10月22日，北京統(tǒng)計局公布前三季度房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)稱，截至9月份北京市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。住宅銷量大減的原因在于供應(yīng)量大減：今年1-9月份，北京新房開工量為1169.1萬平方米，同比下降22.4%。　

　　幾乎同一時間，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布《中國地產(chǎn)金融藍皮書》稱，今年1月份，北京樓市去庫存需要約24個月(按照月均銷售1.2萬套計算)，而到今年9月底，樓市庫存已經(jīng)只夠5個月的銷量。

　　北京樓市是否已經(jīng)走向供不應(yīng)求的十字路口？

　　德意志銀行中國區(qū)董事秦靖在接受本報記者采訪時表示，供給和需求是個動態(tài)概念，很難拿一個時點的庫存去衡量樓市當前的狀況。而城市房屋庫存量沒有所謂的警報線。他舉例說，2008年初，沒人買房時，那是庫存嚴重過剩，但彼時的庫存量有可能還沒有現(xiàn)在多。

　　庫存量并非房價最終決定因素

　　房屋庫存，也稱房屋可售，通常指已獲得批準預(yù)售許可，但尚未被市場消化的部分。

　　按照物業(yè)類型，房屋可售包括商品住宅可售以及其他物業(yè)可售情況；按照入市房屋完工情況，則分為期房可售與現(xiàn)房可售兩大類。研究商品住宅市場庫存，則參考商品住宅可售量，包括商品住宅期房可售與現(xiàn)房可售，兩者總計構(gòu)成商品住宅可售總量。

　　庫存對房價的影響主要是基于供銷變動情況。庫存增長，往往處于供應(yīng)增長，交易較弱的環(huán)境下，通過市場調(diào)整，房價多會相應(yīng)下調(diào)，反之則相反。然而，這種情況是在假定其他條件不變的前提下。實際市場情況下，影響房價走勢的因素有很多，庫存對房價的走向只是起到一部分作用。

　　中國住宅與產(chǎn)業(yè)研究協(xié)會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時也表示，需求并不是按照平均速度釋放的，有可能一段時間很多，有可能一段時間很少，供給亦是如此，同時有一定的滯后效應(yīng)。這種不平衡可能會給樓市帶來短期的波動。

　　中國指數(shù)研究院向本報記者提供的2008-2009年京滬深可售套數(shù)走勢變動圖顯示，2008年初至年底三個城市可售量一路上揚，分別于2008年底2009年初到達峰值，進入2009年則逐步下滑。該變動主要受住宅供銷的共同影響，2008年整體市場供應(yīng)充足，同時交易相對低迷，未消化房屋量增長。2009年市場轉(zhuǎn)好，市場供求結(jié)構(gòu)由供過于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，前期余留庫存以及后期供應(yīng)消化加快，可售減少。

　　但通過觀察走勢變動圖可以發(fā)現(xiàn)，2009年9月庫存仍高于2008年前三月的庫存。而2008年前三月，北京房屋庫存均低于10萬套。

　　進入2009年以來，京滬深三城市住宅新開工面積與施工面積波動上行，尤其是北京該上行趨勢最明顯，如截至8月北京新開工面積與施工面積環(huán)比分別增長40%與30%左右。作為供應(yīng)量的先行指標，新開工面積與施工面積的回升，預(yù)示著未來一段時間市場供應(yīng)將有可能回升，同時新開工面積量與施工面積量對供應(yīng)量也有著很大影響。

　　21世紀不動產(chǎn)首席分析師孟奇認為，今年供應(yīng)量與去年同期相比并無太大變化，市場存在所謂供應(yīng)不足的感覺，是因為部分開發(fā)商捂盤，人為造成實際供應(yīng)不足的情況。從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，今年以來房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，2010年供應(yīng)基本有保證，不可能出現(xiàn)房荒。

　　開發(fā)商和購房者同時觀望

　　最近幾個月，一線城市銷售量有所下滑，對庫存有何影響？據(jù)統(tǒng)計，截至9月，北京商品住宅可售總量達10萬套，與去年同期相比住宅可售量下滑了26%左右。上海與深圳兩市也呈現(xiàn)明顯下滑。近期，京滬深可售并未有明顯的反彈跡象。一方面，8-9月份市場氛圍雖不復(fù)上半年的一路上行的姿態(tài)，但三城市交易量下滑幅度較小，對于市場庫存消化速度不構(gòu)成絕對影響。另一方面，三地批準上市量同比與環(huán)比表現(xiàn)均不樂觀。如9月北京批準上市量再現(xiàn)近50%的回落，這說明從輸入角度看，近期不具備可售大幅反彈的可能。但從長期來看，新開工、施工各項指標均在企穩(wěn)回升，未來供應(yīng)有可能增長，同時政策微調(diào)、價格居高不下等因素加大了后市交易不確定性，市場庫存有增長可能。

　　亞豪機構(gòu)也認為，由于10月成交量持續(xù)下跌，樓市逐漸進入了交易淡季。樓市預(yù)期也變得不甚明朗起來。受此影響，北京11月計劃開盤項目的數(shù)量出現(xiàn)明顯的下降。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月即將開盤的項目有41個，其中，首次開盤的純新盤項目為13個，主要集中在朝陽區(qū)及大興、通州、昌平等遠郊區(qū)域。老項目后期開盤的項目有26個，分布范圍較廣，這些項目中有頻繁加推房源的熱銷項目，如保利西山林語、潤澤莊園、K2海棠灣等，也有久未開盤的老項目后期如新磁器、東恒時代等。

　　11月即將開盤的項目從數(shù)量上看，出現(xiàn)了明顯減少的趨勢，相比8月份80余個開盤項目量，11月縮減了五成，特別是純新盤的上市步伐更是明顯減慢。

　　究竟是什么阻礙了新增供應(yīng)的上市速度？亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，擬入市純新盤的減少主要是因為尚不具備開盤條件，雖然蓄客已久，但在后續(xù)政策不明、觀望情緒較為濃厚的情況下，開發(fā)商對于年底是否推盤顧慮較大。11月又是轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季的一個月，開發(fā)商在對市場形勢的判斷上也趨于保守。另一方面，受到今年存量快速消化的影響，多數(shù)開發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著持有流動性過剩、資金相對充足的現(xiàn)實，純新盤更愿意等一個更好的時機、更好的價格點上出手。但從價格上看，11月即將開盤的項目價格仍持續(xù)走高，這種現(xiàn)象說明，樓市的博弈現(xiàn)象進一步加深，開發(fā)商在當前采取了“保價舍量”的策略來應(yīng)對市場變化。

　　孟奇稱，在宏觀經(jīng)濟加快回升、2010年通脹預(yù)期有所加大的背景下，進入10月下旬樓市成交量比上旬明顯增加。但樓市政策前景不明，開發(fā)商捂盤、二手房業(yè)主惜售和購房者觀望的現(xiàn)象同時存在，預(yù)計基本穩(wěn)定、小幅波動的市場態(tài)勢將持續(xù)到12月底。