二套房貸優(yōu)惠政策躲躲閃閃是為了推卸責(zé)任

葉檀

    高高在上的房價與節(jié)節(jié)攀升的GDP數(shù)據(jù)，似乎在告訴我們，房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策快要走到盡頭了。       但房地產(chǎn)市場的政策總是以一廂情愿的美妙猜測居多，監(jiān)管層的辟謠與澄清成為常態(tài)。就在越來越多的銀行加入收緊二套房貸的行列時，11月8日，《華夏時報》 卻報道，針對房地產(chǎn)市場首套房和改善型購房利率優(yōu)惠政策要取消、契稅和營業(yè)稅減免取消等傳聞，“記者從銀監(jiān)會內(nèi)部人士處了解到，目前并沒有取消首套房和改 善型購房的利率優(yōu)惠政策”。

          民眾永遠(yuǎn)都要猜謎，而監(jiān)管部門永遠(yuǎn)都是正確的。7月17日，銀監(jiān)會披露銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上的講話，其中明確表示要控制貸款風(fēng) 險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。在銀監(jiān)會此后召開的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上，銀監(jiān)會主席劉明康在講話中明確提出，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖，要 求商業(yè)銀行要落實與借款人的“面談”、“面簽”制度，并嚴(yán)防住房按揭貸款中的“四假”等違規(guī)行為。

        確實，銀監(jiān)會從未承認(rèn)他們曾經(jīng)放松二套房貸。7月23日，監(jiān)管機構(gòu)再發(fā)聲明強調(diào)，銀監(jiān)會對二套房貸政策沒有調(diào)整，始終要求商業(yè)銀行堅持執(zhí)行40%及以上的首付比例。銀監(jiān)會禁令中明確指出，只有改善型住房的二套房貸方可享受比照一套房貸的優(yōu)惠，銀行不得對此有延伸。

       巨大的漏洞在于，銀監(jiān)會并沒有對何謂“改善型”住房打上“補丁”，因此，在今年促進(jìn)房地產(chǎn)市場拉動GDP以來，各家銀行對“改善型”住房進(jìn)行了含義最寬泛 的解讀，結(jié)果就是，最終市場上幾乎所有的二套住房都與首套住房一樣，享受到了優(yōu)惠的利率政策，即個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最 低首付款比例調(diào)整為20%。而從7月以后，隨著房貸收緊，各家銀行再次作出各自解讀。交通銀行總行稱，從11月1日起，交通銀行二套房的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)也從個人 為單位變成以家庭為單位來審核，而招商銀行等出現(xiàn)不同地區(qū)、不同客戶可以議價的情況。

        把改善型住房的定義公諸于眾不就可以了嗎？如此簡單的一件事，非要弄得云山霧罩，無比復(fù)雜，使市場預(yù)期格外混亂，開發(fā)商與銀行的關(guān)系成為決定是否享受優(yōu)惠利率的關(guān)鍵。

模糊政策對誰有利？

         一對政府調(diào)控有利，當(dāng)房地產(chǎn)市場下挫影響投資與內(nèi)需時，監(jiān)管層可以對銀行的“寬泛解讀”眼開眼閉，使房地產(chǎn)市場成為解決中國地方政府收入的“良藥”，成為 拉動固定資產(chǎn)投資、帶動相關(guān)行業(yè)投資的中樞；當(dāng)房地產(chǎn)市場一年之內(nèi)在某些城市上漲50%以上，監(jiān)管層則強調(diào)改善型住房與二套房不可同日而語，再次關(guān)上二套 房優(yōu)惠利率的閘門。

        二對監(jiān)管層有利，當(dāng)社會譴責(zé)房地產(chǎn)泡沫時，監(jiān)管層可以一而再、再而三地澄清，他們從未放松二套房貸，是基層分支行解讀有誤；如果實體經(jīng)濟(jì)處于緊縮、而資本 市場風(fēng)雨飄搖妨礙財富效應(yīng)之時，監(jiān)管層則會與銀行達(dá)成放松貸款的默契。事實上，熟悉中國銀行業(yè)鐵腕監(jiān)管的人都清楚，監(jiān)管層對銀行掌握生殺之大權(quán)，銀行高管 絕不敢拿自己項目審批當(dāng)兒戲。

        三對銀行與房地產(chǎn)商有利。對于銀行而言，房地產(chǎn)貸款仍是壞帳率較低的優(yōu)質(zhì)貸款，在房地產(chǎn)市場泡沫崩潰之前，房貸是銀行重要的生財之道。誰都知道，年初是銀 行發(fā)放貸款的高峰期，以便收獲一年的利息，央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元，新增房地產(chǎn)貸款中，開發(fā)貸款占比為 65.93%。這一數(shù)字較去年升幅明顯，2008年新增房地產(chǎn)貸款中開發(fā)貸款的占比僅為34%，四大國有控股銀行是貸款主力。也就是說，該貸的都貸了。

    目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款雖然有所下降——9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源單月數(shù)增長平穩(wěn)，達(dá)到77.9%，來自國內(nèi)貸款的資金來源增速迅速下滑，已經(jīng)回落到 56.9%，是連續(xù)第二個月下降。但是大型房地產(chǎn)企業(yè)不缺錢，9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來自按揭貸款部分同比增長高達(dá)332%，再次創(chuàng)下歷史新高。也就是 說，通過銀行寬松的按揭貸款，開發(fā)商從熱情的購房者那里得到了資金，銀行與開發(fā)商是同一利益鏈上的螞蚱。最典型的例子是，興業(yè)銀行等房貸占比較高的股份制 銀行今年將取得不錯的業(yè)績。

    監(jiān)管層想走市場化之路，就不應(yīng)該害怕亮明觀點，比如，明確讓銀行獲得一定的貸款自主權(quán)，可以繼續(xù)通過優(yōu)惠利率拉住VIP客戶，以大客戶彌補中小客戶的流失；如果監(jiān)管層想擠壓房地產(chǎn)泡沫，就有必要明確改善房的概念，以鐵腕整治目前的混亂格局。

    既想要市場，又想要口碑，更想要利益，未免太貪心、太沒有責(zé)任信用意識了。