原本要過一個肥年,一不小心卻要憶苦思甜。緊縮政策陸續(xù)出臺,市場對加息和房價下跌已經(jīng)有所預期。近日,在新浪樂居讀書會論壇上,專家表示房價拐點或在二季度提前到來,降幅達一成。而莫尼塔的調(diào)研顯示,開發(fā)商對2月成交量比較悲觀,有六成的開發(fā)商坦言,交易量將環(huán)比下跌。深圳的二手房價格則有八成開始下降。
認栽的開發(fā)商降價拋盤
降價正在悄悄地進行。主動調(diào)整的先是二手房的投資客,中原地產(chǎn)的研究報告顯示,深圳175個典型二手樓盤,有八成在2010年1月出現(xiàn)成交價環(huán)比下降。下降幅度最厲害的是位于南山區(qū)的世紀村,2010年1月成交價為22468元/平方米,環(huán)比2009年12月下降了3332元/平方米。
一手房也在變相降價,2月份,房價一直堅挺的上海各大開發(fā)商打出了優(yōu)惠酬賓的旗號,直接降價、折扣處理、辦卡抵扣、等多種久違的打折促銷方式重返上海樓市。
莫尼塔的調(diào)研顯示,在2月的地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)研中,預期交易量環(huán)比會繼續(xù)上漲的開發(fā)商比例從1月的33%進一步回落至18%,預期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例從44%明顯上升至64%,整體預期較上個月繼續(xù)出現(xiàn)明顯下滑。盡管現(xiàn)在很多城市的新房交易量環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌,但是開發(fā)商普遍認為這種下滑局面在2月還可能繼續(xù)持續(xù)。
而開發(fā)商的新開工預期則出現(xiàn)進一步的回落,認為“當前是增加地產(chǎn)新開工的好時機”的受訪開發(fā)商比例從上個月的44%明顯回落至27%,認為“不是增加新開工好時機”的受訪者比例從上個月的22%明顯跳升至46%?？傮w而言,多數(shù)受訪者認為當前可能會暫時保持之前的開工節(jié)奏,同時進一步對政策走向進行觀察。
盡管在新開工預期上存在一定的保留,但是開發(fā)商的推盤力度并不會減弱,64%的受訪者認為未來三個月的推盤力度較當前會進一步增加,部分開發(fā)商稱這是面對不確定環(huán)境下的最優(yōu)策略。
提前到來的市場拐點
沒有人知道什么時候會再調(diào)整存款準備率,就像沒有人料到房價會在2010年的開年下滑一樣。“國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變,跟去年年初比有根本性的轉(zhuǎn)變,方向完全相反。”民生銀行(600016,股吧)(600016,股吧)廣州分行投資銀行部副總經(jīng)理梁東暉認為,政策的拐點已經(jīng)是確認了。而樓價的拐點,目前應該還沒到,政策有點遲滯,通常來說至少需要6-9個月的時間。
廣州社會科學院研究員彭澎,房地產(chǎn)對保增長的作用今年沒有那么明顯,所以中央敢出那么密集的調(diào)控政策,去年中央經(jīng)濟工作會議還說“基礎(chǔ)不牢固”,現(xiàn)在政府覺得經(jīng)濟牢固了才會出那么多的政策,否則不可能出那么密集的政策,這是第一個判斷。
第二個判斷,我們知道很多的中小企業(yè)包括大型企業(yè)貸了款以后炒樓去了,而不是用于經(jīng)濟建設。整個國家的資源用于什么樣的方向這個中央會判斷,那么多的企業(yè)把那么多的錢用去炒樓這確實是一個很大的問題。
第三個判斷,國家提出創(chuàng)新,廣東提出了創(chuàng)新,房地產(chǎn)也沒有說不創(chuàng)新,但是他絕對不是一個重要的創(chuàng)新方向,國家中央經(jīng)濟工作會議提出了“戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”,我相信這個絕對不是指房地產(chǎn),房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了其他的產(chǎn)業(yè)爭資源尤其是資金資源的狀況。
“廣州房價會不會降？我相信沒有一個地方政府愿意房地產(chǎn)降。”彭澎認為,上海政府也好、廣州政府也好,都不會主動來控制房地產(chǎn)的樓價,只有中央政府出臺。中央政府會超越地域的這種利益看到中國的最終的根本利益和核心利益。所以地方政府只有靠中央政府來約束,逼著他采取措施才會采取措施。土地收益在這上面,不可能主動采取政策,即使出政策也不會真心實意去落實。這次看到“國11條”當中要向地方問責,地方負總責,關(guān)鍵是這個總責怎么負？如果中央政府沒有把這個板子打到真正的手心上面,我相信地方政府也是陽奉陰違的。
2月5日,瑞銀發(fā)表報告,其預測內(nèi)地住宅樓價于去年累積26%的升幅后,今年將會下跌1%。同時,因近期內(nèi)地對樓市采取更嚴厲的措施,瑞銀認為在企業(yè)公布09年度業(yè)績時,將會調(diào)低它們在09年底時的預期。
加息五次才降價？
什么時候會加息？一天不加息開發(fā)商估計都不能踏實睡覺了。
“什么時候加我們也很難預測,但是加肯定是一定會加。”合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認為,因為確實有通貨膨脹的跡象。一旦加息應該說是發(fā)出一個很明確的信號,估計短時間會對預期有影響,但是應該不會對房地產(chǎn)有實質(zhì)影響,要加到相當?shù)拇螖?shù)和高度以后才會顯現(xiàn)出它調(diào)節(jié)市場、調(diào)節(jié)資金的作用。
“在未來3個月內(nèi)加息的可能性是很小的,主要理由是我們的利率跟周邊其他的貨幣利率比我們已經(jīng)高人家很多了。”廣東房聯(lián)資深戰(zhàn)略規(guī)劃與房地產(chǎn)投資顧問許學鋒博士認為,利息假如再加的話會使我們的利差更加大,國外熱錢會繼續(xù)地加大進入國內(nèi)。加上銀行本身的大量放貸,這兩股的力量加在一起,我們通貨膨脹的預期與資產(chǎn)泡沫等等這些問題會更加嚴重。
滿堂紅企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理陳靖認為,關(guān)鍵的問題是人們對房價漲的預期到底有多深。比如說我預期這個房價漲的幅度比加息之后的成本還要高很多。現(xiàn)在這個狀況,人們對房價上漲的預期已經(jīng)在09年的時候透支了蠻多,對房價再漲的預期不會像瘋狂的時候那么多,因此如果這次加息的話,相對來說對房價的影響比較大。起碼保證房價不會再這么快地上漲,至于是不是馬上下降,我想加息不加多5次以上降不下來。
