——中國房地產(chǎn)研究會(huì)人居委開彥暢談“國十一條”重要意義 

今年年初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國十一條”)，受到了業(yè)界的密切關(guān)注。這不僅是對我國今年房地產(chǎn)市場的基本定調(diào)，而且為解決“夾心層”住房問題提出了明確的方向。文件首次提出的“加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)”等亮點(diǎn)還將對我國的住房政策與供給體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。為此，中國房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任兼專家組組長開彥，接受本報(bào)的專訪，深入解讀了“國十一條”的重要意義及影響。

“國十一條”的主旨并不是“打壓”

開彥首先對“國十一條”的出臺背景與總體思路進(jìn)行了解讀。

他認(rèn)為，“國十一條”的調(diào)控方向和定位均較為準(zhǔn)確地把握住了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵和要害，是對近期房地產(chǎn)健康發(fā)展方向的全面評價(jià)和概括。他強(qiáng)調(diào)，“國十一條”的主旨并不是像一些房地產(chǎn)企業(yè)所理解的對市場的“打壓”，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中進(jìn)行的一次十分必要的調(diào)整，調(diào)整的起因在于我國自房改以來對政策性公共住房建設(shè)的認(rèn)知和忽略！

具體如何理解呢？開彥做了進(jìn)一步的解釋。他說：“住宅屬性本質(zhì)上有兩個(gè)基本點(diǎn)。一個(gè)是商品屬性，一個(gè)是公共屬性。這決定了住宅問題的解決要靠政府和市場兩條腿走路。而我國住房問題在從實(shí)物分配到商品化市場供應(yīng)轉(zhuǎn)換中，忽略了政策性公共住房的建設(shè)的重要問題，沉浸在住房體制變換的軟著陸的喜悅中?；蛘吒鼫?zhǔn)確的說，盡管在1998年房改政策實(shí)際上也明確了“兩手抓”的思路，但是在執(zhí)行時(shí)明顯出現(xiàn)了應(yīng)對準(zhǔn)備不足和執(zhí)行偏差，直接造成了這些年的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大眾普適性住宅嚴(yán)重缺乏，失控住房市場的房價(jià)飛漲，大批需房住戶望而卻步。這種狀況是與我國政府“人人享有適當(dāng)住房”的愿望完全相悖的，目前也到了認(rèn)識和必然需要以重大的步驟調(diào)整現(xiàn)狀的不足，調(diào)整政策手段已達(dá)到平衡市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變住房供應(yīng)的模式。

“夾心層住房”是政策性住房供給重點(diǎn)

“國十一條”共分五大部分，涉及到土地供給、市場監(jiān)管、稅收信貸多個(gè)內(nèi)容。從我國住房供給體系完善的角度而言，哪些內(nèi)容更為關(guān)鍵呢？

開彥認(rèn)為，此次新政明確提出的“普通商品住房”的理念是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這意味著，政府將加大包括普通白領(lǐng)人群在內(nèi)大多數(shù)人群的政策性住房的建設(shè)和住房保障，擴(kuò)內(nèi)需，惠民生，讓居民住得體面。這與溫家寶總理在新加坡會(huì)議上提出大多數(shù)人的住房將由政府政策來解決的思路是一脈相承的，也與前一段龍永圖先生提出的“2/3的住房應(yīng)該由政府來解決”的思路是契合的。

他說，在過去的幾年中，政府對人群總數(shù)15-20%的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房做足了工作，并取得了重要的成果。但現(xiàn)在看來占到總數(shù)50－60%人群的“普通商品住房”的建設(shè)才是政府應(yīng)當(dāng)關(guān)注和傾心投入的重點(diǎn)。如何解決普通白領(lǐng)人群在內(nèi)的普通商品住房問題將直接關(guān)系到當(dāng)前的社會(huì)主要矛盾，改善人居環(huán)境、提高住房的居住品質(zhì)，是放在我們面前的構(gòu)建和諧社會(huì)的方針，功德與民的大政事業(yè)豐功偉績。

為此，他建議，政府特別是與基層住戶緊密聯(lián)系的地方政府，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)階段工作重點(diǎn)放在“普通商品住房”的建設(shè)上，建立按收入等級制定協(xié)助政策和助力措施，做到公平、公開、公正，人人都能按照自己的能力得到相應(yīng)的住房。政策性住房僅僅保障廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房一點(diǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

政策、標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)、開發(fā)四管齊下，力促“夾心層住房”建設(shè)

那么，如何才能加快普通商品住房的建設(shè)呢？開彥提出了四點(diǎn)建議：

第一、要通過土地劃撥、財(cái)政補(bǔ)貼、層級稅收等手段從政策層面完善普通商品住房供給體系，使各種人群通過努力都能夠滿足不同住房需求，改善居住條件。在政策的具體實(shí)施上，可以成立專門的跨部領(lǐng)導(dǎo)小組，來指導(dǎo)政策的落實(shí)和細(xì)化，增強(qiáng)政策的實(shí)施力度。

第二，要從技術(shù)層面確立住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，針對不同種類的普通商品住房，建立不同的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，把政策性普通住宅控制在一定的水準(zhǔn)中，包括住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)、性能品質(zhì)、工程質(zhì)量等。

談到對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，開彥十分感慨：“在‘國十一條’中，‘普通商品住房’前有一個(gè)定語‘中低價(jià)位、中小套型’，這是對其性質(zhì)的一種限定。需要強(qiáng)調(diào)的是，小套型和低價(jià)位并不是低質(zhì)量、低水平的代名詞!以日本為例，他們的人均經(jīng)濟(jì)收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們，但是住宅標(biāo)準(zhǔn)并不高。在過去二、三十年，日本采用的住宅標(biāo)準(zhǔn)也就相當(dāng)于我國的八、九十平米，這兩年稍微高一點(diǎn)，大約是120-140平米左右。但是日本的住宅品質(zhì)和性能卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們！”開彥特別舉了一個(gè)例子：我的一位領(lǐng)導(dǎo)去日本做訪問學(xué)者，當(dāng)時(shí)居住在一套40平米左右的住宅套中。回國后，住在國內(nèi)160平米的住宅中，卻仍舊感到?jīng)]有在日本小套型住宅中生活的舒適和便捷！開彥認(rèn)為，主要是精細(xì)設(shè)計(jì)和優(yōu)良部品的制度推行。從我國住宅發(fā)展現(xiàn)狀來看，中小套型住房非常值得研究，現(xiàn)時(shí)期標(biāo)準(zhǔn)限定在90平米以內(nèi)，不要超過120平方米還是比較適宜的；

第三是從產(chǎn)業(yè)層面積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)“集成化”的開發(fā)模式，從根本上提升整個(gè)行業(yè)的質(zhì)量、效率和減低成本，形成一個(gè)較為完善的開發(fā)鏈和住宅產(chǎn)業(yè)鏈；通過政府政策引導(dǎo)和組織落實(shí)，積極貫徹和實(shí)施綠色、生態(tài)、低碳等技術(shù)原則，最終為我國實(shí)現(xiàn)粗放式的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型提供一個(gè)理性、科學(xué)的發(fā)展契機(jī)。

第四是在開發(fā)模式和建設(shè)實(shí)施上，可以借鑒日本住宅整備公團(tuán)的運(yùn)作模式，由國家掌控的條件下發(fā)揮市場的優(yōu)勢。在國家先期投入（住宅銀行）的基礎(chǔ)上，按照市場運(yùn)作的規(guī)律滾動(dòng)開發(fā)，帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的形成和發(fā)展。在保證高質(zhì)量供給的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的一定利潤，可續(xù)發(fā)展。政府的企業(yè)應(yīng)該首先主動(dòng)承擔(dān)起建設(shè)普通商品住房的主要責(zé)任，充分發(fā)揮國有大中型房企的優(yōu)勢，同時(shí)也鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與到這個(gè)領(lǐng)域中來。開彥強(qiáng)調(diào)，這種“提供”跟過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的“分配”完全是不一樣的概念，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)靠政府投入是個(gè)“無底洞”，按照政策組建的專職公司是個(gè)承擔(dān)了政府的重任，普通商品住房的這個(gè)“提供”，完全是在政府政策補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上依靠市場手段來解決的。