房地產(chǎn)業(yè)是資本密集性產(chǎn)業(yè)，信貸是房企的命門。
    早在2009年底銀行對(duì)公貸款利率就呈上升趨勢(shì)。
    由于對(duì)公貸款利率一路走高，很多銀行都將個(gè)人貸款的額度用來發(fā)放對(duì)公貸款。目前商業(yè)銀行的個(gè)人貸款中，住房按揭貸款幾乎占據(jù)了70%以上的比例，因此銀行對(duì)于發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的動(dòng)力不足，尤其是針對(duì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%的首套住房按揭貸款。

    出于對(duì)收益最大化的考慮，銀行上浮個(gè)人住房按揭貸款的利率是必然的。
    在信貸收緊、房地產(chǎn)業(yè)被調(diào)控打壓的大背景下，商業(yè)銀行叫停“首套房貸利率7折優(yōu)惠”的規(guī)則終于被打破。除中國(guó)銀行外，還有數(shù)家銀行也已下發(fā)了“取消七折優(yōu)惠”的意見。有的銀行雖未明確取消，但依據(jù)“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”原則，可能部分首套房貸必須提高首付成數(shù)，才能獲得7折利率。

    未來信貸利率還將走高。
    近期市場(chǎng)利率一直呈走高的趨勢(shì)，包括貼現(xiàn)利率、銀行貸款利率以及民間借貸利率。中國(guó)銀行降低購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠是消費(fèi)信貸收縮的明顯信號(hào)，其他銀行也將逐步效仿。在市場(chǎng)利率走高的趨勢(shì)下，首套住房貸款利率必然隨著市場(chǎng)利率的提升而提升。
    對(duì)銀行的信貸規(guī)模控制使得銀行信貸頭寸緊張，企業(yè)預(yù)期未來信貸頭寸緊張而產(chǎn)生擔(dān)憂，這種擔(dān)憂進(jìn)一步刺激了短期內(nèi)的信貸需求，使得信貸需求呈現(xiàn)爆發(fā)趨勢(shì)。與旺盛的信貸需求相比，銀行信貸額度不足，這直接導(dǎo)致銀行的定價(jià)能力增強(qiáng)。銀行總的目標(biāo)很明確：一是銀行要保持快速發(fā)展，利潤(rùn)、規(guī)模、市場(chǎng)占比都要有所提升；另一方面，必須控制風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)管理，符合國(guó)家的宏觀政策要求。

    去年因幾個(gè)大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二三線城市的房?jī)r(jià)急劇泡沫化，為全國(guó)房?jī)r(jià)樹立了一個(gè)不良標(biāo)桿，房?jī)r(jià)畸高既極大地觸發(fā)民怨，也對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展帶來不可持續(xù)。因此，今年年初以對(duì)大城市房?jī)r(jià)泡沫調(diào)控為目標(biāo)的一系列調(diào)控政策密集出臺(tái)，使對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展預(yù)期急劇逆轉(zhuǎn)，大多數(shù)上市房企無論業(yè)績(jī)?nèi)绾蝺?yōu)秀，股價(jià)一瀉千里。

    房地產(chǎn)業(yè)是房?jī)r(jià)預(yù)期嚴(yán)重關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因預(yù)期導(dǎo)致的需求也是房企的命門。
    隨著預(yù)期逆轉(zhuǎn)，信貸收縮對(duì)購(gòu)房需求的制約將逐步顯現(xiàn)并嚴(yán)重化。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否又會(huì)重復(fù)一放就亂、一管就死的中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)控怪圈？

    筆者在為一些主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)客戶做戰(zhàn)略顧問的時(shí)候，聊得最多的還是房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟會(huì)否中途出現(xiàn)變數(shù)？三四線城市房地產(chǎn)是否值得追加投資？
    作為地產(chǎn)觀察者，筆者基于多年從事房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)不間斷的宏觀觀察，我仍然堅(jiān)持我對(duì)2010年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)判斷的首發(fā)觀點(diǎn)：城鎮(zhèn)化將吹旺樓市吹暗房?jī)r(jià)。

    但是，因?yàn)樾刨J政策的調(diào)控是普調(diào)的，三四線城市尤其是四線城市，銀行基于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的原因，本來就有不成文的內(nèi)部規(guī)則：對(duì)房企的公貸本來就惜貸或限貸。如今，個(gè)人住房按揭貸款，在風(fēng)聲鶴唳之中，三四線城市無論從消費(fèi)信貸額度或利率負(fù)擔(dān)相對(duì)一二線城市更受到擠壓，因此，三四線城市房地產(chǎn)或?qū)⒈诲e(cuò)殺！

    但加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策將不會(huì)改變，因此，地產(chǎn)觀察者許子枋預(yù)測(cè)：中央對(duì)以一線城市房?jī)r(jià)為標(biāo)志的高房?jī)r(jià)泡沫的調(diào)控政策不會(huì)逆轉(zhuǎn)，為防止宏觀經(jīng)濟(jì)的二次探底，同時(shí)也隨著地方政府的財(cái)稅收入更加入不敷出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及地方財(cái)政平衡對(duì)房地產(chǎn)的密切依賴性將再次發(fā)揮重大影響，預(yù)計(jì)今年下半年，中央對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將有可能采取差別化的銀行信貸政策和財(cái)政支持政策。