尹中立（社科院金融專家）

近日，建設(shè)部部長表示，導(dǎo)致房價上漲的原因主要有四點(diǎn)：土地供應(yīng)減少、投機(jī)性買房增加、開發(fā)商囤積住房和部分城市保障性住房建設(shè)滯后。筆者認(rèn)為，在以上四點(diǎn)中，只有第一點(diǎn)和第四點(diǎn)是房價上漲的原因，其余兩點(diǎn)是房價上漲的結(jié)果而不是原因。假如房價不漲，有人會炒房子嗎？同樣，如果房價下跌的話，開發(fā)商也不會捂盤惜售。

也許是因?yàn)榻ㄔO(shè)部的部長不便說出超越自己權(quán)力范圍之外的話 （信貸與貨幣不屬于建設(shè)部管），只能在自己力所能及的范圍內(nèi)找原因與對策。按照筆者的觀察，上述有關(guān)房價上漲的四點(diǎn)解釋頂多觸及到了表面現(xiàn)象。導(dǎo)致房價上漲的根本原因是信貸與貨幣的過度增加，要從根本上解決房價上漲問題，應(yīng)該收緊貨幣與信貸。

信貸過度增加從供需影響房價

首先，看信貸過度擴(kuò)張對房價的影響。信貸過度增加通過供給與需求兩個方面影響房價。

從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房企大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份中央開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。

土地的供給同樣受到信貸政策的影響。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，在今年新增加的9萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。

股市推高地價 地價推高房價

從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時，買房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低。

隨著信貸高速增長，我國今年的貨幣供應(yīng)增長非常迅速，廣義貨幣供應(yīng)已接近30%，即在不到一年的時間里我國貨幣數(shù)量增加了三成。貨幣供應(yīng)的增長速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預(yù)期明顯加強(qiáng)。明顯的標(biāo)志有幾個：一是債券市場的收益率快速回升，新發(fā)行的公司債券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；二是狹義貨幣供應(yīng)量迅速上升，M1已經(jīng)從2008年底的10%增長到目前的33%，上升了20多個百分點(diǎn)。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。

同樣，2009年快速增長的信貸推高了股市價格，股市上漲在相當(dāng)程度上刺激了房地產(chǎn)的需求。股市的繁榮對樓的作用表現(xiàn)在兩個方面，一是增加的市場對樓市的需求，當(dāng)投資者賬面財富迅速增加時，其中的一部分財富會轉(zhuǎn)化為樓市的需求。因此，股市的繁榮會刺激樓市，股市最火爆的時候往往也是樓市最火爆的時候。另外，股市的繁榮為房地產(chǎn)類上市公司融資提供了便利。這些上市公司通過高價發(fā)行股票得到巨額的融資，然后再用這些資本買地，因此，股市上漲會推高地價，而地價上漲又推高房價。

貨幣發(fā)行過多 百姓怕貶值

從長一點(diǎn)的時間來看，自2002年以來房價一直在上漲中，房價上漲的深層次原因是貨幣發(fā)行過多，是老百姓開始對人民幣幣值穩(wěn)定的懷疑。

在物價穩(wěn)定的情況下，社會公眾對貨幣的穩(wěn)定可能不太關(guān)注，但遇到物價上漲或金融危機(jī)，社會公眾對貨幣值的關(guān)心程度一定會大大增加。目前，房價的迅速上漲反映了中國老百姓開始擔(dān)憂自己手里的人民幣的購買力問題。此問題非同尋常，應(yīng)該引起決策者高度關(guān)注。因?yàn)槲覀兊呢泿虐l(fā)行已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP的數(shù)量，過量的貨幣一旦被“驚醒”，將直接沖擊經(jīng)濟(jì)與金融的穩(wěn)定。

看看數(shù)據(jù)就知道我國的貨幣多發(fā)行了多少。1979年末的所有銀行存款第一次超過1千億元人民幣，到1989年末第一次超過1萬億元人民幣，1999年第一次超過了10萬億人民幣，如今的2009年末將超過60萬億元人民幣，即貨幣數(shù)量每十年擴(kuò)張十倍！當(dāng)然，貨幣的增長有合理的成分：一是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量的增長需要貨幣的增長；二是這30年我國市場經(jīng)濟(jì)從無到有，很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域從實(shí)物配給過渡到貨幣分配，這本身是一個貨幣化的過程；三是金融深化過程需要增量的貨幣供給。但無論如何，類似2009年的30%以上的貨幣增長速度是不正常的。

不控制好貨幣 泡沫繼續(xù)變大

從貨幣過度發(fā)行的原因看，1995年之前的貨幣過度發(fā)行主要是由于財政從中央銀行透支造成的，而2001年之后的貨幣過度發(fā)行的原因則與外匯儲備占款直接相關(guān)。2003年以來，中國的外匯儲備增加了2萬多億美元，對應(yīng)的貨幣投放是18萬億元人民幣。也就是說，在這6年中，我們向市場多投放了18萬億人民幣。貨幣過多投放必然導(dǎo)致物價上漲，但2000年以后的中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由以前的短缺經(jīng)濟(jì)變?yōu)楣┙o相對過剩的經(jīng)濟(jì)，多余的貨幣不會沖擊一般消費(fèi)品，物價上漲更多地表現(xiàn)在資產(chǎn)價格領(lǐng)域，股市與樓市成為這些多余的貨幣的主要發(fā)泄場所。

2006至2008年上半年，人民銀行采取提高存款準(zhǔn)備金率及發(fā)行央票的方式將多投放的貨幣鎖定，但無法完全對沖掉，結(jié)果是出現(xiàn)了房價連續(xù)多年的上漲。政府出臺的調(diào)控政策效果欠佳，根本原因就在此。

因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)前我國房價的上漲本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象，控制房價的關(guān)鍵是要控制好貨幣與信貸的投放。如果不控制好貨幣，即使房價短期出現(xiàn)調(diào)整，但房地產(chǎn)泡沫膨脹的趨勢不會改變，直到泡沫徹底破滅，就像上世紀(jì)90年代初的日本一樣。