通過不動產(chǎn)來觀察經(jīng)濟的趨勢變化不是我的首創(chuàng)，但是，卻沒有一個經(jīng)濟學(xué)家可以有我這么長的時期，研究和觀察一個經(jīng)濟體的三大城市的不動產(chǎn)的走勢和價格變化，以及對宏觀經(jīng)濟和民生的影響，并找出其內(nèi)在的規(guī)律。

經(jīng)濟的周期性變化有四個階段：繁榮、衰退、調(diào)整、復(fù)蘇。這個規(guī)律是很冷酷的，冷酷的令人敬畏?？傆幸恍┳哉J為是強大的力量試圖改變這個規(guī)律，其結(jié)果總不能如愿，最后的客觀現(xiàn)實是，不是改變了這個規(guī)律，而是受到規(guī)律的無情懲罰。2009年，作為全球最大的經(jīng)濟體之一，中國試圖改變這個規(guī)律，設(shè)想不經(jīng)衰退和調(diào)整而直接進入復(fù)蘇，不惜以貨幣貶值的方式玩GDP，把GDP玩得全球大開眼界，煞是炫目。

結(jié)果如何呢？已經(jīng)不需要我在這里說了。盡管官方不停的吹噓“保8”成功，今年將要“保9”，國際上一些吹牛拍馬的投資銀行，也在為中國的GDP大肆唱多。連人均GDP是中國四倍多、人均GDP是中國一線城市兩倍多的國家希臘也在討好中國，希翼中國買他們一點國債，讓中國繼續(xù)玩他的GDP，卻去滿足希臘人民過富足的物質(zhì)生活。

玩是玩不下去了。很多跡象表明，中國宏觀經(jīng)濟的基本構(gòu)架已經(jīng)垮塌，三駕馬車除了投資這一匹吃了壯陽藥的馬在跑，消費和出口都被自己給整垮，一種長期調(diào)整的態(tài)勢已經(jīng)非常強勁。繁榮送給了美國人，災(zāi)難留給了中國民眾。而我們?nèi)匀辉谕?/span>GDP，似乎只要有8以上的GDP，就能玩轉(zhuǎn)地球?？墒牵覀兓?/span>30年沒有搞清楚的一個簡單的道理就是，地球不需要你去玩也一樣照轉(zhuǎn)，你想去玩地球卻被地球轉(zhuǎn)暈。

也許有人會問，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，都是很好的。初看上去，那是不錯，但那只是看上去很美。2007年，中國的GDP地方政府和中央政府相差了1.24萬億，2008年相差了1.95萬億，2009年上半年相差了1.4萬億，有誰會覺得這樣的數(shù)據(jù)還有什么意義呢？所以，官方的數(shù)據(jù)已不足以測度經(jīng)濟發(fā)展的趨勢變化。我們應(yīng)該學(xué)會用簡單的方法，分析宏觀經(jīng)濟的趨勢。這種簡單的方法就是，用寫字樓的租金走勢看宏觀經(jīng)濟是否復(fù)蘇。

寫字樓的租金水準(zhǔn)，是企業(yè)贏利水準(zhǔn)的正常反應(yīng)。經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，寫字樓需求旺盛，空置率就非常低，租金上漲；相反，如果經(jīng)濟處在衰退之中，各大公司紛紛減少開支，首先就會縮小寫字樓面積，導(dǎo)致空置率上升而租金下降。以此來看，中國的宏觀經(jīng)濟未見明顯復(fù)蘇。

中國一線城市寫字樓租金持續(xù)上漲是從2004年開始，那時房地產(chǎn)市場的價格反應(yīng)，同等區(qū)域?qū)懽謽堑膬r格是同等品質(zhì)住宅價格的一倍甚至兩倍，租金漲幅保持在年增長20%以上，一直持續(xù)到2007年。隨后，各大城市看見寫字樓市場很好，便紛紛興建CBD，有的開發(fā)商將住宅變更為商住兩用，其實是用住宅的政策賣寫字樓，因為寫字樓地價較高，首付需要五成，而商住兩用可以零首付，地價與住宅一樣，這就是潘石屹建外soho的由來。現(xiàn)在同等區(qū)域，住宅價格已經(jīng)比寫字樓價格高了一倍，潘石屹的小聰明讓所有投資客吐血。

從上海各行政區(qū)域來看，2009年浦東成交寫字樓3272套，比2008年成交的2061套增幅高達60%。但是，2008年下半年開始的金融海嘯的陰影布滿寫字樓，各大跨國公司開始削減開支，注重節(jié)約成本，很多公司終止了寫字樓的擴張計劃，許多甲A寫字樓租金一度跌去75%，至2009年只恢復(fù)了一半。從寫字樓租金看，現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢與2008年相比，還沒有恢復(fù)一半，所謂的V型反轉(zhuǎn)只是笑談，因為寫字樓的租金至今還在底部。

2008年初，上海A級寫字樓空置率僅為5%，到了年底上升為15%，其中，浦西空置率為8%，浦東空置率為26%，租金整體下調(diào)了7%，也是30年來出現(xiàn)的整體大幅下調(diào)。2009年，在我們吹噓經(jīng)濟一片大好時，全國一線城市寫字樓租金巨幅下調(diào)，上海首當(dāng)其沖，租金下跌16.3%，整體價格較高峰時下跌24.2%，整體市場空置率升至16.7%。同時，國際知名品牌LV在中國首次降價。LV的降價說明中國中產(chǎn)階層購買力弱化。

2010年一線城市寫字樓空置率預(yù)期會超過25%，相當(dāng)于四分之一的寫字樓空置，租金繼續(xù)下調(diào)，預(yù)期會跌破30%。當(dāng)寫字樓空置率大幅上升、租金大幅下挫，上班人員大幅減少之時，我們更重要的不是鼓吹經(jīng)濟復(fù)蘇，而是要實打?qū)嵉恼衽d實體經(jīng)濟，提升社會就業(yè)。吹牛吹出來的經(jīng)濟復(fù)蘇是沒有用的，也是違背經(jīng)濟規(guī)律的，胡弄老百姓的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)更是怡笑萬方。正視現(xiàn)實，唯一的路徑，就是化解資產(chǎn)泡沫，鼓勵實業(yè)救國。