上一波退房潮記憶猶新

2008年至2009年上半年，受房地產宏觀調控等因素影響，房價下降，無理由退房、差價補償象一股潮流，在全國蔓延，甚至出現(xiàn)了萬科南京售樓部被攻擊等事件。那些場景，至今記憶猶新。直到2009年5月，在房地產回暖、房價上漲之際，在杭州房地產市場，也曾出現(xiàn)過一起引起不小反響的退房事件。該筆退房大單涉及高達上億元的成交金額，后來被媒體調查、披露稱，那些退房的人就是開發(fā)商自己，此前正是開發(fā)商自己買自己開發(fā)的房屋。

以上海、杭州、南京為主力城市的華東地區(qū)，近年來一直是中國房地產市場的先鋒陣地。房價領先瘋漲、天價房、新樓倒塌、投資投機盛行、官員揚言要處罰降價銷售開發(fā)商、退房、圍攻開發(fā)商售樓部、地王層出不窮、退地等等故事，都在華東上演過，有的上演的甚至是典型劇場。

在華東地區(qū)，除上海這個一線城市外，杭州、南京這兩個主要二線城市，也是不缺乏房地產故事的地方。2008年-2009年，這兩個城市的房地產市場，與其他許多城市一樣，經歷了從寒冷冬季到炎熱夏季的逆轉。

尤其是杭州，2009年，房地產再度呈現(xiàn)出瘋狂狀態(tài)：房價節(jié)節(jié)攀升，新“地王”層出不窮，炒“房號”現(xiàn)象重出江湖，房價漲幅平均在50%以上。直到2009年底，迪拜危機爆發(fā)，迪拜房地產泡沫破滅，不少以溫州房地產投資者為主的浙江投資者的房地產資產價值大幅度縮水，給浙江炒房者及浙江本地房地產市場予以了警示，一些投資者開始拋售房產或開始觀望。

進一步地，自2009年12月9日決定恢復個人交易房地產營業(yè)稅政策后，中央政府展開了新一輪房地產調控，密集出臺了系列調控政策。

受中央政府出臺的系列宏觀調控政策的影響，和全國絕大多數(shù)城市一樣，杭州房地產市場進入了新的觀望狀態(tài)，房地產成交量開始明顯下滑，再次出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。

在2009年12月，杭州房地產市場，退房潮已經再起，包括新房和二手房在內，網上解除了1000多套房的銷售合同，占到當月成交套數(shù)的兩成多。進入新年后，隨著中央政府對房地產調控的不斷升溫，在杭州房地產市場上，退房現(xiàn)象還在蔓延。

一些地方存在再次托市嫌疑

2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）明確指出：金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房這個內容，本文作者陳真誠分析認為，這是在強化打擊投資投機購房的目的。此外還首次提出了增加普通住宅用地供應，增加保障房和低價商品房的市場供應，并強調落實地方政府的執(zhí)行責任。

而就在同一天，杭州市也推出了房地產新政，購房補貼、購房入戶、改善性購房公積金貸款優(yōu)惠以及針對開發(fā)企業(yè)的征稅、抵押登記、銀行貸款等扶持政策一如既往。杭州的新政策規(guī)定，“一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房，享受首套住房貸款的相關優(yōu)惠政策”，這就存在與“國十一條”有關“二套房以家庭為單位認定”政策對抗的嫌疑。同時，杭州的新政策還規(guī)定，“不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼”。

就在中央政府營業(yè)稅“二轉五”的政策出臺之后，長沙市也悄然表示2010年二手房營業(yè)稅補貼優(yōu)惠仍然延續(xù)。

在海南，不但國際旅游島概念被暴炒，而且，一度被質疑廉價甩賣土地的政府突然宣布暫停土地供應，致房價在政府調控大局下一天一價地暴漲，難脫政府趁機以收緊土地供應助長房價托市的嫌疑。

這就是說，杭州等一些地方政府，客觀上存在著再次托市的嫌疑。只是，盡管杭州等地存在著再次托市的嫌疑，但中央政府的房地產調控，事實上已經對杭州等地的房地產成交造成了不小的影響。進入新年后，和其他城市市場一樣，杭州的房地產市場，相當冷清，退房潮在蔓延。

華東地區(qū)退房潮在蔓延

有數(shù)據(jù)顯示，在今年元旦假期過后，至杭州地方新政公開的近一周時間里，杭州的新房和二手房成交套數(shù)環(huán)比分別下降了65%和52%，成交均價也小幅下滑。甚至，繼去年12月網上解除1000多套房（包括新房和二手房）銷售合同后，“退房”現(xiàn)象還在蔓延、升級。

據(jù)《今日早報》報道，自去年年底國家出臺一系列調控政策之后，杭州房地產市場的成交量就一跌再跌。隨著成交量的下降，退房現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。

杭州透明售房網顯示，去年12月份退房數(shù)量達65套。12月29日—31日的三天時間內，杭州主城區(qū)共退房26套。12月29日，當天退房10套；12月30日，杭州主城區(qū)退房8套；12月31日，又退了8套，其中錢江新城一樓盤就退了6套。進入新年，退房也是不斷，到1月13日為止，退房數(shù)量達到35套。曾在前年被媒體曝光過的錢江新城某樓盤，最近又出現(xiàn)了同一個業(yè)主退好幾套房的情況，而這幾個業(yè)主都是該公司的員工。

余杭透明售房網顯示，就在元旦假期后的第一天，1月4日當天退房高達43套。這43套房源分屬18家房地產開發(fā)公司，從地理范圍看，余杭閑林的退房比例最高，占了20套。一天就出現(xiàn)如此大面積的退房現(xiàn)象，在以前幾乎沒有出現(xiàn)過。這43套的退房套數(shù)，就要高于余杭區(qū)去年12月份全月退房的總和。

杭州二手房解除合同的現(xiàn)象，近期也大量增加。來自透明售房網的數(shù)據(jù)顯示，在2009年12月，杭州市區(qū)二手房交易，累計合同解除套數(shù)為1089套，而同月的交易累計簽約套數(shù)為4902套，退房數(shù)據(jù)占到成交套數(shù)的22%。

除杭州外，在華東地區(qū)的其他一些城市，也相繼出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。

據(jù)《每日經濟新聞》1月15日報道，記者對杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的房地產市場調查發(fā)現(xiàn)，上述區(qū)域近期的新房撤銷量遠高于去年同期。在杭州、麗水等城市，甚至出現(xiàn)了合同撤銷量和當天銷售量相當?shù)那闆r。因2009年地產大牛市而一度銷聲匿跡的“退房潮”重現(xiàn)抬頭。

杭州透明售房網顯示，杭州新房撤銷預（銷）售合同的現(xiàn)象比較嚴重。1月4日，杭州有43套購房合同解除。1月12日，杭州被撤銷的房源就有11套。

溫州透明售房網顯示，目前溫州因被退購（訂）房而委托各區(qū)縣房管局銷售的房源多達86套。

即使是在三四線城市浙江麗水，也出現(xiàn)了大量退房。自去年12月28日以來，也有5套房源被退。

此外，南京近來也出現(xiàn)了大量被退房源。南京網上房地產的“90天退換房換手套次排行榜”顯示，排名第一的明發(fā)商業(yè)廣場在90天內已被退房87套，達到了日均退房一套的水平。

據(jù)中國之聲《央廣新聞》1月16日報道，根據(jù)南京一家房地產網站上當天公布的數(shù)據(jù)，南京主城區(qū)1月份以來的退房數(shù)量是16套，15套是住宅，1套是商鋪。目前，樓市的觀望情緒嚴重，不排除在不遠的將來會有集中退房現(xiàn)象的出現(xiàn)。南京的新盤雖然價格沒有什么松動，但已經賣不動了。根據(jù)網上公布的數(shù)據(jù)，南京1月15日的新房可售房源24364套，成交的套數(shù)是只有1696。13號那一天的可售房源是24232套，成交套數(shù)只有1428套。這與09年12月份的火爆情況相比，可謂一落千丈。

據(jù)《新華日報》1月19日報道，“江浙出現(xiàn)集中退房”、“江浙退房潮隱現(xiàn)蔓延之勢”、“上海最貴豪宅疑被退房”……連日來，“退房”的消息在樓市“插上翅膀”到處飛傳。……記者昨日查閱南京官方網站“網上房地產”發(fā)現(xiàn)，南京明發(fā)商業(yè)廣場這家樓盤在近90天的時間里，換手率達88套次。而去年下半年，這家樓盤曾有投資客一次性豪擲8585萬元買下整棟樓。

在上海，據(jù)《每日經濟新聞》1月15日報道，截至1月14日，1月共有6.31萬平方米的新建商品房被撤銷預訂（售）合同登記。與去年11月的25萬平方米和去年12月的23.5萬平方米相比，上述數(shù)據(jù)要少得多。但由于同期的商品房成交量只有68.7萬平方米，上述退房面積依然接近全市銷售面積的10%。

東方網1月17日消息：據(jù)青年報報道，去年底，上海一位匿名的買家，以9100萬的天價，買下了古北臻園23號這一幢700多平方米的獨棟別墅，按其471.29萬平方米的地上面積來計算，成交單價高達19.3萬元。這套曾以19萬元的單價被稱為中國最貴豪宅的別墅，去年11月12日在網上房地產上顯示為“成交”，近日則重新顯示為“可售”，在房地產宏觀調控的今天也難逃退房命運。而且，有消息稱，去年底古北臻園23號成交單價高達19.3萬元的當日，該樓盤僅成交一套房源，成交均價為11.4萬元/平方米。今年1月6日，在23號別墅被撤銷預售合同登記當日，數(shù)據(jù)顯示古北臻園僅有一套房子被撤銷合同，合同撤銷價為67116元/平方米。由此可見，古北臻園23號還存在價格不實的嫌疑。

至此可見，“退房潮”已經在華東地區(qū)蔓延，根據(jù)以往經驗，隨著房地產調控的進一步深化，房地產預期異變，在高房價下消費者可能將進一步觀望，尤其是房價出現(xiàn)明顯下降或房價預期進一步下降，“退房潮”可能還將繼續(xù)升級，并可能蔓延至全國更多地區(qū)。事實上，《廣州日報》1月15日報道，1月7日-12日，網簽量共1640套，出現(xiàn)了14例退房……

接下來，應該說，不排除“退房潮”在華東升級、在全國蔓延的可能。本文作者陳真誠分析認為，一旦“退房潮”在全國蔓延，將可能導致中國房地產再次尷尬地面對退房這個不合法但又難以處理的難解之題。

各地成交量急劇下降

與華東地區(qū)“退房潮”蔓延的同時，全國絕大多數(shù)地區(qū)普遍出現(xiàn)了房地產成交量急劇下降的局面。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年 1月4日-10日，主要城市的房地產成交面積普遍出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的31個城市中，成交面積環(huán)比下跌的有23個城市，占74%。其中，9個城市環(huán)比跌幅超過40%。在9個重點監(jiān)測的城市中，僅武漢、天津成交面積環(huán)比分別上漲21.91%和18.52%；成交面積環(huán)比下降的7個重點城市中，成都跌幅最大，為93.5%，南京和杭州緊隨其后，環(huán)比下跌分別是77.94%和61.22%，重慶、深圳和北京環(huán)比跌幅超過10%。另據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示， 1月4日至1月10日，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達到97%之多。

據(jù)《東方早報》報道，在上海，受到新一輪房地產調控的影響，房地產成交量明顯下滑。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月4日-10日，上海商品住宅新房成交量連續(xù)第四周環(huán)比下降，只有17萬平方米，只相當于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均價也下跌至17000元/平方米，降幅達16%。1月份的上半月，上海市成交新房住宅2690套，與12月上半月相比下降了53%。各價位段、各區(qū)域的新房成交量，全部下跌。除500—800萬元價段的住宅成交量降幅為11%以外，其余各價格段成交量降幅均高達37%至70%。盧灣區(qū)，甚至出現(xiàn)了半個月時間里新房零成交。成交均價為19993元/平方米，環(huán)比下降5%。此外，二手房市場成交也下降明顯。

在北京，北京市房地產交易管理網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月上半月，北京市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，相比12月上半月下跌幅度分別達到了72.2%及73.6%。

在深圳，深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù)顯示，2010年1月8日至14日，全市新房總成交面積為9.31萬平方米，環(huán)比前一周上漲17.1%；成交套數(shù)為992套，環(huán)比上漲23.5%。新房成交均價為19721元／平方米，環(huán)比下降15.4%，與前一周23301元／平方米的高價相比，一周內成交均價明顯回落，跌去3000元/平方米，且跌破兩萬元大關。

在廣州，《廣州日報》1月15日報道，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年前6天網簽僅為1007套。1月16日的周六，廣州一手住宅網簽量為176套，比1月9日的周六減少近七成。

除一線城市外，諸多二、三線城市也普遍性市氣低迷，成交量下降。據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2010年第一周(1月4日至1月10日)，各地新房市場成交狀況繼續(xù)延續(xù)前一周的頹勢，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達到97%之多。

據(jù)《瀟湘晨報》1月19日報道，來自長沙市房產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月10日-1月16日這一周內，長沙的房地產成交量環(huán)比減少了14.56萬平方米。1月1-6日，6天總共成交二手房138套（元月1日-3日交易中心放假，成交數(shù)據(jù)延后），日均成交23套，環(huán)比下降了近八成。

導致目前各地成交下降的因素，一如前述分析的那樣，主要是政府的調控政策、此前市場需求被過度透支、房價過高、投資投機者撤離、消費者觀望和市場正處于淡季等因素。隨著調控的進一步深化，市場預期可能繼續(xù)異變，觀望可能繼續(xù)加重，市氣則可能變得更加冷清，成交可能進一步下降。本文作者陳真誠分析認為，其結果是，市場將可能面臨嚴重的滯銷問題。而一旦市場持續(xù)滯銷，輿論所質疑的空置、積壓等問題，也將日益凸顯出來，其結果，不但影響新房的價格走勢，還將影響到二手房的價格和房屋租金的走勢，導致新房價格、二手房價格、房租齊降。

一些城市存在供大于求問題

一個現(xiàn)實問題是，隨著調控的進一步深化，在市場預期異變、消費者重回觀望、成交量下降的同時，還將面對新增供應增加、存貨積壓和空置或閑置或開發(fā)商所囤積的房源上市等造成的供應增加。

實際上，由于2005年-2007年的房地產高熱，不但導致了2008年的存貨積壓嚴重等問題，也導致了2009年和2010年及其后一定時期內新增供應大增的問題?？陀^而言，由于2008年的存貨積壓嚴重，2009年新增供應大增，在2009年，即便出現(xiàn)了火暴行情，但兩相沖抵后，一些城市依然存在著供大于求的問題，2008年末所產生的不少存貨，依然積壓待售面。更為嚴重的問題是，2010年，由于2007年前后大量土地出讓、其后一些新項目相繼立項、開工。一些城市還將迎來新的、更高的供應高潮，或將存在比較嚴重供應過剩的問題，遭遇嚴重供大于求的難題。

高房價或迫使政府深化調控

更要看到的是，新房價格、二手房價格、房租齊降，目前來說還只是未來的可能走勢，而當前的現(xiàn)實情況是，至2009年12月，已經連續(xù)第七個月較上年同期上漲，現(xiàn)實房價再次攀高。

2010年1月14日，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局發(fā)布調查結果顯示，2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比前一個月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。而2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，創(chuàng)下2009年前11個月新高。比較歷史數(shù)據(jù)可知，2009年12月份，全國房價同比和環(huán)比增幅均超過了11月，是2009年房價漲幅最大的一個月份，也是約一年半以來的時間里房地產價格漲幅最大的一個月份。

此外，2010年1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2009年房地產市場運行報告顯示， 2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。之前房地產銷售最火的2007年，全年銷售面積為7.6億平方米，與之對比，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米比2007年高出23%以上。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，2009年商品房銷售額43995億元，比2008年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。以此數(shù)據(jù)計算，2009年新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，這是歷史以來第一次超過了20%。其中，商品住宅價格上漲25%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)及其分析可知，2009年，無論是商品房成交量、銷售額、房價漲幅，都創(chuàng)下了歷史紀錄。比較歷史數(shù)據(jù)可知，2009年的房價漲幅，是近15年來最大的。此前的全國新建商品房成交均價漲幅情況是，2004年為近18%，2007年為15%左右，2005年為14%左右，其余年份都不超過10%。

這就是說，目前的房價依然還在高位。即便將來房價出現(xiàn)一定幅度的下降，其結果是，房價的絕對水平可能依然過高。

基于種種跡象和目前房地產市場的現(xiàn)實情況來看，接下來，中央政府將著力于抓地方政府對中央政策的落實執(zhí)行，并可能還將繼續(xù)出臺調控政策，深化房地產調控。

2010年1月13日，國務院新聞辦公室舉行有六部委相關領導參加的新聞發(fā)布會，向各界表達中央政府解決“執(zhí)行”房地產調控政策問題的決心，落實各級地方政府的責任。

2010年1月19日上午，國務院總理溫家寶主持召開國務院第四次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大三次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》。溫總理指出：抓緊落實已經出臺的各項政策，加強對市場需求的分類調控，進一步規(guī)范房地產市場秩序，抑制投機投資性購房。

2010年1月20日，財政部發(fā)布關于印發(fā)《投資性房地產評估指導意見（試行）》的通知，意味著此前國務院辦公廳下發(fā)的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中的調控政策的執(zhí)行細則出臺。

基于目前的市場現(xiàn)實、調控效應及種種跡象來看，本文作者陳真誠分析認為，接下來，房地產調控還將深化，可能在金融、土地等領域繼續(xù)出臺政策或繼續(xù)強化調控，督促地方政府清理所出臺的刺激或優(yōu)惠政策，加大反腐肅貪力度。

應當禁止無理由退房

無疑，隨著房地產調控的進一步深化，中央政府強化地方政府對中央政府政策的執(zhí)行力度，房地產市場將重回調整通道。隨著房地產預期再次異變，消費者持續(xù)觀望，投資投機性購房者退市并拋售所持物業(yè)，房地產市場很可能將普遍性遭遇市場滯銷、供應過剩、“退房潮”蔓延等難題問題。這是市場各方需要給予高度警惕的，并盡可能做好工作化解一些問題出現(xiàn)，尤其要盡可能防止“退房潮”蔓延現(xiàn)象出現(xiàn)。

一般而言，退房率在5%以內屬于正常現(xiàn)象，而且各個樓盤都存在退房現(xiàn)象。但如果退房比例過高，退房現(xiàn)象普遍，絕對不是好事情。至于退房的原因，也是多種多樣，但主要原因是房價或預期下降后導致買方棄購、首付資金出現(xiàn)問題或房屋出現(xiàn)質量問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)、按揭審批不下來、開發(fā)商自買自賣、變相囤房捂盤、假按揭、變更登記等等。但從2008年及2009年上半年的情況來看，由于房地產市場調控、市場自身調節(jié)等導致房價下降，很可能再次發(fā)生“無理由退房”事件。

事實上，最高人民法院于2009年7月20日發(fā)布的《做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》明確，對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除。

對于“無理由退房”，不符合法律，有悖于誠信原則和契約精神，政府不應默許、慫恿，而應該依法處理“無理由退房”事件，遏止解決“退房潮”蔓延等問題：堅決依法反對甚至禁止“無理由退房”！對于為達到退房目的而鬧事觸犯刑法者，應當堅決依法制裁。