2009歲末的北京土地市場上，地王競逐的游戲幾近癲狂，與幾近沸騰的房地產價格遙相呼應。

　　12月4日下午，遠洋地產旗下北京遠東新地置業(yè)有限公司(下稱遠洋地產)經過1個多小時、169輪的競拍，以48.3億元競得北京亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項目用地，溢價率創(chuàng)下北京今年土地競拍之最的467%。

　　一天之前，中建國際建設有限公司 (下稱中建國際)同樣經歷1個多小時、177次的舉牌，“通吃”北京市奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務園區(qū)(一期)3號、4號和5號商業(yè)金融地塊。

　　北京市國土局為避免出現(xiàn)地王，曾對這三塊原本一體的地塊化整為零、分割出讓。結果，還是誕生了總價48億元的“連體”地王。

　　時間再向前追溯兩周。北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的競拍現(xiàn)場。12家企業(yè)經過190輪激烈搶奪后，創(chuàng)下了北京市2009年首個成交總價超過50億元的新地王(成交價50.5億元)。地塊競得者——大龍地產因其母公司的“順義區(qū)屬國有企業(yè)”身份而備受矚目。

　　天價地王頻現(xiàn)的背后，究竟隱藏著怎樣的秘密？

　　在《財經國家周刊》歷時一個多月的調查中，一些隱匿著的“行規(guī)”，或是博弈各方的心照不宣，逐漸合攏為一條清晰的利益鏈。

　　地王們就趴在上面。

　　雙重壓力

　　2009年12月4日，遠洋地產超出底價467%拿下亦莊新城新地王當天，一街之隔的在售樓盤“金色。漫香林”再次將房價上調2000元/平方米至19500元/平方米。這個位于北京市東南五環(huán)路外的郊區(qū)樓盤，在不到兩個月的時間里房價漲幅超過50%。

　　北京東南五環(huán)路方向大羊坊出口，向南至京津唐高速路，一條與之垂直交錯的無名施工路段自西向東延伸。路北，即是2007年的亦莊老地王(“金色。漫香林”項目及其預留用地)，當年由北京金融街奕興置業(yè)有限公司以15.8億元競得，規(guī)劃建筑面積約48萬平方米。路南偏東，便是遠洋地產最近以48.3億元拿下的亦莊新地王，規(guī)劃建筑面積約27萬平方米。

　　前后不到三年時間，兩塊同一區(qū)位的地王樓面地價相差超過了5倍。

　　“金色。漫香林”銷售中心內的一位售樓經理稱，遠洋地王的樓面地價達18000元/平米左右，如果一年半以后上市，“不賣到30000元/平方米，都會賠錢。”

　　“拿這塊地很不明智，對周邊沒有定價權，只能是給別的項目‘抬轎子’”，一位參與12月4日當天土地競拍的開發(fā)商對《財經國家周刊》表達了看法。

　　這位開發(fā)商還提供了當天競拍現(xiàn)場的一個小細節(jié)：“當競價超過40億元時，遠洋地產這邊就有工作人員回頭狠瞪著保利地產的代表不放，舉牌手的動作則越來越快，保利方面則開始頻繁向場外打電話請示。顯然，遠洋獲得上級的授權更大，拍地的底氣更足。”

　　他告訴《財經國家周刊》，按慣例，像遠洋地產這樣國企兼上市公司背景的公司，拿地任務會面臨國資委和資本市場的雙重考核壓力。

　　“國資委會根據各公司年初計劃的完成情況對其進行考核，具體指標則依照各公司主營業(yè)務的不同而不同。但從今年保增長的大局出發(fā)，總的考核原則離不開保值增值。”一位不愿具名的某央企背景房地產公司負責人對《財經國家周刊》表示，“一個地王吃進，就意味著企業(yè)資產規(guī)模的迅速放大。”

　　至于資本市場的壓力，則表現(xiàn)為對土地儲備可持續(xù)性的要求。

　　據遠洋地產資本運營部總經理張耘此前透露：截至2009年10月底，遠洋地產的合約銷售額已超過人民幣110億元，年增幅達175%，為歷史最高。而公司年中業(yè)績報告則顯示，北京對其營業(yè)額一直貢獻最大，高達60%。但截至10月底，該公司僅在北京市場拿了兩塊地。

　　“遠洋今年在北京市場所獲土地甚少，伴隨近兩年的激進銷售，土地儲備下降極快。這也就不難理解其不惜以5-6倍的超額代價購地的動機。”上述那位參與當天競拍的開發(fā)商說，拿下地王，就意味著向上市公司裝入48.3億元的資產。

　　“在某些國企的上市公司，如果年初規(guī)定的用于拿地的錢花不完，相關責任人是要受到處罰的。”一位具有國企兼上市公司背景的北京城建集團某經理直白地解釋道。

　　對于遠洋地產高價拿地只為年終“沖業(yè)績”的質疑，記者曾發(fā)短信并致電約訪其公司總裁李明。但對方手機處于停機狀態(tài)，辦公室電話亦無人接聽。

　　遠洋地產副總裁趙澤輝稱“不負責此事，不知情”。遠洋地產開發(fā)部經理傅淼則表示，“不在職權范圍內，不方便說”。

　　而據媒體報道，李明對于高價拿地的公開表態(tài)是：“北京低密度住宅用地的供應一直、且將會持續(xù)短缺。此次購地將把公司旗下的產品線由中端擴展至高端、同時進一步鞏固北京市場領先地位的策略。”

　　“連體”地王

　　12月3日，當中建國際以總價48億元“通吃”北京市奧體南區(qū)3號、4號和5號三塊地時，媒體大都將鎂光燈對準了敏感的“48億”和“央企”，很少有人細究這三塊地性質和用途背后的玄機。

　　從北京地鐵10號線安貞門站出來，西側和北側便是奧體南區(qū)三地塊的所在位置。在北京的城市地圖上，這三塊地可謂區(qū)位優(yōu)勢絕佳：奧林匹克國家公園、元大都城垣遺址、運河以及北京三、四環(huán)路等生態(tài)、交通資源盡在囊括。

　　然而，根據標書上表述，奧體南區(qū)的三塊地性質為“商業(yè)金融”，且產權不可以分割。這表明，三塊地將來形成項目后只能整售或持有，對開發(fā)商的資金占用大且成本回收緩慢。

　　有業(yè)內人士測算，按照中建國際目前拿地的價格，如果三塊地用來建寫字樓，則8元/平方米/天的租金堪稱天價，已超過周邊的最高租金水平，市場承受力是個問題。

　　此外，目前奧林匹克公園周邊商業(yè)、商務項目林立，未來產品的差異化競爭也將面臨極大壓力。

　　看似無利可圖，中建國際為何執(zhí)意高價購進？

　　一家原本打算參與地塊競標但中途放棄的知情人道出了秘密：奧體南區(qū)這三塊地后面還連著五塊地，其中規(guī)劃了大量的住宅項目。八塊地原本是一個整體，為避免總價地王的出現(xiàn)，北京市土地整理儲備中心特意將其化整為零、“大卸八塊”。

　　雖是分割出讓，事實上這八塊地還是一個規(guī)劃整體，地上的道路市政，地下的管網設施全都連在一起，牽一發(fā)動全身。因此，“這八塊地只能由一家開發(fā)商來做，換成是兩家，非打架不可。”

　　知情人告訴《財經國家周刊》：這一秘密，“當天參加競拍的企業(yè)都知道，全是沖著這個來的。”而中建國際48億通吃三塊地，顯然也是“醉翁之意不在酒”。

　　實際上，當天拍賣現(xiàn)場的一個細節(jié)確也印證了這一點：當3號和4號地被中建國際“豪奪”之后，5號地的拍賣出現(xiàn)了讓人始料未及的一幕：一開始現(xiàn)場竟無人應價，迫使拍賣師連降三次起價，才將拍賣進行下去。最終，已勝券在握的中建國際再次將5號地收入囊中。

　　對于“連體”地王的說法，中建國際一位相關負責人在接受《財經國家周刊》問詢時表示，“這個問題我實在是不好說。一是我代表不了公司，二是實際到這個層面，我也不方便說。”

　　大龍是誰

　　11月20日，北京新地王的頭銜，使母公司為“順義土地一級開發(fā)商”的大龍地產曝露在同行的審視中。

　　在拿到標書準備去競拍北京天竺開發(fā)區(qū)22號地塊的前一天，融僑集團北京公司總經理助理葉興嶸根本沒聽說過大龍地產。吸引他注意的是標書上保利、龍湖和中建這些乍眼的名字。

　　而在競拍現(xiàn)場，大龍地產頻繁舉牌的動作令他印象深刻，“尤其是最后報出50.5億元的天價，那一瞬間可能在場的所有人都在想同一個問題：大龍是誰？”葉興嶸說?！?/p>

　　大龍地產新聞發(fā)言人馬志方曾在競地成功后對媒體表示：大龍是順義區(qū)最大的地產公司，公司業(yè)務約有60%分布在順義，對當?shù)厥袌龇浅Ａ私狻?/p>

　　公開資料顯示，北京順義大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司隸屬順義區(qū)國資委，公司成立于1987年，旗下子公司北京市大龍偉業(yè)房地產開發(fā)股份有限公司于2006年通過借殼在滬上市。此次豪擲50.5億拍下北京“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地” 的北京市大龍房地產開發(fā)有限公司正是歸屬大龍偉業(yè)的一家子公司。

　　一位熟悉順義情況的開發(fā)商向《財經國家周刊》記者透露，大龍地產的母公司一向以順義區(qū)土地一級開發(fā)商的形象對外，“凡是到順義區(qū)開發(fā)項目的企業(yè)，都得通過這家公司拿地”。

　　大龍地產的“特殊”身份，旋即成為其成功獲地的質疑點。

　　有證券分析人士調出大龍地產近三年的盈利數(shù)據分析后認為：按照公司目前最佳的盈利效果測算，大龍地產要付清全部地價款至少需要17年。

　　而地產同行則普遍懷疑“大龍是否真的會全額支付50.5億元”。因為按照“慣例”，“一二級聯(lián)動”開發(fā)模式背后，通過一系列資金騰挪，拿地公司通常最后只需支付很少的地款。

　　《財經國家周刊》記者在采訪中了解到，單就此次競拍的天竺22號地塊而言，其一級開發(fā)商為北京英才房地產開發(fā)有限公司，該公司開發(fā)的龍灣別墅項目緊鄰22號地。因此，坊間對于大龍地產與英才地產可能進行“一二級聯(lián)動”開發(fā)的議論極盛。

　　從事土地項目咨詢工作多年的成先生在接受《財經國家周刊》記者采訪時，對土地“一二級聯(lián)動”背后的“門道”做了詳細披露。

　　據他介紹，土地最終成交價(也稱地價款)由三大部分構成：一是土地純出讓金，相當于70年土地使用權的地租；二是開發(fā)建設補償費用，主要是土地一級開發(fā)平整過程中產生的費用，如拆遷安置、市政管網鋪設和管理費用等。這部分錢要待土地出讓完成之后由政府返還給一級土地開發(fā)商，作為其成本和利潤回報；第三部分是城市基礎設施配套費用，這部分錢待土地出讓完成之后由地方政府提走。

　　“如果由政府來主導土地的‘一二級聯(lián)動’開發(fā)，就完全有可能把地價款中的一級土地開發(fā)建設補償費用返還給拿地企業(yè)”，成先生說，“相當于把錢從左口袋放到右口袋，地價往往是可控的”。

　　他還表示，類似的“合作”也可在非政府主導的一二級開發(fā)商之間進行，“很多動輒幾十個億的地王，最終僅需實際支付很少的錢”。

　　對于上述分析，融僑集團北京公司總裁助理葉興嶸表示認同：“這是很多人都會想到的一種利益模式。”

　　“敢于花50億拿下地王，要么企業(yè)的資金實力超強，要么就是有特別的現(xiàn)金流分擔方案”。葉興嶸說。

　　對于上述質疑，大龍地產未作公開回應?！敦斀泧抑芸酚浾邤?shù)次撥打該公司辦公電話，或無人接聽，或有工作人員稱“不負責此事”。

　　截至發(fā)稿時，北京英才房地產開發(fā)有限公司董事長兼總經理藍春也未接聽《財經國家周刊》記者的電話。

　　“我是來抬轎的”

　　有關“地王幕后有人策劃”的江湖傳說，普遍被業(yè)內人士認為“并非空穴來風”。

　　《財經國家周刊》記者在調研了近年來大量地王的背景后發(fā)現(xiàn)，并非所有的地王都是拍賣現(xiàn)場的“沖動”。

　　以2009年6月30日誕生的北京廣渠路15號地王為例。這塊被譽為“北京CBD最后一塊黃金地塊”的地王在2008年市場低迷時，曾因競賣人數(shù)不足3家而流拍，只得在一年后拆分上市。

　　在當時的拍賣會現(xiàn)場，最終出價40.6億元的國企中化方興成為焦點，卻很少有人注意同場競技的萬科。

　　在整個競價過程中，萬科僅在33.1億元的價位上舉了一次牌。聯(lián)想到廣渠路15號地塊對面就是的萬科2007年拿下的地王——西大望路27號地，有分析人士指出，“萬科出手的價格是早就預定好的，并不準備深度介入，不過是抬抬價，為自家的地王解套”。

　　粗算之下，萬科西大望路27號地的樓面地價為11409元/平方米，按萬科對廣渠路15號地的報價33.1億元計算，樓面地價約為12490元/平方米，恰好略高于前者。

　　另一細節(jié)也頗具戲劇性。知情人稱，廣渠路15號的拍出的當天，隔路相望的合生創(chuàng)展旗下樓盤珠江帝景銷售人員“全體慶功”，“所有人都喝醉了”。因為7年前公司老板花6000元/平方米拿下該地段時，所有人都認為他“做了一個錯誤的決定”。廣渠路15號地王的出現(xiàn)，使這種認知有了180度的轉折。

　　《財經國家周刊》記者在搜房網“樓盤詳情”中查證，廣渠路15號地王產生不久，珠江帝景的新一期樓盤(帝景·博悅)從22000元/平方米上調至29800元/平方米，比2002年7000元/平方米的開盤價翻了4倍還多。

　　地價評估師劉勍告訴《財經國家周刊》記者，像廣渠路15號地王與萬科、合生創(chuàng)展老地王的關系，行話叫“抬轎子”。

　　劉勍說，通常情況下，開發(fā)商在打算競拍一塊地時，最主要的功課是了解競爭對手。那些早就在擬出讓地塊周邊建有項目的開發(fā)商，往往會在競拍現(xiàn)場充當“轎夫”，蓄意抬出一個新地王，讓自己的在建項目受益。

　　“其實就是一種策略”，在劉勍看來，“即使抬轎子不小心抬到自己手里，也沒關系，和此前的地塊聯(lián)動漲價，總會在某個環(huán)節(jié)將成本補回來”。

　　兩年前，記者在大連采訪時，大連當?shù)匾晃粯I(yè)內人士告訴記者，某開發(fā)商第二天打算去拍一塊地，當天晚上便把幾輛嶄新的寶馬送到競爭對手的家門口，意思很明顯，“別和我爭了，我是來抬轎的”。

　　而一位深諳土地交易內幕的估價師向《財經國家周刊》記者透露，地方政府與開發(fā)商私下協(xié)商，聯(lián)手“抬轎”的現(xiàn)象皆并不鮮見。

　　他本人也曾多次經歷開發(fā)商與地方官員的“貴賓室談話”，內容無非是“你來拿地，我給你什么樣的優(yōu)惠”。“但政府的這種承諾一般措辭都很謹慎，更不會落實到紙面上。”他說。

　　在這位估價師的一次親身經歷中，某南方三線城市請來某知名開發(fā)商到當?shù)?，雙方“貴賓室長談”一番之后，便放出風來，說該開發(fā)商要來當?shù)貋砟玫亍?ldquo;實際上，外來開發(fā)商根本不會拿地，只不過是來替政府托市，讓真正想拿地的本地開發(fā)商開出更高的價格”。該估價師告訴《財經國家周刊》記者。

　　賭局悖論

　　在與業(yè)內人士的深入交流中，《財經國家周刊》記者發(fā)現(xiàn)，違約成本低，是地王泛濫的一個重要原因。

　　2009年10月底，廣州市兩幅昔日地王“改嫁”的消息引發(fā)輿論關注。

　　兩個地王分別是廣州科學城地塊和珠江新城地塊，由于逾期未繳清土地出讓金，當?shù)貒敛块T將其收回并重新入市。

　　雖然公告中顯示兩塊地王再上市將分別折價1.75億元和2.6億元，但當?shù)匾恍I(yè)內人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時認為，地王的前“東家”并不會損失多少。

　　按照廣州此前的慣例，地塊在出讓過程中所支付的首付款比例非常低，一些地塊的意向金甚至僅為幾百萬元。

　　正因為如此，在高策地產董事長李國平看來，地王退地的情況“今后會頻繁出現(xiàn)”。“實在沒有辦法的時候，地方政府和開發(fā)商總會共同協(xié)商一種解決方案。”

　　與直接退地相比，另一類地王退出路徑則更為隱秘，如篡改容積率。

　　據業(yè)內人士介紹：假如某開發(fā)商拿下一塊地王后無力開發(fā)，就可以找政府談條件，要求更改容積率。

　　按常規(guī)測算，如果1萬平方米的土地規(guī)劃容積率是2，則可以建造2萬平方米住宅；如果將容積率提高到2.5，則無形中多出5000平方米住宅，相當于攤薄了拿地的成本。

　　《財經國家周刊》記者了解到，這種給地王贈送容積率的利益輸送方式曾一度在2008年盛行，許多2007年高價拿地而陷身困境的地王均欲求此計脫困。但作為一種違規(guī)操作的伎倆，這項“技術”始終未逃脫建設部門的監(jiān)管。

　　對于開發(fā)商眼中地王“怎么賭都是贏”的感覺，思源經紀顧問公司研發(fā)中心總監(jiān)龍程認為“并不能持久”。在他看來，地王的未來還是在賭政策。