羊城晚報樓市周刊自去年底推出第一個別墅投資專版以來，持續(xù)關(guān)注別墅市場最新動態(tài)，聯(lián)動最權(quán)威的專家隊(duì)伍，以最專業(yè)的眼光，把脈財富態(tài)度，引領(lǐng)理性消費(fèi)，深得讀者好評。至今，該專版將告一段落，本刊借此對廣州的別墅市場作一個梳理和總結(jié)。

　　有關(guān)專家指出，廣州別墅市場經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，總結(jié)起來有幾個突出特點(diǎn)：多為郊區(qū)別墅，市中心別墅極少；總量多但精品少，質(zhì)量參差不齊；價格低，實(shí)用性高?？梢哉f，廣州別墅市場仍處于發(fā)展階段，難言成熟，不過后勁十足。廣州社科院教授談錦釗認(rèn)為，廣州作為全國5大中心城市之一，其別墅市場雖未成熟，但作為后起之秀，潛力極大。

　　焦點(diǎn)

　　廣州別墅市場定位不夠高端

　　從發(fā)展時間上說，廣州別墅市場做得早，是領(lǐng)先全國的，并且受香港模式影響大，已經(jīng)形成了一定規(guī)模，產(chǎn)品層次從低端到中檔到高端一應(yīng)俱全，呈現(xiàn)階梯式發(fā)展態(tài)勢。然而高端物業(yè)之所以高端，正在于定位。別墅就是住宅產(chǎn)品層次中處于頂層的產(chǎn)品，當(dāng)別墅往大眾化方向回歸的時候，別墅也就失去了最初的價值，成為僅僅具有居住價值的房子而已。對于別墅這樣的高端物業(yè)而言，產(chǎn)品層次無所不包并非最優(yōu)策略。泰盈置業(yè)顧問公司總經(jīng)理黎振偉指出，與京滬相比，廣州別墅之所以顯得不夠?qū)I(yè)，正在于此。

　　一套6000萬元的別墅和一套60萬元的別墅有何差別呢？在功能上，即居住價值上，是同等的；但各自代表的社會階層和地位卻是千差萬別。別墅獨(dú)立于普通住宅而“高人一等”，憑的正是其附加價值。廣州人推崇實(shí)用，大部分別墅也定位在實(shí)用性上，力求大眾化，甚至有的別墅比普通洋房還要便宜。這就是妨礙別墅市場發(fā)展的最大問題，也是使得廣州缺乏“富人區(qū)”的最大原因。

　　另外，還有一個普遍存在的定位問題?，F(xiàn)在廣州有很多別墅盤是主打“5+2”生活模式的，實(shí)際上買套別墅一周也就住兩天。無論從普通市民的角度，還是從富豪的角度來說，都不劃算。一周度兩天假，估計打掃都花去半天時間了。有人算過賬，用買別墅和養(yǎng)別墅的那點(diǎn)錢，每個周末去住五星級酒店，也綽綽有余了。對比北京、上海和香港的別墅，很多白領(lǐng)住別墅是“7天”生活模式。當(dāng)然，這跟郊區(qū)的交通水平有莫大關(guān)系，開發(fā)商也是有心無力。

　　郊區(qū)別墅配套、交通尚未完善

　　由于廣州絕大部分別墅位于郊區(qū)，而且是遠(yuǎn)郊，相應(yīng)地配套也就成了大問題。黎振偉認(rèn)為，郊區(qū)盤要求周邊配套能跟上，但開發(fā)商往往要比政府發(fā)展快，配套實(shí)在難以跟上。因而在廣州，一個別墅盤的配套水平往往是影響其銷售成績的重大因素。而交通狀況更不用說，比如有樓巴的花都金碧御水山莊，每次推貨都賣得比較快。

　　別墅盤的規(guī)模也在很大程度上影響其配套的水平。規(guī)模越大越聚人氣，配套也就越容易跟上。泰盈置業(yè)顧問公司總經(jīng)理黎振偉認(rèn)為，別墅盤的規(guī)模和它的質(zhì)量往往是矛盾的，規(guī)模大則精品少，規(guī)模少反而出精品。不過近年來，廣州別墅的規(guī)模也越做越大，但質(zhì)量并沒有拉下，也出了很多精品。講到規(guī)模，不得不說的山前大道板塊，那里集中了廣州別墅市場56%的份額，規(guī)模巨大。相應(yīng)地，該板塊的配套和交通也很快跟上來了。

　　投資價格洼地，要打“持久戰(zhàn)”

　　與京滬相比，廣州別墅的價格比較低。這除了跟廣州別墅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)之外，還與開發(fā)商的競爭有關(guān)。去年初就曾有不少的樓盤打過價格戰(zhàn)，出現(xiàn)不少“3字頭”、“4字頭”的別墅。

　　照理說，價格低，意味著升值潛力大，也就意味著投資價值高。但事實(shí)上，有很多投資客并不要愿意投資別墅。例如泰盈置業(yè)顧問公司總經(jīng)理黎振偉，他就寧愿投資市區(qū)住宅。一位投資客對于別墅投資也是滿心委屈。2007年，他曾在廣州的北部買了一套湖景別墅，一年多來市區(qū)不少洋房都漲了一倍了，問他有否升值，他苦著臉回答：“不虧已經(jīng)很好了……”2007年的樓價正是高位，別墅投資是長期投資，要想要得到回報就得有耐心。

　　地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，投資最重要的是時機(jī)的選擇。別墅投資也不例外。那么，在眾多利空政策的打壓下，現(xiàn)在是否為投資廣州別墅的好時機(jī)？談錦釗認(rèn)為，廣州別墅遲早是要向京滬看齊的，如今廣州別墅還處于價格的洼地，定位、配套和交通等不足也不過是過渡時期必經(jīng)的短暫問題。并且，相信絕大部分業(yè)內(nèi)人士都會看好廣州別墅的長遠(yuǎn)投資價值，要有打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。

　　■專家視點(diǎn)

　　“政府限制別墅建設(shè)的態(tài)度，有“一刀切”的嫌疑。在土地資源豐富并且地價低的郊區(qū)建別墅，能把人口集聚起來，這就使得土地價值上漲，慢慢就會發(fā)展起高層洋房住宅；等若干年后郊區(qū)城市化了，別墅又可以適當(dāng)?shù)馗脑鞛楦邔幼≌?。發(fā)展別墅是城市化的必經(jīng)一步，并不是光占土地不住人、有百害而無一利的工程，我認(rèn)為適當(dāng)發(fā)展別墅是應(yīng)該的。”

　　—————廣州社科院教授 談錦釗

　　“比較而言，我認(rèn)為投資市區(qū)住宅要比投資別墅的效益好，并且見效快，畢竟市中心的地是越來越少的。而別墅多在郊區(qū)，雖說政府不批別墅地了，但早期批下的地究竟有多少，我們是不清楚的。就好比家里有個大糧倉，糧食儲備十年用不完，還談什么稀缺性？而且別墅的總價高，出手出租都不容易。”

　　———泰盈置業(yè)顧問公司總經(jīng)理 黎振偉