《蝸居》中，姐姐，名牌大學(xué)畢業(yè)，外企白領(lǐng)，卻為房苦苦掙扎；妹妹，初出茅廬，為姐償債，步步深陷，淪作"小三"；故事展現(xiàn)的情債、錢債、房債，確是大都市浮光掠影下眾生百態(tài)的寫照。然而，與這些形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)市場在危機(jī)下卻仍是集體狂歡，風(fēng)光無限……回顧2009年，在房地產(chǎn)市場繁榮至極的表象下，《蝸居》所代表的消費(fèi)群體的血淚卻是如此醒目、刺眼。

2009年就要過去了，這個(gè)充滿了拯救與掙扎，偏執(zhí)與沖動(dòng)的后危機(jī)元年，太多故事值得我們記錄和反思。房地產(chǎn)，作為中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要縮影，這一年里經(jīng)歷的所有起伏，其戲劇性與沖突性可謂達(dá)到了巔峰。

2008年10月，當(dāng)中央與地方聯(lián)手救市以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)之時(shí)，樓市成交幾乎已經(jīng)陷入"冰凍"，龍頭房企舉步維艱，產(chǎn)業(yè)鏈條哀鴻遍野。誰也沒有想到僅僅四個(gè)月后，中國樓市強(qiáng)勁反彈。又過了四個(gè)月，投資熱度向二、三線城市縱深蔓延，到年底，部分地區(qū)房價(jià)幾乎化為脫韁野馬。

似乎如宿命般應(yīng)景，一部以反映現(xiàn)代都市人居住困境的道德倫理劇《蝸居》在2009年即將結(jié)束時(shí)風(fēng)靡全國。在所有市場主體共同將房價(jià)逼近瘋狂的今天，房子，正在成為改變中國一代人生存方式甚至文明底線的文化符號。

2009年，中國人經(jīng)歷了怎樣的房價(jià)之殤？又該如何解釋今天的泡沫？對于2010年，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)"保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策"，游走于堰塞湖上的2010年樓市，又會(huì)如何化解巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)市場的理性回歸？

"蟻?zhàn)?quot;們的2009

"不管你再怎么追，賺錢的速度永遠(yuǎn)也追不上房價(jià)上漲的速度。"《蝸居》中的經(jīng)典臺詞目前在市場上廣為流傳。"蟻?zhàn)?quot;是近期流行于網(wǎng)絡(luò)的新詞匯，它泛指長期"漂活"在大都市，沒有固定居所的租房（或合租房）一族。他們多是從外地移居到一、二線城市的新都市人，憧憬安居樂業(yè)的幸福生活，也愿意為夢想而打拼。2009年，因?yàn)榉績r(jià)，很多"蟻?zhàn)?quot;幾乎走過了從希望到絕望的全過程。

張彬（化名）是一位新上海人，打拼多年之后，他打算在2009年買套屬于自己的房子。雖然上海房價(jià)在7、8月快速攀躍過了2007年的歷史紀(jì)錄，但他相信到2009年四季度，房價(jià)一定會(huì)理性回調(diào)。

到10月，小張看上了位于上海嘉定新城的一個(gè)公寓盤，網(wǎng)上公布的預(yù)估售價(jià)是10000元/平方米左右。但到了11月，開發(fā)商仍沒有開盤動(dòng)作，小張托人打聽了一下，得到的回復(fù)是12月初開盤，價(jià)格可能在12000元/平方米。等到真正開盤時(shí)，張彬告訴記者，銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到14000/平方米，最好的房型摸高到16000元/平方米。"這是一個(gè)明年底交房的小區(qū)，目前周邊除了在建的地鐵，都是空地，商業(yè)配套一概談不到。就這樣，聽說大部分房源都搶購一空。"小張無奈地說。

"我們公司最近一個(gè)很優(yōu)秀的同事辭職了。他說要回老家了。對于很多年輕人而言，如果沒有家里父母的支援，要在上海買房子安家，真的實(shí)在太難了。"張彬告訴記者。

另一個(gè)中產(chǎn)階層的"蟻?zhàn)?quot;代表是杭州的宋寧（化名）。宋寧年近50歲，是杭州一家大型民營企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)。因?yàn)槟壳白》康木幼∶娣e過小，宋寧也打算在2009年換個(gè)大房子住。因?yàn)樽畛跛春玫臉潜P已經(jīng)從2萬元/平方米的預(yù)估售價(jià)上調(diào)到2.5萬元，不得已宋寧轉(zhuǎn)而選擇了位于杭州九堡地區(qū)的綠城海棠公寓。沒想到的是，海棠公寓不僅銷售價(jià)格從1.5萬元的預(yù)期上漲到接近1.7萬元，更因?yàn)榍诉B夜排隊(duì)逼宮開發(fā)商而引起全國矚目。

"就是這個(gè)月的2號，當(dāng)時(shí)我就在現(xiàn)場，先是排了400多個(gè)人，后來一共排了一千多人。開發(fā)商本來打算三天后開盤，最后被迫提前放號。真不知道杭州市場是怎么了，像我們這樣的收入水平都買不起房了，這個(gè)市場還能說正常嗎？"宋先生向記者感嘆。

調(diào)控者"以泡沫換時(shí)間"

盡管官方數(shù)據(jù)尚且溫和，但從市場一線反饋的消息顯示，從年初到年尾，房價(jià)泡沫已經(jīng)形成全國蔓延之勢。截止到12月3日，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅均價(jià)已達(dá)到33435元/米，突破了2008年7月份的高點(diǎn)（33229元/米）。另有報(bào)道稱，2009年天津房價(jià)上漲一半，從去年年底的8000元/平方米漲到目前1.5至1.6萬元/平方米。其中住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于辦公樓價(jià)格，出現(xiàn)商住房價(jià)格倒掛。武漢、合肥、長沙、濟(jì)南、西安等二線城市房價(jià)在年底出現(xiàn)集中飆升。

分析房價(jià)激漲的原因，投資升溫和供給緊張是業(yè)內(nèi)共識。以上海為例，3月份以來上海商品房可售面積明顯減少，從3月20日商品房可售面積805萬平方米下滑到12月初的485萬平方米。而成都、杭州等二、三線城市原本并不火爆的房產(chǎn)投資市場在下半年開始井噴式的增長。

投資升溫源于防通脹的預(yù)期。據(jù)了解，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開前，某權(quán)威財(cái)經(jīng)節(jié)目對百余位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家展開問卷調(diào)查，其中77％受訪者認(rèn)為貨幣投放過多是通脹主因，52％的受訪者認(rèn)為中國正面臨明顯的通脹預(yù)期。53%的受訪者認(rèn)為購買房產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)保值增值的有效出路。

隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開，包括貨幣投放收緊，樓市優(yōu)惠政策退出等在內(nèi)的利空消息正在消解。緊繃神經(jīng)的開發(fā)商松了口氣。消息人士稱，中央決策層已經(jīng)認(rèn)識到，隨著經(jīng)濟(jì)硬啟動(dòng)的資源逐漸消耗，明年中國經(jīng)濟(jì)可能是比2008年形勢更為嚴(yán)峻。這也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出"繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策"的根本原因，但這不代表中央沒有看到樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。"只是目前出臺緊縮政策時(shí)機(jī)未到?？傮w來說，決策者希望以資產(chǎn)泡沫換得宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的寶貴時(shí)間。" 一位光大銀行北京分行高層告訴記者。

"中國的房地產(chǎn)市場絕不是通過幾套保障房或緊縮政策就能解決高房價(jià)問題的。它涉及地方財(cái)稅體制、中央與地方政府責(zé)任權(quán)力分配等幾大根本行政制度。制度不理順，只是頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)是個(gè)消息亂飛，卻難有改觀的市場。而中央決策層其實(shí)并非不知道矛盾核心所在，只是一切行政措施，都需要拿捏一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和程度。"一位中國銀行(601988)高層表示。

任志強(qiáng)說，年輕人就該買不起房。作為中國最率性的開發(fā)商，任志強(qiáng)的大膽直言和理論功底令人敬佩，但也過于冰冷?，F(xiàn)實(shí)生活與社會(huì)文化的復(fù)雜性相比簡單的理論來說，甚至可以用"說不清道不明"來形容。

電視劇《蝸居》講的是一個(gè)基于房子的道理倫理故事，它幾乎在一夜間風(fēng)靡了大江南北：一對名牌大學(xué)畢業(yè)的姐妹倆在大都市追求夢想，房子，成為她們改變命運(yùn)的起點(diǎn)。"為什么我們的人生和夢想都要拴在一個(gè)房子上呢？"主人公們的感慨道出了很多都市人的心聲。

無論是對還是錯(cuò)，這是中國不可回避的一部分社會(huì)現(xiàn)實(shí)。而其產(chǎn)生的原因值得深思。中國人的生存價(jià)值體系正在遭遇金錢至上的巨大挑戰(zhàn)，而筆者認(rèn)為原因之一，是制度缺失帶來的社會(huì)不公平感導(dǎo)致的人性異化。

比如房地產(chǎn)市場。如果從純粹的市場競爭和生存法則來看，記者非常贊同任志強(qiáng)的判斷。通覽國際經(jīng)驗(yàn)，剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人沒有必要也理應(yīng)沒有能力購買一線城市的商品房。而是應(yīng)該通過幾年租房或保障房的過渡，達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后再考慮買房。但有一個(gè)前提，這一過程要基于購銷市場公平、透明化，租房市場規(guī)范化等幾個(gè)前提。

關(guān)于租房市場的規(guī)范化問題幾乎不用贅述。而近些年來，一個(gè)日益明顯的信息是，特殊關(guān)系群體正在成為房地產(chǎn)升值的受益者。這表現(xiàn)為，政府、銀行、開發(fā)商等利益主體先天掌握著更快更多的信息與權(quán)力，甚至沒有做到基本的買房信息透明化。而地方政府更以裁判員和運(yùn)動(dòng)員的雙重身份參與房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致權(quán)力效益的最大化。更廣泛地說，如果收入分配機(jī)制和財(cái)富創(chuàng)造環(huán)境等方面都沒有公平的制度基礎(chǔ)，那么，只是單向強(qiáng)調(diào)弱勢群體的自我奮斗，顯然有失公允。

當(dāng)人們越來越認(rèn)清了這一點(diǎn)，就不難理解大家聽到《蝸居》中政府代言人的官話時(shí)嗤之一笑的表情。他的說法是"不要一心想的是政績、烏紗帽、稅收，唯獨(dú)沒有把人民放在心上。只有人民才是我們的根本，我們是為他們服務(wù)的。"

"什么是真愛？真愛就是當(dāng)你刨除所有的衣服首飾房屋等等一切的時(shí)候，你依舊會(huì)選擇的情感。"《蝸居》的編劇這樣說。那么，什么是和諧，我想，就是在制度公平的基礎(chǔ)上，人們可以排除背景、關(guān)系、資源等因素，以智慧和能力平等競爭，以獲得相應(yīng)的物質(zhì)回報(bào)。

住房保障繼續(xù)當(dāng)"花瓶"？

在剛公布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)內(nèi)容中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的有兩處，但業(yè)內(nèi)熱議的集中于"增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求"乃至其他經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)的影響，卻把"加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造"這條"晾在一旁"。

"這點(diǎn)實(shí)際上沒有太大的分析價(jià)值，因?yàn)樽》勘Ｕ显诮鼛啄甑恼ぷ髦幸恢碧岬?，相信未來幾年還將頻頻提及。"有專家坦言。

的確，住房保障這出戲年年在唱，但卻叫好不叫座。前不久，全國人大常委會(huì)專題調(diào)研組的報(bào)告就顯示，今年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國共需投入1676億元。其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，但落實(shí)困難。截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成今年的建設(shè)計(jì)劃。

資金和土地確實(shí)是推進(jìn)保障性住房建設(shè)的兩大要素，但并非要害，地方政府的主觀能動(dòng)性恐怕才是問題的關(guān)鍵所在。

"保障性住房建設(shè)本來就不受地方政府歡迎，這兩年經(jīng)濟(jì)形勢又發(fā)生了變化，一個(gè)地方往往從城市再到下面的區(qū)都想著如何賣地賺錢，保障性住房建設(shè)用地能少推就少推、推出來了能慢點(diǎn)建就慢點(diǎn)建。"有參與過地方相關(guān)部門內(nèi)部會(huì)議的分析師向記者直言，對于住房保障的"慢動(dòng)作"，地方給出的理由是"誰知道今后市場又會(huì)怎么走"、"走一步看一步免得浪費(fèi)"，言下之意就是保住眼前利益為上。

還有專家指出，要不是保障性住房投資已開始與地方政府政績掛鉤，想必任務(wù)完成情況會(huì)更糟糕。"雖然保障性住房和商品住宅是兩個(gè)操作體系，但大規(guī)模的保障性住房入市多少會(huì)對樓市形成抑制性影響，小到影響周邊樓盤的定價(jià)，大到影響地方政府的收入問題了，畢竟保障性住房的土地出讓和房源銷售都不屬于盈利性質(zhì)的。"

此外，保障性住房的覆蓋面也是個(gè)問題。如在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)"千呼萬喚始出來"的上海，有年輕網(wǎng)友看了試點(diǎn)項(xiàng)目首批房源的申請條件后，發(fā)帖稱決定把現(xiàn)在月收入3000元的工作辭了，隨便找個(gè)1000多元的工作，比如保安，并且把工作8年省下來的85000元花掉一點(diǎn)，"這樣就滿足條件可以申請了，因?yàn)槲抑牢乙贿@么做，按照現(xiàn)有的情況是不可能買得起房子的。"而其他網(wǎng)友閱后則還善意地提醒他"符合標(biāo)準(zhǔn)后還要搖號的"。

無論這一"蝸居計(jì)劃"是否是戲謔的玩笑，這種感受對城市"夾心層"來說卻是真切的。能買的買不起或者買得起的不能買，這種兩難僵局在住房保障的推進(jìn)中是無法避免的，但在樓市不斷膨脹的局面下，如何因地制宜地完善保障機(jī)制、擴(kuò)大受惠面，應(yīng)該引起更多的重視。

"豪宅熱"加重樓市結(jié)構(gòu)失衡

按照市場規(guī)律，樓市體系也應(yīng)像個(gè)"蹺蹺板"，總體上供應(yīng)、成交和價(jià)格應(yīng)該相互牽引、相互影響。然而，照今年的樓市發(fā)展局面來看，無論是供、求、價(jià)各自還是相互間的結(jié)構(gòu)狀態(tài)都表現(xiàn)出失衡，這也使得樓市氣球被越吹越大并有一扎即破的風(fēng)險(xiǎn)。

"救市效應(yīng)自今年一季度后開始顯現(xiàn)，但在自住和改善性需求爆發(fā)的背后，我們忽略了投資性需求的卷土重來和供應(yīng)的急劇萎縮，何況其中還有不少人為因素，如炒房、捂盤等。"分析師指出。

而眼下受市場熱議的則是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的"豪宅化"。"我覺得11月并沒有特殊因素導(dǎo)致房價(jià)虛高，只是在各種因素作用下豪宅領(lǐng)漲，帶動(dòng)了整個(gè)房價(jià)體系過快攀升。"易居中國分析師薛建雄直言。

就拿"蝸居"故事所影射的上海來說，今年以來的市場動(dòng)態(tài)正表明，各區(qū)域各板塊的樓盤都在上演價(jià)格接力賽。目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最高房價(jià)價(jià)位已經(jīng)突破16萬元/平方米、內(nèi)中環(huán)的則達(dá)到均價(jià)8萬元以上、中外環(huán)的早已突破3萬元、連外郊環(huán)的一些樓盤都達(dá)到2萬元，要找單價(jià)萬元以下的樓盤則是難上加難。

正是因?yàn)闃潜P都在想方設(shè)法地"拔高"自己，普通住宅也都變得不再"普通"。來自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了一年的救市后，在按環(huán)線位置和房屋總價(jià)劃分普通或非普通住宅的上海，符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)數(shù)量在商品住宅總量中的占比已經(jīng)萎縮了近一半，即從去年11月的81.88%減少到今年11月的45.85%。"如果還是按以前那樣主要按容積率和單套面積劃分，應(yīng)該不至于波動(dòng)得那么厲害，就是因?yàn)槭前磧r(jià)格區(qū)分的，今年房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，許多原本可以享受信貸和稅費(fèi)優(yōu)惠的普通住宅就成了高檔貨。"分析師稱。

"開發(fā)商的趨利心理加重了市場緊張氣氛。樓市降溫時(shí)擔(dān)心慢了賣不到好價(jià)格，沒打算推盤的情況下供應(yīng)量卻大增；樓市過熱時(shí)怕賣早了少賺，本想推盤的卻不肯賣了。因此，需要政府的適時(shí)調(diào)控。"薛建雄認(rèn)為。