隨著中央提出遏制“過(guò)快”上漲的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，近日，部分省市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2010年房地產(chǎn)發(fā)展都作出相關(guān)表述：上海是積極采取多種辦法，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；重慶是抑制高檔住房?jī)r(jià)格非理性上漲趨勢(shì)，增加有效供給，使廣大中低收入家庭買得起房。江蘇是要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，增加普通商品住房有效供給，加大保障性安居工程建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展……

面對(duì)中央的高度關(guān)注和部分一線城市所在省市均明確要將房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟(jì)工作或調(diào)控重點(diǎn)，2009年出乎意料“V形”反彈的房地產(chǎn)，在先聲奪人的調(diào)控政策面前，2010年將走向何方，各界拭目以待。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“V形”反彈

得益于國(guó)家及時(shí)的刺激政策，2009年我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷了第一季度冷清之后，自二季度開始明顯回暖，最終實(shí)現(xiàn)全年“V形”反彈。

從價(jià)格看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的房屋銷售價(jià)格指數(shù)，本輪環(huán)比最低水平出現(xiàn)在2008年11月和12月，均為99.5，雖然此后降幅開始收窄，但直到2009年3月才首次回到100以上，達(dá)到100.3，標(biāo)志著房?jī)r(jià)環(huán)比開始出現(xiàn)上漲。此后繼續(xù)上行，到11月份達(dá)到101.2，已較谷底上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

從成交量看，無(wú)論是銷售面積還是銷售額，本輪調(diào)整中同比增長(zhǎng)最低水平都出現(xiàn)在2008年末。進(jìn)入2009年，累計(jì)銷售額同比開始出現(xiàn)正增長(zhǎng)，只不過(guò)1月至2月僅為11.2%，到3月份開始回到20%以上，6月份以后已回升到50%以上，到11月份，累計(jì)銷售金額同比漲幅更是高達(dá)86.8%，為3年多來(lái)的高位。

興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家、本報(bào)專家組成員魯政委博士在接受記者采訪時(shí)提出，雖然2009年的反彈讓多數(shù)人大跌眼鏡，但這種反彈其實(shí)本來(lái)是可以預(yù)料到的。低利率環(huán)境和居民未來(lái)收入預(yù)期的穩(wěn)定，決定了房地產(chǎn)回暖的必然，而人們“追漲殺跌”的行為特征，則構(gòu)成了后續(xù)推波助瀾的因素。

未來(lái)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響預(yù)判

就近來(lái)媒體的大量報(bào)道看，將政府調(diào)控目標(biāo)解讀為“打壓”房?jī)r(jià)或令房?jī)r(jià)下落的居多。但仔細(xì)品味去年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，這種流行看法并不準(zhǔn)確。

本次會(huì)議明確表示：“重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。”而在隨后溫總理接受新華社獨(dú)家專訪中的表述也仍然是“……房?jī)r(jià)在一些地區(qū)和城市上漲過(guò)快，也引起了中央高度重視”。

所有這些，都清楚顯示調(diào)控目標(biāo)是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。而運(yùn)用稅收、差別利率及土地政策調(diào)控，目的應(yīng)是“穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格”。

魯政委認(rèn)為，未來(lái)政策的著力點(diǎn)是增加供給，遏制不合理需求。未來(lái)的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會(huì)從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費(fèi)、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。

而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎?。上述前三?xiàng)致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項(xiàng)調(diào)節(jié)需求，第六項(xiàng)則指向土地價(jià)格太高推高房?jī)r(jià)問(wèn)題。從增加供給著力點(diǎn)看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢(shì)群體基本居住需要，這與當(dāng)前房地產(chǎn)商滿足的對(duì)象之間基本不存在重合，因而，對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)壓力。而打擊捂盤和囤地，會(huì)加快房地產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價(jià)格，這些措施將對(duì)明年房?jī)r(jià)漲幅起到一定的遏制作用。

但是，由于2010年利率預(yù)計(jì)仍將維持低位；而且從目前看，各方均預(yù)期2010年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于去年，人們收入預(yù)期繼續(xù)改善。在此情況下，除非強(qiáng)烈預(yù)期房?jī)r(jià)下落，否則居民購(gòu)房熱情仍會(huì)較為強(qiáng)烈。同時(shí)由于目前供需失衡仍然明顯，以及房地產(chǎn)開發(fā)商資金充足等諸多因素的共同作用，魯政委的觀點(diǎn)是：雖然在調(diào)控政策作用下2010年房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨更多波動(dòng)，但總體仍將出現(xiàn)溫和爬升。

順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段期待房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。不少人似乎都在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國(guó)家都無(wú)法逃避的一個(gè)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大帶動(dòng)作用，其實(shí)并不是我們當(dāng)前要回避的問(wèn)題。我們關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是，如何盡可能延長(zhǎng)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)巨大的帶動(dòng)作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。

在討論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的時(shí)候，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)總會(huì)被提及。雖然無(wú)法排除貨幣政策和日元升值等因素或大或小的影響，但日本人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程才是其房地產(chǎn)價(jià)格最根本的主因。我們發(fā)現(xiàn)，在日本土地價(jià)格達(dá)到高點(diǎn)并破滅的1990年，其大致正是日本勞動(dòng)人口比例處于峰值、即將進(jìn)入老齡化的年份。

魯政委認(rèn)為，人口老齡化意味著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)束，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)束意味著不僅對(duì)房地產(chǎn)的新增需求不足，特別是人口出生率的下降甚至意味著現(xiàn)有住房?jī)r(jià)格的無(wú)法支撐。這如同計(jì)劃生育三十年后我國(guó)農(nóng)村已然出現(xiàn)的不少自然村的消亡。在此情況下，房?jī)r(jià)的下跌是必然的，而貨幣政策和國(guó)際資本只是在特定時(shí)點(diǎn)發(fā)生的導(dǎo)火索而已。

魯政委說(shuō)，如果我們認(rèn)同人口結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期趨勢(shì)的主導(dǎo)因素的話，依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)推算，我國(guó)大約要到2030年勞動(dòng)人口才能達(dá)到峰值。這意味著，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有大約15年至20年的黃金發(fā)展期。

那么，就讓我們一起期待我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從2010年開始步入一個(gè)持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。 （黃麗珠）