崔浩林今年已經(jīng)29歲了，幾年前，懷揣普林斯頓大學金融學學位的他只身來到上海。

    如今，他在一家外資投資公司擔任經(jīng)理助理，月收入1.5萬元。然而他并不想在上海買房。“至少這幾年我不會考慮，租房一樣能夠讓我享受人生，”俯視著陸家嘴和外灘的美麗夜景，崔浩林向《中國經(jīng)濟周刊》記者坦言。

    崔浩林們不買房的底氣來自于低迷的租房市場。

    分析人士認為，目前上海房地產(chǎn)市場上投資客熱衷的“以租養(yǎng)貸”模式即將終結(jié)。

    “以租養(yǎng)貸”模式日趨終結(jié)

    所謂“以租養(yǎng)貸”是指購房人通過按揭貸款購房，然后把房屋出租收取租金以供養(yǎng)按揭貸款的投資方式。

    以目前上海正在施行的房貸優(yōu)惠利率計算，若一套房屋以每平米單價12500元，建筑面積80平方米，7成按揭30年計算，每月所需支付房貸為3400元，加之各類稅費等支出和房屋裝修等相關(guān)費用，投資者只要將此套房屋出租價格維持在每月4000元就 能成功實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。

    但崔浩林并不這么認為：“你這樣的算法是一個理想值，目前上海中環(huán)線以內(nèi)已經(jīng)沒有每平方米12500元的房子了，像我住的黃浦區(qū)高檔公寓房每平方米都大多超過4萬元了。”

    崔浩林租下的公寓位于黃浦區(qū)中華路，125平方米的精裝修兩房兩廳，月租金7000元占去崔浩林收入的一半，但他依然覺得“很劃算”。

    為什么很劃算呢？因為按照前文提及的房貸計算模型，像該套豪華高檔公寓，房東若采取“以租養(yǎng)貸”的方式進行投資，月租金必須實現(xiàn)1.7萬元才能實現(xiàn)“保本”，而如今崔浩林每月支出的房租只是這個“保本”價格的零頭而已。事實上除了房東要為高檔房屋裝修投入之外，每月的物業(yè)費也要由房東來支付。

    今年以來，上海高檔樓盤價格上漲表現(xiàn)令人望而卻步，有13個樓盤每平方米均價超過10萬元。但與之相比，高檔樓盤的租賃市場卻顯得十分慘淡。

    統(tǒng)計顯示， 10月份上海高檔房租賃價格環(huán)比下跌0.2%。其中位于黃浦區(qū)老西門板塊下跌居前，兩者分別下跌0.7%。

    崔浩林所租公寓的樓盤正是位于黃浦區(qū)的老西門板塊。一邊是不斷上漲的房屋售價，一邊是不斷下降的房屋租價。這在崔浩林看來，上海房地產(chǎn)市場這樣的“怪象”已經(jīng)說明國際通行的衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)是否健康的警戒標準在上海已經(jīng)失效。

 

兩大國際房價指標已失效

    “如果按照人均國民收入來計算房價，你會看不懂上海的房價。人均國民收入要買現(xiàn)在的房子不可能，但以上海現(xiàn)有房價為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場成交量還是非常大，所以很難用一種經(jīng)濟的模式來計算它的銷售情況。”上海市住房保障房屋管理局局長劉海生這樣告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

    目前，國際上通常有兩個標準來衡量一個地區(qū)的房價是否存在泡沫，是否是在健康運行，這兩個指標分別是房價收入比、租售比。

    而劉海生卻認為，用房價收入比衡量上海房價高低是不準確的。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。

    今年10月30日，上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度上海市城市居民家庭人均可支配收入為21871元。以此為依據(jù)可測算出上海市三口之家三人都就業(yè)家庭的家庭年收入約為8.75萬元這一中值。

    而另據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心的報告顯示, 今年10月上海商品住宅成交均價為16780元/平方米。如以70平方米的住宅確定房屋中值計算為117萬元。

    這意味著，上海市的房價收入比為13倍，而按照國際慣例，目前比較認可的說法認為，房價收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間。

    然而，在劉海生看來，上海房地產(chǎn)價格估值與國際水平如此不匹配，但沒有出現(xiàn)泡沫破裂主要有兩個原因。

    “首先，我們的收入部分跟政府掌握的信息不完全是對稱的。第二，上海的房地產(chǎn)市場是一個全國性的市場，你不能完全用上海的國民收入來衡量上海的房產(chǎn)市場。

    不過，租房者崔浩林并不這么認為，“如果說房價收入比還可以解釋通的話，那么上海如此畸形的租售比是無法理解的，租賃市場才是反應(yīng)房地產(chǎn)市場需求的真正風向標。”

    所謂租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。

    崔浩林以他所居住的公寓計算，7000元(租金)除以125平方米(建筑面積)得出每平方米租金56元，再與每平方米均價4萬元相比，每平方米租金得出的結(jié)論是1∶714，而這樣的驚人租售比在靜安、盧灣、黃浦等區(qū)域高檔樓盤隨處可見。

    上海市住房保障房屋管理局的一位官員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“造成租售比‘畸形’的主要原因有很多，比如說中國人置業(yè)觀念很深，對長期租房還未形成習慣。不過，上海房價上漲過猛，而中高端租賃市場一直受到金融危機影響處于低迷狀態(tài)，也是導致如今這樣租售比的重要原因。”

    “兩外人士”“轉(zhuǎn)租為買”

    10月26日，上海市銀監(jiān)局向《中國經(jīng)濟周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示，前三季度個人住房貸款余額3827.7億元，比年初增加715.2億元，三季度454.6億元的個人房貸增量創(chuàng)單季最高記錄。

    值得注意的是，個人房貸增長創(chuàng)新高一定程度上說明了市場需求旺盛，進而帶動了房價的上升，那么究竟是誰在“積極購房”呢？

    上海市銀監(jiān)局知情人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“前三季度，個人住房貸款在結(jié)構(gòu)上有這樣的特點，即‘兩外人士’住房貸款增量占比上升。”所謂“兩外人士”指，戶籍所在地并不在上海的“外地人士”和“外籍人士”。

    據(jù)記者了解，今年上半年，“兩外人士”住房貸款增量占全部住房貸款增量的比重為29%，而到了三季度末，該比重明顯的提高至36%，其中，7、8月份這一比例更是高達42%。境外人士住房貸款增量占比在第三季度的三個月中分別達到3%、6%、8%。

    上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，相當數(shù)量的“兩外人士”出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)租為買”的趨勢，這也導致了上海前三季度，房屋買賣市場火爆，而租賃市場疲軟。