11月24日，在福田中心區(qū)的世華地產(chǎn)地鋪，記者看到墻上貼滿了關(guān)于寫字樓、商鋪成交喜報(bào)。“限外令取消后，很多成交的都還沒來得及貼上去。”世華地產(chǎn)商業(yè)區(qū)域總監(jiān)饒海告訴記者。據(jù)多家中介反應(yīng)，上周三（11月18日）限外令取消后，一周時(shí)間內(nèi)看房、電話咨詢量增加四成，成交量上漲近兩成，但港人比例僅有兩成。專家預(yù)計(jì)，隨著消息逐漸消化，港澳臺(tái)客戶成交比例將回升到三四成。

　　港客仍質(zhì)疑商業(yè)限外令已松綁

　　11月18日早上，當(dāng)港人龍先生聽說深圳商業(yè)限外令取消后，就立即讓中介陪同去看中心區(qū)的寫字樓。“以前不能投資，現(xiàn)在自然要率先把握住投資時(shí)機(jī)。”他興奮地說。但并不是所有港人都反應(yīng)這么快，據(jù)饒海介紹，世華地產(chǎn)在商業(yè)限外令取消一周以來，商鋪和寫字樓的看房、電話咨詢量增加了四成，成交量增長也近二成，不過其中港澳臺(tái)客的比例并不高，只有20%左右。

　　“一周時(shí)間太短，很多港澳臺(tái)人士還沒有反應(yīng)過來，部分客戶還在質(zhì)疑消息的可信性，反而國內(nèi)客戶反應(yīng)更快。”美聯(lián)物業(yè)三級市場總經(jīng)理江少杰說。據(jù)他介紹，商業(yè)不同于住宅，成交金額較大，首付也要四五成，而且限外令已經(jīng)實(shí)施兩年，不了解市場的港澳臺(tái)客戶還要考察一段時(shí)間后才會(huì)下手。

　　二手寫字樓業(yè)主反價(jià)嚴(yán)重

　　商業(yè)限外令取消，二手業(yè)主乘勢反價(jià)，比例占據(jù)所有放盤業(yè)主的兩三成。“寫字樓的反價(jià)情況比較嚴(yán)重，商鋪只是微幅提價(jià)或者封盤。”據(jù)饒海介紹，部分寫字樓業(yè)主就在幾天內(nèi)漲價(jià)3000、4000元/平方米，前兩天有個(gè)客戶甚至在簽訂合同時(shí)，立即將價(jià)格從3萬元/平方米提高到3.2萬元/平方米，理由就是“商業(yè)限外令取消。”

　　據(jù)中介反映，一手寫字樓的定價(jià)高也成了二手業(yè)主反價(jià)的催化劑。像11月17日商業(yè)限外令取消的當(dāng)天，東海國際中心開盤發(fā)售，售價(jià)高達(dá)3 .8萬元/平方米，創(chuàng)下深圳一手寫字樓價(jià)格新高，這更增加了二手業(yè)主的信心。“目前業(yè)主反價(jià)幅度在5-10%，有的甚至封盤等待明年市場上漲再賣。”港置地產(chǎn)商業(yè)中心A區(qū)區(qū)域經(jīng)理劉永強(qiáng)說。

　　高回報(bào)率促港澳臺(tái)比例上升

　　江少杰認(rèn)為，在限外令實(shí)施之前，港澳臺(tái)客戶占據(jù)成交的三、四成；限外令實(shí)施后不僅港澳臺(tái)客戶急劇減少，國內(nèi)客戶看到買家減少成交不活躍，也謹(jǐn)慎入市，導(dǎo)致了連鎖反應(yīng)。“據(jù)我估計(jì)，限外令取消后，港澳臺(tái)客戶成交比例將逐漸回升到三四成，一方面是深圳商業(yè)目前的回報(bào)率可以達(dá)到5%左右，相比香港的3%高，另一方面人民幣升值預(yù)期讓他們更看好國內(nèi)市場。不過估計(jì)寫字樓市場成交會(huì)更為活躍，因?yàn)楣?yīng)量比商鋪要大很多。”江少杰說。

　　至于商業(yè)價(jià)格走勢，江少杰預(yù)計(jì)在2010年上漲兩成肯定沒有問題。“受到限外令限制，深圳商業(yè)的發(fā)展較為緩慢，以今年為例，年初福田中心區(qū)甲級寫字樓在3萬元/平方米左右，現(xiàn)在也是3.2萬元/平方米，漲幅僅在一成，遠(yuǎn)低于住宅升幅。”他說。

　　一周內(nèi)最熱區(qū)域

　　福田中心區(qū)成交量“翻番”

　　多家中介地鋪反映，福田中心區(qū)受此政策影響較大，而南山中心區(qū)和中心西區(qū)，雖然港人咨詢有增加，但成交都沒明顯起色。“這邊甲級寫字樓不多，港人更加喜歡中心區(qū)和羅湖多點(diǎn)。”世華地產(chǎn)車公廟負(fù)責(zé)寫字樓的一位經(jīng)理表示。

　　中原地產(chǎn)工商鋪寫字樓負(fù)責(zé)人吳素星表示，目前一個(gè)明顯變化就是業(yè)主心態(tài)很強(qiáng)硬，出現(xiàn)反價(jià)和講價(jià)難，而有些投資者，則有了被加價(jià)的心理準(zhǔn)備。“總體來說，18日之后，我們的成交環(huán)比上周可以用‘翻倍’來形容，成交價(jià)格則有15%左右的幅度。”不過，對于置業(yè)港人增加，她表示港人咨詢多，成交增加并不太明顯，因?yàn)闀r(shí)間較短，而且中心區(qū)一向不以港人成交為主，公司客戶和內(nèi)地的投資者才是主要客戶，這個(gè)政策對中心區(qū)影響大，更多是因?yàn)檎邔π睦碓斐蓧毫蟮难蛉盒?yīng)。

　　羅湖寫字樓價(jià)漲20-30%

　　羅湖是港人曾經(jīng)的后花園，這次羅湖自然反應(yīng)最好。“我們這個(gè)月的成交猛增，環(huán)比上月已多出三成，不少港人還主動(dòng)來電咨詢。”中原地產(chǎn)工商鋪羅湖區(qū)寫字樓負(fù)責(zé)人駱志坤表示，羅湖寫字樓租金回報(bào)相比別的區(qū)域都高，所以很多港人都有興趣，如地王大廈這樣的標(biāo)志建筑，有放量就有人買，目前羅湖甲級和乙級寫字樓能賣出去的都賣出去了，這兩天市場新增供應(yīng)量少。而對于價(jià)格，他表示也漲了20-30%.

　　羅湖的商鋪成交沒有增加太多，中原地產(chǎn)工商鋪負(fù)責(zé)人丁長申就表示，來看鋪的港人確實(shí)增加不少，不過商鋪熱度不如寫字樓，成交增加不明顯。

　　●焦點(diǎn)問題

　　焦點(diǎn)一：商業(yè)限外令取消后，商業(yè)價(jià)格會(huì)猛升嗎？

　　中原地產(chǎn)工商鋪部總經(jīng)理何世勝指出，從限外令取消后，二手寫字樓最受歡迎，能成交的都已經(jīng)成交，且成交價(jià)都有10-20%升幅。他認(rèn)為勢必有部分港人會(huì)出讓部分豪宅轉(zhuǎn)投商用物業(yè)，因?yàn)槟壳吧虡I(yè)回報(bào)率普遍高于住宅2-4個(gè)點(diǎn)。而且住宅大漲，商業(yè)價(jià)格一直沒大起色，有了這個(gè)政策后，可以說寫字樓會(huì)開始補(bǔ)漲，預(yù)計(jì)半年內(nèi)會(huì)有30%的漲幅。

　　焦點(diǎn)二：哪些商業(yè)區(qū)域投資價(jià)值高？

　　關(guān)外雖然商業(yè)有增加，但大多是商鋪，目前仍以關(guān)內(nèi)的羅湖、福田和南山為主。何世勝表示，限外令對港人更有針對性，而港人的羅湖情結(jié)還在，從限外令取消后的成交看，羅湖區(qū)域商用物業(yè)成交最多，羅湖依然是未來港人最受關(guān)注的區(qū)域；其次就是福田中心區(qū)和南山中心區(qū)。華強(qiáng)北也有商鋪，但放量太少，主要放租，即使關(guān)注也沒有太多實(shí)際作用。

　　焦點(diǎn)三：目前投資商業(yè)的優(yōu)勢有哪些？

　　商業(yè)是否值得投資的問題就成為很多投資客關(guān)注的問題。何世勝表示，目前住宅投資特點(diǎn)是首期少、利率低、回報(bào)低，普遍3%，而寫字樓和商鋪的回報(bào)特點(diǎn)是首期高、回報(bào)高，普遍4-6%.兩者比較的話，投資商業(yè)的優(yōu)勢就可以出來，首先是投資回報(bào)率高于住宅；其次是住宅投資的首付也開始提高，投資豪宅的話，首期和商業(yè)接近，就風(fēng)險(xiǎn)分散的角度看，投資者可以選擇投資商業(yè)，如果都是住宅，政策風(fēng)險(xiǎn)太大；再次就是從長期投資潛力看，投資商業(yè)的穩(wěn)定性和潛力性更好，如未來中心區(qū)可售寫字樓將縮減，價(jià)值提升可能性加大。

　　●市場心態(tài)

　　業(yè)主：不想太貪心，只微幅反價(jià)

　　2007年樓市高峰期，李先生在羅湖買了四套寫字樓，不幸受“限外令”沖擊一直難以出手，被迫長線持有。2009年初順利出手其中三套后，留有最后一套一直持有至11月25日。據(jù)他介紹，商業(yè)限外令取消后，打來電話咨詢的人明顯增多，而且都是誠意客戶。“中介在24日打來電話報(bào)價(jià)1.38萬元/平方米，我反價(jià)1.45萬元/平方米。最終定在1.4萬元/平方米，而且是凈收價(jià)。”李先生認(rèn)為，投資不能太貪心，反價(jià)太高客戶肯定不能接受，只要達(dá)到自己預(yù)期價(jià)就行。

　　港客：業(yè)主反價(jià)3-5%，還可接受

　　投資客龍先生在11月18日商業(yè)限外令取消的第一天早上，他就跟中介去中心區(qū)看寫字樓了。受到限外令的限制，他一直沒有機(jī)會(huì)入手?，F(xiàn)在他身邊好幾個(gè)朋友都忙著來深圳看房，有一個(gè)已經(jīng)前兩天在福田中心區(qū)購買了一套商鋪。而在過去的一周，他在福田中心區(qū)看了4、5個(gè)寫字樓單位，其間他看好的單位已遇到業(yè)主反價(jià)，幅度大概在3-5%.“不過這個(gè)幅度我還能接受，只要物業(yè)好。現(xiàn)在也有一個(gè)單位我正在和業(yè)主洽談，估計(jì)很快能夠定下來。”龍先生說。