2009年的樓市，頗具戲劇性，“冷預(yù)期”下卻意外地出現(xiàn)“熱銷”，樓市春暖花開。市場(chǎng)似乎一改去年低迷謹(jǐn)慎的面孔，困擾開發(fā)商一年的觀望魔咒儼然破除?；嘏?，活躍，急漲，爭(zhēng)購(gòu)……兩年前似曾相識(shí)的一幕，在今年上半年的樓市再度上演。

轉(zhuǎn)眼步入7月，樓市開始出現(xiàn)上、下半年的分水嶺。樓市經(jīng)歷一場(chǎng)火爆暢銷過后，開始顯現(xiàn)新的特征：市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，中小戶型開始斷檔。

緣何會(huì)出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象呢？

樓市驟然回暖，消化了存量房

今年上半年，隨著去年末國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列“強(qiáng)心針”的出臺(tái),樓市發(fā)生了“翻天覆地”的變化,成交放大、房?jī)r(jià)上漲已是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)了解，從今年3月份開始，樓市的銷售量就開始直線上升，從2月份的3004套攀升到4000套以上，到6月份達(dá)到驚人的5352套。如今，福州市區(qū)上半年的商品房銷售量已經(jīng)達(dá)到了3.12萬(wàn)套，面積342.3萬(wàn)平方米，銷售額創(chuàng)下了歷史新高，銷售面積則超過2008年全年，也超過2007年同期，僅次于2006年同期。

國(guó)廣一葉·天知地產(chǎn)營(yíng)銷公司的董事總經(jīng)理陳少鳴表示：“在今年第一季度，主要是積壓一年的剛性需求在開發(fā)商降價(jià)的刺激下果斷出手，到了第二季度，改善型需求和投資型需求逐漸增多，呈現(xiàn)出更為多元化的趨勢(shì)，市場(chǎng)上中小戶型的產(chǎn)品最受消費(fèi)者青睞。”

很顯然，在這一場(chǎng)熱銷中，中小戶型產(chǎn)品成了樓市主力。世歐·彼岸城A1#開盤當(dāng)日銷售率逾90%。仁文大儒世家朗園中小型戶一經(jīng)推出，一天之內(nèi)，馬上被一搶而光。開發(fā)商不得不加推新的樓幢。新倉(cāng)山洋樓90至130平方米房源在開盤當(dāng)日也銷售過半；東方名城中小戶型的房源日均銷量過5套……采訪中，多數(shù)銷售人員表示，中小戶型的產(chǎn)品較之純大戶型產(chǎn)品，總價(jià)較低，容易銷售。

難怪陳少鳴會(huì)指出，目前的房地產(chǎn)供量市場(chǎng)受到年初以來(lái)的大量消化，兩房到三房的產(chǎn)品已經(jīng)基本上消化完畢，尤其是市中心的中小戶型更為稀缺?，F(xiàn)在市場(chǎng)上以別墅、大戶型占主要部分，此類產(chǎn)品還是相當(dāng)充足。

福州點(diǎn)石房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林圓指出，中小戶型的產(chǎn)品消化比較迅速，一度深受市場(chǎng)青睞，從而也說明了政府規(guī)定“70/90”政策還是非常合理的。

面對(duì)今年來(lái)連續(xù)幾個(gè)月里洶涌而至的“購(gòu)房潮”,“一枝獨(dú)秀”的中小戶型在供應(yīng)上顯得有些跟不上了腳步,從而出現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)品斷檔苗頭。

開發(fā)商曾放慢開發(fā)進(jìn)度

仔細(xì)分析一下近期供應(yīng)“斷檔”的現(xiàn)象,可以發(fā)現(xiàn)前期建設(shè)速度放緩是主要的原因。因此，目前的供應(yīng)“斷檔”,具有明顯階段性特征。

針對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)今年樓市“斷檔”現(xiàn)象的影響，我省著名房地產(chǎn)專家、國(guó)房網(wǎng)總經(jīng)理劉福泉分析道：2008年，市場(chǎng)環(huán)境受到金融危機(jī)的影響，比較低迷，大家都處于觀望的狀態(tài)；到了2009年第一季度，市場(chǎng)開始出乎意料地出現(xiàn)回暖，并隨著盛夏的到來(lái)，逐漸達(dá)到旺盛的狀態(tài)。由于2008年大部分開發(fā)商放慢了開發(fā)進(jìn)度，從而導(dǎo)致今年在市場(chǎng)一路走俏的情況下出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的斷檔現(xiàn)象，有些開發(fā)商由于存量少，消化快，目前甚至處于“無(wú)房可賣”、“供應(yīng)荒”的階段。

從近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況看,2007年，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到極度火爆之后，國(guó)家開始出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,特別是對(duì)二套房貸的限制，極大地打壓了市場(chǎng)。到了2008年，金融海嘯的影響下，整個(gè)外部經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩慢，從而使去年的樓市出現(xiàn)了整體低迷蕭條的局面。在這種情況下,許多開發(fā)商都放慢了開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏。

據(jù)了解，今年上半年福建的新開工面積是997萬(wàn)平方米，同比下降40%。在土地購(gòu)置方面，福建省開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積是326萬(wàn)平方米，同比下降36%。從商品房銷售情況看，福建省商品房銷售面積1164.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56%。土地購(gòu)置面積以及新開工面積不斷減少，銷售量的增加也讓市場(chǎng)存量愈來(lái)愈少，“斷檔”仿佛是這一輪市場(chǎng)發(fā)展的必然現(xiàn)象。

2008年，開發(fā)商不拿地

2009年，地王頻現(xiàn)，開發(fā)商競(jìng)地?zé)崆楦邼q，土地市場(chǎng)從“復(fù)蘇”轉(zhuǎn)向“瘋狂”。這一現(xiàn)象不僅傳達(dá)了今年市場(chǎng)回暖的信號(hào)，從而也表明了開發(fā)商當(dāng)前面臨的一個(gè)嚴(yán)峻的問題：目前銷售的大多是存量房，土地的后續(xù)儲(chǔ)備并不足。

據(jù)了解，自2007年9月份以來(lái)，受政策和市場(chǎng)的雙重調(diào)整，福州的土地市場(chǎng)始終一蹶不振，土地頻繁的流拍，地價(jià)一降再降，開發(fā)商也不敢貿(mào)然拿地，因此，這一年多來(lái)，大部分福州開發(fā)商的土地儲(chǔ)備不足，甚至，還有不少企業(yè)面臨退市的危險(xiǎn)。

巧媳婦難為無(wú)米之炊。面臨“斷炊”的開發(fā)商怎能不著急，于是不得不在一次又一次的土地拍賣會(huì)上苦苦尋覓新的地塊。福州點(diǎn)石房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林圓表示，當(dāng)前，“手中有糧”的開發(fā)商開始瘋狂得角逐土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)火爆現(xiàn)象是可以理解的，越早拿到地塊的開發(fā)商越明智。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人、著名地產(chǎn)專家王阿忠博士說：“當(dāng)前出現(xiàn)的斷檔現(xiàn)象與2008年的土地流拍是有關(guān)系的。2008年，土地頻頻流拍，開發(fā)商一邊受資金所困，一邊受觀望情緒所影響，幾乎無(wú)土地進(jìn)賬。由于開發(fā)商手頭的土地不足，開發(fā)進(jìn)度無(wú)法持續(xù)進(jìn)行，從而導(dǎo)致如今市場(chǎng)上存量房不足。”

結(jié)語(yǔ)：

2009年的樓市，從年初的“價(jià)減量增”的銷售潮，到如今“量?jī)r(jià)齊升”的火爆局面，房?jī)r(jià)一路飆漲，讓人不禁感慨樓市的“冷”與“熱”轉(zhuǎn)換太快。中小戶型在這一波銷售熱潮中，成為市場(chǎng)產(chǎn)品的主力，一度搶手。常言道，是金子總會(huì)被搶光。雖然中小戶型的房子并非屬于樓市產(chǎn)品中最為“閃閃發(fā)光”的產(chǎn)品，但是因?yàn)樗鼈儤O大程度上契合了市場(chǎng)的需求，因此它們占據(jù)了市場(chǎng)舞臺(tái)的焦點(diǎn)。當(dāng)前，一些開發(fā)商開始“斷貨”，樓市處于中場(chǎng)調(diào)整期，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“斷檔”。

2008年金融危機(jī)下，樓市進(jìn)入寒冬，各大開發(fā)商面臨著資金緊缺、產(chǎn)品積壓等問題，氣喘吁吁，發(fā)展緩慢。因此，一些開發(fā)商放慢了開發(fā)進(jìn)度、不再拿地，房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)進(jìn)入緩慢調(diào)整期。2009年，樓市銷售量激增，房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)入七月，市場(chǎng)面臨新的分水嶺，也許，在后市的一段時(shí)間里，市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

其實(shí)，市場(chǎng)新盤可售數(shù)量的減少具有明顯階段性和周期性的特征。而近期土地市場(chǎng)成交已經(jīng)再度活躍，市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整，相信這將會(huì)緩解市場(chǎng)后續(xù)有效供給的壓力。