2010年是什么年，虎年，政策虎虎生風(fēng)，拐點(diǎn)派虎虎輿論，連所有媒體也都一致認(rèn)為樓市已經(jīng)非常嚴(yán)峻了，甚至一些所謂業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為成交下跌是必然，謹(jǐn)慎出言房價(jià)會(huì)緩漲，較多數(shù)的看法是下跌，只是時(shí)間問題。

    筆者除堅(jiān)持上半年買房比下半年值并且認(rèn)為下半年房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)暴漲，并且認(rèn)為政策頻繁亂出會(huì)導(dǎo)致許多房子成為搶手貨，無論是新房市場還是買后進(jìn)入二手市場交易，都是神品，即不僅保值還會(huì)增值并且永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)貶值狀態(tài)的房子。

    首推的一類是舒適兩房，這種兩房的標(biāo)準(zhǔn)有異，主要依賴于所在城市的容積率，如果這個(gè)城市高層建筑已經(jīng)普遍，則舒適兩房的標(biāo)準(zhǔn)是，面積控制在100平以內(nèi)，入戶有隱藏的玄關(guān)，特點(diǎn)是東西向入戶，在起居廳與餐廳之間留有一定余地既作過道也做玄關(guān)，另一類是南北入戶，直接不用面積即可產(chǎn)生玄關(guān)，靠二次裝修來彌補(bǔ)。這種舒適兩房還應(yīng)具備這么些特點(diǎn)，客廳至少保持三米九以上面寬，進(jìn)深卻不超過十二米七，餐廳面寬不少于兩米七并且有墻面進(jìn)深不少于一米八，包括入戶門足以產(chǎn)生一個(gè)完整的餐廳，并且餐廚面積不少于十平米，最好布置是雙南臥，這樣可以擴(kuò)大客廳面積，提升得房率。判斷這類房子的標(biāo)準(zhǔn)除上述空間外，主要看尺寸，即整體尺寸中長寬比約為五比八最為理想。

    另一類當(dāng)然是多層，在二三線城市多層兩居可以大量吃進(jìn)，沒有任何缺點(diǎn)，除非設(shè)計(jì)師腦袋進(jìn)水。相反三居反而會(huì)產(chǎn)生次優(yōu)戶型，其主要原因是開發(fā)商過于追求容積率所致。

    其次是獨(dú)立設(shè)計(jì)規(guī)劃的小戶型，注意是獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)的，不是因?yàn)槭袌鲈蛐薷牡?。這類新規(guī)劃的小戶型與原來的小戶型最大的差異就是功能，原來的小戶型滿足的是投資市場，現(xiàn)在的小戶型滿足的是自住需求與過渡階段的剛需，所以居住功能齊備，并且得房率有很大提高。

    判斷這類小戶型的要素包括，盡量方正無柱，即室內(nèi)除了長寬比量出的空間外，沒什么多余，這類房子未來二次裝修，可以裝成迷你小復(fù)式，也可以直接裝修成酒店式公寓；再就是額外空間盡量進(jìn)深小而示意性就可以了，比如側(cè)立面設(shè)立的小露臺，一兩平米即可，比如陽臺，有一米進(jìn)深就可以了，如果太深不好用，還增加了面積。再一個(gè)就是對于筒子樓式的小戶型要注意，這類設(shè)計(jì)已經(jīng)落后，替代的設(shè)計(jì)是開揚(yáng)的帶觀光電梯的扇面布局，固然產(chǎn)生了異型房，但借助于二次裝修將變廢為寶。

    最后是最后一代的商住樓，為了應(yīng)付中央政策以及促進(jìn)地方發(fā)展，在許多城市出讓用地轉(zhuǎn)開發(fā)的時(shí)候，對綜合用地商業(yè)用地以及金融商服用地給出了寬余政策，可以建設(shè)產(chǎn)權(quán)四十年或五十年的商住樓，證照齊全而用途各異，滿足自住或投資或辦公均可，這類物業(yè)往往開發(fā)商追求容積率，單價(jià)偏低，投資價(jià)值非常明顯。

    買這類房子的唯一訣竅就是減少支出，樓層低的，西南向的，都是好的投資品。