自1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》建立商品房預(yù)售許可制度以來，該制度對我國的商品房市場建立和完善發(fā)揮了巨大的作用，目前仍是多數(shù)城市的主要銷售模式。有公開資料顯示，目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上?！　?/p>

　　但這個制度也產(chǎn)生了很多問題而備受詬病。近日，廣西擬選擇南寧試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度一事引發(fā)社會廣泛關(guān)注。實(shí)際上，在近幾年的全國“兩會”上，有多位代表或委員不止一次建議取消該制度。其中，第九屆、十屆全國人大代表，中建三局原局長洪可柱教授在2006年的全國“兩會”上曾提出取消商品預(yù)售制度，引起了外界的強(qiáng)烈反響?！?/p>

　　近日，在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時，洪可柱認(rèn)為，中國應(yīng)當(dāng)借助目前保障性住房大規(guī)模推進(jìn)的良好契機(jī)，逐步取消商品房預(yù)售制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?/p>

　　商品房預(yù)售制的“歷史貢獻(xiàn)”

　　《第一財經(jīng)日報》：商品房預(yù)售制度實(shí)施的背景是怎么樣的？它對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一個怎么樣的作用？　

　　洪可柱：上世紀(jì)90年代中后期，國家開始大力推行住房市場化，由福利分房向商品房轉(zhuǎn)變。這是一個背景。第二個背景是我們國家房地產(chǎn)開發(fā)的時間不長，當(dāng)時房地產(chǎn)企業(yè)本身也處于起步發(fā)展階段，企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，資金實(shí)力也比較薄弱。取消福利分房后，房產(chǎn)供給主體就是房地產(chǎn)公司了。而房地產(chǎn)企業(yè)本身發(fā)展還在起步階段，供給嚴(yán)重不足。第三，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)具有較大的拉動作用。房地產(chǎn)市場化改革和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是一致的。既然采取市場化運(yùn)行，供給一下子無法滿足，力量又達(dá)不到，那么怎么辦呢，就學(xué)習(xí)國外的銷售模式?！?/p>

　　預(yù)售模式最大的特點(diǎn)，就是開發(fā)商在蓋房子的過程中，供給方就可以預(yù)先收取銷售資金，從而滾動開發(fā)，資金小、規(guī)模小的不足得到了解決。這樣的措施對迅速擴(kuò)大市場是具有很大的作用的。這個制度起到了兩個積極作用，一個是房產(chǎn)市場的供給問題，推動房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。第二是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。

　　預(yù)售制度下消費(fèi)者處弱勢

　　日報：目前，預(yù)售制度存在著哪些主要的弊端？　

　　洪可柱：預(yù)售制度造成了商品房交易的雙方嚴(yán)重不平等。商品銷售最好的方式是現(xiàn)貨交易，使用價值、性能等等看完之后，就價格進(jìn)行面議，而現(xiàn)在這個預(yù)售制度呢，開發(fā)商處于絕對強(qiáng)勢的一方，消費(fèi)者處于弱勢者?！?/p>

　　房地產(chǎn)的預(yù)售制，是在完全看不到實(shí)物的情況下，僅憑一個規(guī)劃圖和售樓書來交易，這本身就帶有很大的不確定性。很多售樓書都是吹得天花亂墜的，結(jié)果到收房的時候差得十萬八千里，例如偷工減料、建筑面積變更、房屋質(zhì)量缺陷、預(yù)售房再抵押、延期交房甚至爛尾樓等等?！?/p>

　　房地產(chǎn)商品作為一種非常大的消費(fèi)項目，有的人一生都買不了一套房子。這種商品不采取現(xiàn)貨交易，而采取期貨交易的話，在目前中國市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制仍然很不完善的情況下，對消費(fèi)者的影響就很大了，這涉及到民生熱點(diǎn)問題。

　　預(yù)售制度解決了開放商的資金問題，也解決了地方政府的財政問題，但消費(fèi)者的利益誰來保證？這個沒有解決，而這個是最根本的。

　　目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，市場供給已經(jīng)基本能滿足需求，在監(jiān)控難以到位的情況下，應(yīng)采取現(xiàn)貨交易來解決這些問題。

　　日報：預(yù)售制度在縮短開發(fā)周期的同時，是否也進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)的投機(jī)炒作？　

　　洪可柱：是的，預(yù)售制度給了開發(fā)商太多的炒作機(jī)會，最大的一個花樣就是假銷售合同，賣出多少多少，搞出一個緊張局面，價格不斷往上抬。

　　“商品房預(yù)售制度應(yīng)該取消”

　　日報：實(shí)際上，此前在深圳等地也曾有提出取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，但最后因?yàn)樵獾綇?qiáng)烈反對而作罷。反對者常會以預(yù)售制是國際慣例為由。在您看來，我們的預(yù)售制度是否真正與國際接軌呢？　

　　洪可柱：國外的預(yù)售制，它有一個監(jiān)管的問題，即實(shí)施第三方監(jiān)管。而且只是先交一小部分訂金，而不是全面繳納。這部分錢由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，而不是直接交給開發(fā)商。而我們的預(yù)售制度是消費(fèi)者付完首付，剩下的錢由銀行直接將消費(fèi)者的貸款打給開發(fā)商，開發(fā)商一下子就收到了購房的全款。從交易的原則和市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律來看，這都是很不合理的。商品經(jīng)濟(jì)交易制度是等價交換，這是最基本的商品交易制度。沒有形成完整的商品，我怎么把房子交給你？

　　日報：也有一種意見提出，不應(yīng)當(dāng)取消預(yù)售制度，而應(yīng)該進(jìn)一步加以完善？　

　　洪可柱：不取消預(yù)售制度也可以啊，但那只能先交一部分訂金，不能付全款。而且這個訂金必須由第三方監(jiān)管掌控，一定要第三方來負(fù)責(zé)。第三方包括擔(dān)保公司、社會上有監(jiān)督職能的社會團(tuán)體和機(jī)構(gòu)，完成交易后，它要收取一定的費(fèi)用，但它必須履行好保管和監(jiān)控的職責(zé)，這就從制度上來完善。但我認(rèn)為，因?yàn)檫@個制度本身存在較大的漏洞，監(jiān)督很難到位的，還是最好取消預(yù)售制度。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，不應(yīng)該再給那些空手套白狼的人有可乘之機(jī)，應(yīng)從監(jiān)管和法律上杜絕那些人生存的空間。從這個角度上來說，我覺得商品房預(yù)售制度應(yīng)該取消。

　　抓住保障性住房建設(shè)契機(jī)

　　日報：也有不少人擔(dān)心，取消商品房預(yù)售制度后，開發(fā)商的開發(fā)周期將大大拉長，短期內(nèi)市場上提供的房子將會減少，這反而會進(jìn)一步助推房價？　

　　洪可柱：不會。因?yàn)樽罱案魇〉娜舜髸h都已經(jīng)在落實(shí)中央的政策，正準(zhǔn)備下大力氣建設(shè)保障性住房。這么一個范式形成以后，就穩(wěn)定了中低層人群的需求，而且應(yīng)把中下層的界限再提高，那么這就可以保證這一部分人的問題。把這一塊搞好了，一部分開發(fā)商去開發(fā)商品房，一部分開發(fā)商去建設(shè)保障性住房，這樣房價就能穩(wěn)定在一定的水平。當(dāng)然這有賴于地方政府在保障性住房上的投入。

　　日報：從期房到現(xiàn)房，這個轉(zhuǎn)變過程應(yīng)該如何過渡？　

　　洪可柱：應(yīng)該抓住保障性住房大規(guī)模推出的契機(jī)，首先把保障性住房發(fā)展好。然后在一些城市先試點(diǎn)現(xiàn)房交易，然后再推廣開來，這個難度應(yīng)該不大。