一、唐總您個(gè)人從事房地產(chǎn)業(yè)的歷程能不能跟我們分享一下？
唐總：我是在從事廣告行業(yè)的經(jīng)歷中，開始接觸房地產(chǎn)的，這幾年來大大小小也接觸過不少項(xiàng)目，積累一些行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，總體來說還是樂在其中吧，當(dāng)然最初的困頓和壓力是在所難免的，但這也保持了我繼續(xù)從事房產(chǎn)的動(dòng)力。
二、請(qǐng)就開發(fā)公司潤(rùn)地置業(yè)的項(xiàng)目概況做個(gè)介紹。
唐總：潤(rùn)地大廈采用純板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，大開間，小進(jìn)深，空間方正實(shí)用，采光、通風(fēng)效果好，使用率高。50～600平方米全框架式結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多間或整層打通，自由分隔，隨需應(yīng)變，以適應(yīng)中大型或總部級(jí)企業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，南北通透的走廊配合落地式玻璃窗，實(shí)現(xiàn)全天候自然光照射，打造大氣明朗的辦公環(huán)境；以3.6米層高為企業(yè)創(chuàng)造舒適和愜意的工作空間。
8000平米辦公空間，2部高速電梯配置，這又是潤(rùn)地大廈的一個(gè)創(chuàng)新，完全超過頂級(jí)寫字樓的電梯配置標(biāo)準(zhǔn)，即使在高峰期，也會(huì)讓你充分享受電梯等人的尊貴與效率，用速度詮釋效率。
三、潤(rùn)地大廈位于城市的主干道，因?yàn)樗膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境建筑優(yōu)勢(shì)等也是無可比擬的，請(qǐng)就這些優(yōu)勢(shì)做一個(gè)說明。
唐總：潤(rùn)地大廈位于沂蒙路與開陽路交匯處，毗鄰城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，零距離接觸城市CBD，交通便利。
縱觀潤(rùn)地大廈，北臨城市廣場(chǎng)、城市政務(wù)大廳；東臨臨沂市委、市政府；毗鄰城市商業(yè)中心，其商務(wù)、商業(yè)、政務(wù)配套齊全，在這樣的前提下，選擇一個(gè)商務(wù)主干道沂蒙路上的辦公場(chǎng)所，相當(dāng)于在今天以一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格預(yù)約了城市未來幾年的前途。
四、作為本土公司，三馳房地產(chǎn)資訊有限公司還是有一定優(yōu)勢(shì)的，公司的基本情況是怎樣的。
唐總：山東三馳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于2007年，注冊(cè)資金300萬元，是一家全程營(yíng)銷代理公司，為客戶提供全案顧問、建筑規(guī)劃、營(yíng)銷指導(dǎo)、整合推廣、銷售執(zhí)行五大環(huán)節(jié)組合的全面“策略執(zhí)行服務(wù)”體系。
三馳房地產(chǎn)匯聚了大批高素質(zhì)、高學(xué)歷的專業(yè)人才，核心成員均擁有房地產(chǎn)專業(yè)背景、多年操盤經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的完美把握。
五、潤(rùn)地大廈是純寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在營(yíng)銷上的差別？
唐總：在房地產(chǎn)業(yè)界有一句話：“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生；做住宅地產(chǎn)的銷售是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)的銷售是大學(xué)生。”也許這個(gè)比喻并不十分恰當(dāng)，但卻足夠形象。
在銷售的產(chǎn)品、目標(biāo)人群、項(xiàng)目賣點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、營(yíng)銷策略等等方面都有著很大的區(qū)別，住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品相對(duì)來說是獨(dú)立的、封閉的、標(biāo)準(zhǔn)化的；而商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品是公眾的、共享的、個(gè)性化的。
住宅賣給的是居住的消費(fèi)者；而商業(yè)地產(chǎn)賣給的是兩種人：一是自營(yíng)戶（即需要自己來經(jīng)營(yíng)的），二是投資客（將物業(yè)持有后自己并不經(jīng)營(yíng)，而是進(jìn)行二次出租收取租金收益的）。住宅的賣點(diǎn)在廣告，它賣的是一種生活品質(zhì)或者是生活方式，它永遠(yuǎn)是圍繞著生活品質(zhì)、生活方式以及生活目標(biāo)來做營(yíng)銷推廣宣傳的；而商業(yè)地產(chǎn)的銷售則不同，商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)是圍繞著投資價(jià)值，投資信心來做的，它的賣點(diǎn)就是反復(fù)向消費(fèi)者傳遞投資的價(jià)值以及投資的信心。
住宅地產(chǎn)在出售以后也會(huì)提供相關(guān)的售后服務(wù)，如物業(yè)綠化、車管、保衛(wèi)、物業(yè)維修等等，但是這些服務(wù)都是一般性的物業(yè)服務(wù)；而商業(yè)地產(chǎn)如果只是提供這些售后服務(wù)顯然是行不通的。商業(yè)地產(chǎn)提供的售后服務(wù)除了以上提到的一般性物業(yè)服務(wù)以外，還包括現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)、營(yíng)銷推廣服務(wù)、員工和商戶的培訓(xùn)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)理念及經(jīng)營(yíng)技巧指導(dǎo)的服務(wù)、顧客售后投訴接待的服務(wù)等諸多方面。
六、臨沂房產(chǎn)營(yíng)銷目前存在的最大的問題或者障礙是什么？您有什么樣的想法建議？
唐總：可以說，近幾年在外地營(yíng)銷公司和推廣公司的介入下，臨沂市場(chǎng)的房營(yíng)銷已經(jīng)提高了很多，但也有個(gè)別反面的代表，諸如個(gè)別外地代理公司對(duì)市場(chǎng)的不了解和目標(biāo)人群的心理把握不到位等等，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，資金壓力較大。我想，不論是外地或是本土的營(yíng)銷公司在面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，都需要極大的責(zé)任心，在項(xiàng)目前期的產(chǎn)品定位和戶型等方面給予充分的論證和研究，而不是草草敷衍，難以想象走馬觀花式的跑幾天市場(chǎng)，能有多大的意義。
七、潤(rùn)地大廈的營(yíng)銷策略和設(shè)計(jì)理念是什么樣的。
唐總：目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)樓盤進(jìn)行系統(tǒng)性的營(yíng)銷策劃越來越成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我們對(duì)潤(rùn)地大廈的營(yíng)銷組合策略有產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷與分銷策略。并建議指導(dǎo)開發(fā)商要盡量避免目前存在的僅重視后期銷售、不重視前期定位的問題。
潤(rùn)地大廈定位于做新式個(gè)性化寫字樓的龍頭，目標(biāo)市場(chǎng)選定為新興中小企業(yè)和教育培訓(xùn)企業(yè)；采取低開高走的開盤和調(diào)價(jià)策略。促銷環(huán)節(jié)上，樹立了整合營(yíng)銷傳播的新觀念，以媒體廣告為龍頭，全面整合促銷手段和資源，實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)客戶的信息溝通和情感交流，以便達(dá)到較好的促銷效果。
八、將來臨沂房地產(chǎn)的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)哪些變化及提升？房?jī)r(jià)會(huì)有什么樣的變化？請(qǐng)?zhí)瓶傉務(wù)剛€(gè)人看法。
唐總：大家都知道近年來臨沂市場(chǎng)的放量太大，加之去年的金融危機(jī)，都在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)的高漲，但我們?nèi)匀豢吹侥壳笆袌?chǎng)上的部分產(chǎn)品依然搶手，比如優(yōu)勢(shì)區(qū)位的小戶型產(chǎn)品和市區(qū)的多層產(chǎn)品，價(jià)格也不斷看漲。
總體來看，未來幾年的房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，幅度大小而已。
九、三馳房地產(chǎn)公司別的正在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，公司下一步將有哪些新的項(xiàng)目？
唐總：目前我們公司正在操作的除了潤(rùn)地大廈之外，還有新港龍庭和銀杏家園，其他還有幾個(gè)項(xiàng)目還在進(jìn)行前期工作，預(yù)計(jì)會(huì)在明年與大家見面。
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