近年來(lái)，二手房市場(chǎng)經(jīng)歷著各種政策的傷痛和買(mǎi)賣雙方及中介機(jī)構(gòu)的博弈，房?jī)r(jià)成了房產(chǎn)交易中的敏感區(qū)，其影響因素復(fù)雜多樣，如政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供需關(guān)系、發(fā)展進(jìn)程等。面對(duì)目前的房?jī)r(jià)，尤其是經(jīng)歷過(guò)去年的降價(jià)之后，大家不禁會(huì)問(wèn)去年的“好時(shí)光”還會(huì)不會(huì)回來(lái)？

　　消化集中需求至少要10年

　　房?jī)r(jià)降，是每個(gè)消費(fèi)者都期盼的，“但從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來(lái)判斷，供需不甚平衡時(shí)，尤其當(dāng)今年需求增大后，房?jī)r(jià)不太可能向下。”大連市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁國(guó)鈺分析。他認(rèn)為，樓市的增長(zhǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)主要是兩大支柱在推動(dòng)，一個(gè)是城市化進(jìn)程，另外一個(gè)就是人口結(jié)構(gòu)，人口結(jié)構(gòu)將直接影響資產(chǎn)價(jià)格包括房?jī)r(jià)。

　　中國(guó)的“嬰兒潮”出現(xiàn)在上世紀(jì)50～70年代，特別是自然增長(zhǎng)率的高峰期從1962年一直持續(xù)到1978年，其間人口自然增長(zhǎng)率維持在25%左右，目前其所處年齡段在30歲～45歲之間，正值人生階段中的黃金年齡，“人口紅利”因素依然存在。他們?cè)谌松S金時(shí)期的投資和消費(fèi)為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)上漲提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“只有進(jìn)入老齡社會(huì)后，房子才可能供過(guò)于求，房?jī)r(jià)才可能停止向上的腳步，按目前消費(fèi)群體的年齡來(lái)判斷，至少要10年的時(shí)間。”

　　當(dāng)然這樣的剛性需求也有更深層次的原因，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房需求正在遞增；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從消費(fèi)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄?，住房需求也在遞增；所以不管是首次置業(yè)還是多次置業(yè)都對(duì)住房提出了更高的要求。另外，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也從增長(zhǎng)型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變，這些因素都將持續(xù)拓展人們對(duì)住房的剛性需求。

　　經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展沒(méi)有崩盤(pán)可能

　　雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響沒(méi)有結(jié)束，但從相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，許多行業(yè)都走在上行通道中，宏觀經(jīng)濟(jì)正向好的方向發(fā)展。“如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資就會(huì)逐步活躍，那么房地產(chǎn)業(yè)的投資需求壓力相應(yīng)會(huì)減弱，這有利于市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，避免住房?jī)r(jià)格的大起大落；與此同時(shí)，市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期將繼續(xù)向好，也利于住宅成交量的穩(wěn)定。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的諸多因素，尤其是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題使得住房一級(jí)市場(chǎng)嚴(yán)重供需失衡，從而越來(lái)越多的人關(guān)注到了二手房市場(chǎng)，來(lái)滿足自己的需求。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展越成熟，二手房交易的比重就越大。“我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就短短的十幾年，伴隨市場(chǎng)向前發(fā)展，二手房市場(chǎng)只能是越來(lái)越活躍，房?jī)r(jià)上行也將是趨勢(shì)，下行只是偶發(fā)，不是必然。”袁國(guó)鈺表示，“再者，就目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，樓市不會(huì)有崩盤(pán)的可能。”

　　況且，10年基本上是家庭換房的周期。從中國(guó)開(kāi)始商品房經(jīng)營(yíng)起，當(dāng)初購(gòu)房的家庭開(kāi)始有了改善型需求，與現(xiàn)在還沒(méi)有住房的自住購(gòu)房需求合流，構(gòu)成了當(dāng)前樓市成交活躍的基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)是實(shí)實(shí)在在存在的，這是推動(dòng)樓市向前發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。