行的考慮。如果想要換房，手頭資金又不充裕需要售房款救急的消費者，可以考慮盡量促買、賣交易同時進行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。北京中原三級市場研究部的分析師建議買與賣的時間同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后與賣房，可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的首付款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。
5、后續(xù)生活費用等的考慮。消費者改善型換房時要考慮到自己目前的經(jīng)濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。
