物業(yè)稅作為打擊炒房的利器，在決策層提出遏制房?jī)r(jià)過快上漲之時(shí)，又一次被推到了風(fēng)口浪尖。目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手?jǐn)M定開征物業(yè)稅的可操作方案，具體實(shí)施的時(shí)間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。“決策層釋放物業(yè)稅開征的信號(hào)，意味著國(guó)家在房地產(chǎn)稅收政策上開始進(jìn)行調(diào)整，重點(diǎn)還是指向房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉告訴記者。

　　高房?jī)r(jià)城市或成實(shí)征試點(diǎn)

　　2009年下半年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等房地產(chǎn)稅收政策多次做出調(diào)整，業(yè)界評(píng)論認(rèn)為，這是在為未來開征物業(yè)稅熱身。

　　1月7日，記者從國(guó)家稅務(wù)總局了解到，目前稅務(wù)總局正在擬定的物業(yè)稅實(shí)施方案，以目前某個(gè)省區(qū)市正在進(jìn)行的物業(yè)稅模擬征稅方案為“藍(lán)本”，綜合其他各試點(diǎn)城市模擬方案經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行制定。按照計(jì)劃，擬定方案將在今年“兩會(huì)”上討論，具體實(shí)施的時(shí)間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

　　對(duì)此，財(cái)政部財(cái)科所稅收研究室專家告訴記者，本輪國(guó)家財(cái)稅部門釋放推進(jìn)物業(yè)稅開征的信號(hào)，主要還是為了配合“國(guó)四條”的要求，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因此，北京、深圳、上海等目前房?jī)r(jià)已經(jīng)超出國(guó)家“房?jī)r(jià)警戒線”的城市將有可能率先對(duì)商業(yè)物業(yè)和高端住宅進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

　　物業(yè)稅主要指的是不動(dòng)產(chǎn)稅，其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。

　　據(jù)了解，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。

　　在去年12月底舉行的2009中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，經(jīng)過6年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐，財(cái)稅部門已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套各具特色的評(píng)稅軟件，按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

　　而據(jù)記者從北京市地稅局了解，北京市早在2008年初已經(jīng)向國(guó)家稅務(wù)總局提出了進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)。北京市地稅局一位負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)稅在北京是以“房產(chǎn)稅”的名義進(jìn)行空轉(zhuǎn)，試點(diǎn)工作全部由國(guó)家稅務(wù)總局來掌控，“但什么時(shí)候可以轉(zhuǎn)為實(shí)征還要聽中央安排。”

　　四部委商討土地出讓金政策

　　“開征物業(yè)稅，面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面。”

　　據(jù)了解，目前開發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商把這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本制定房?jī)r(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。而物業(yè)稅是對(duì)房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行每年一次的評(píng)價(jià)估值征稅，賈康所長(zhǎng)表示：“二者具有相通性，屬于重復(fù)征收。”

　　正是受這一矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等具體問題目前都無法給出明確合理的實(shí)施方案，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。

　　如今面對(duì)國(guó)務(wù)院反復(fù)提出“遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，打擊投機(jī)性購(gòu)房”的要求，住建部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委等相關(guān)部委也加緊了對(duì)物業(yè)稅和土地出讓金銜接問題的討論，以推進(jìn)物業(yè)稅實(shí)施方案的擬定。

　　記者獲悉，2009年12月期間，住建部多次牽頭組織樓市政策座談會(huì)，與會(huì)者包括財(cái)政、稅收、銀行等各方面的地方官員和相關(guān)專家。

　　一位參會(huì)的地方財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，中央目前正在考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，可能性比較大的做法是將土地出讓金并入物業(yè)稅分期繳納。這樣，一方面可以解決物業(yè)稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負(fù)擔(dān)；另一方面也可以逐步削減地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，引導(dǎo)房?jī)r(jià)趨于理性。

　　但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。

　　對(duì)此，該負(fù)責(zé)人表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，因此即使物業(yè)稅進(jìn)入實(shí)征階段，初期土地出讓金預(yù)計(jì)也不會(huì)完全取消，而是先考慮采取一半費(fèi)一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來尋找平衡，逐步實(shí)現(xiàn)費(fèi)改稅。

　　加大炒房成本抑制投機(jī)

　　“物業(yè)稅開征的心理意義其實(shí)更大于實(shí)際意義。”賈康表示，“它的重點(diǎn)在于，國(guó)家釋放了一個(gè)將通過稅收調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)的信號(hào)。”

　　事實(shí)也正是如此。1月5日，“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’將在全國(guó)推廣”的傳聞一出，地產(chǎn)股早盤低開后迅速下跌。至收盤，107只地產(chǎn)股超過八成下跌，板塊整體跌幅逾2%，萬科A、保利地產(chǎn)等多只個(gè)股跌幅超4%。

　　“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)這一信號(hào)的釋放，會(huì)影響到開發(fā)商對(duì)后市的看法。”中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師丁勇文表示，當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買需求受到這一信號(hào)影響而產(chǎn)生抑制時(shí)，市場(chǎng)交易量便可能有所減緩。而最終結(jié)果，便是開發(fā)商不得不跟隨市場(chǎng)變化調(diào)整定價(jià)策略。

　　物業(yè)稅的開征不管是對(duì)開發(fā)商還是投資者來說，都是成本的增加。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉恒在接受記者采訪時(shí)介紹，目前“空轉(zhuǎn)”的其中一種方案是，以商業(yè)房產(chǎn)為例，如果是自用，就按房產(chǎn)原值的70%，乘以1.2%的稅率計(jì)征物業(yè)稅；如果是用于出租，則按租金的12%計(jì)征物業(yè)稅。按照這一方案，如果以100萬元購(gòu)入一套商鋪，購(gòu)房者自己經(jīng)營(yíng)每年要繳納的物業(yè)稅為8400元；如果將該商鋪以每月5000元的價(jià)格出租，那么購(gòu)房者每年需繳納物業(yè)稅為7200元。這無疑增加了保有多套房產(chǎn)的成本。

　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)專家表示，開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更直接的影響則體現(xiàn)在對(duì)投機(jī)炒房的遏制，迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源。

　　房地產(chǎn)交易市場(chǎng)對(duì)此也明顯有了反應(yīng)。記者在北京SOHO現(xiàn)代城的幾家中介門店了解到，開征物業(yè)稅的傳聞一起，已經(jīng)有部分購(gòu)房者對(duì)目前的購(gòu)房計(jì)劃產(chǎn)生了顧慮。

　　然而，關(guān)于開征物業(yè)稅是否能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前看來，物業(yè)稅主要還是抑制投機(jī)購(gòu)房，而對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是需求，全國(guó)不少地區(qū)的城市化進(jìn)程才開始，住房市場(chǎng)需求很強(qiáng)烈。而物業(yè)稅涉及到眾多方面，目前細(xì)則還沒有出臺(tái)，具體影響還不能完全確定。

　　2010年還會(huì)有什么利空房?jī)r(jià)的樓市政策？正處于輿論風(fēng)口浪尖的物業(yè)稅，將在“兩會(huì)”上討論，給市場(chǎng)提供了一個(gè)猜測(cè)空間。