記者：您好，很高興您能接受家在臨沂網(wǎng)的專(zhuān)訪(fǎng)。聶總什么時(shí)間開(kāi)始從事房地產(chǎn)事業(yè)的，這個(gè)行業(yè)帶給您最大的收獲是什么？
聶總：謝謝。我之前也從事過(guò)媒體方面的工作，從1999年開(kāi)始接觸房地產(chǎn)。無(wú)論做什么，行業(yè)開(kāi)始總不是那么得心應(yīng)手，應(yīng)該說(shuō)是很痛苦。因?yàn)樗械氖露际菃?wèn)號(hào)，除了心里焦慮，每天面對(duì)的永遠(yuǎn)是未知數(shù)。那從第3年我就樂(lè)在其中了。我的經(jīng)驗(yàn)就是永遠(yuǎn)不要讓工作去適應(yīng)自己。總之做這行可以說(shuō)是五味雜陳吧，酸甜苦辣都是自己選擇的路，我會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持。
記者：帝景灣是由臨沂田潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)的，請(qǐng)您簡(jiǎn)單介紹下田潤(rùn)置業(yè)的情況。
聶總：臨沂田潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司是一家專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，租賃經(jīng)營(yíng)管理的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)。公司成立于2007年7月，是一個(gè)機(jī)構(gòu)健全，技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。我們視質(zhì)量是企業(yè)的生命，是明天的市場(chǎng)；品牌、管理、服務(wù)時(shí)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；精心施工，用心服務(wù)時(shí)企業(yè)的宗旨。我公司始終貫徹區(qū)政府方針，本著建設(shè)河?xùn)|半壁江山的目標(biāo)，為致力發(fā)展河?xùn)|出一份力。
田潤(rùn)帝景灣項(xiàng)目占地75386平方米，規(guī)劃建筑面積23萬(wàn)平方米，公共配套建筑面積1.5萬(wàn)平方米，包括田潤(rùn)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)所、商業(yè)配套等公共設(shè)施。目前，本項(xiàng)目正在進(jìn)行第一期工程——
8#（25層）、9#（28層）樓的建設(shè)，至今年以后我們將大力推出二期三期工程。
隨著濱河沿岸景觀的開(kāi)發(fā)，市政配套日趨完善，我公司所打造的田潤(rùn)帝景灣高檔住宅小區(qū)將成為濱河沿岸的一大亮點(diǎn)。
記者：您能就帝景灣這樣項(xiàng)目談?wù)勊淖畲髢?yōu)勢(shì)是什么嗎?
聶總：綜合性?xún)r(jià)比高。沒(méi)有什么比這更能說(shuō)明帝景灣的優(yōu)勢(shì)了，這是我們的賣(mài)點(diǎn)，也是所有準(zhǔn)業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。具體來(lái)看：1、項(xiàng)目位于未來(lái)水城核心區(qū)和內(nèi)環(huán)路核心，升值空間大。2、田潤(rùn)帝景灣的建筑有18％的超低密度，41％的超高綠化率，150米的超大樓間距。3、三重景觀豪宅，全景觀視覺(jué)盛宴，重新定義水景豪宅。4、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，公攤率僅18.6％，而且外墻保溫層全部贈(zèng)送不計(jì)入公攤。在本期對(duì)外公開(kāi)的戶(hù)型中，最高的贈(zèng)送面積可達(dá)18.4平方米。
根據(jù)政府規(guī)劃，未來(lái)的城市居住中心在濱河板塊。目前同樣的高層產(chǎn)品，河?xùn)|與河西的價(jià)格至少差到1000元/平米。河?xùn)|的區(qū)位價(jià)值與住宅價(jià)格都在迅速攀升，像本項(xiàng)目這樣高性?xún)r(jià)比的住宅是可遇不可求的。
記者：能和我談一下它的配套設(shè)施情況，比如安防體系和物業(yè)管理嗎？
聶總：物業(yè)團(tuán)隊(duì)由廣州市龍能物業(yè)管理發(fā)展有限公司擔(dān)任。24小時(shí)星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)，完善的小區(qū)出入口崗?fù)ぁ⒌篱l系統(tǒng)，管理中心、閉路監(jiān)控中心等多重安防讓業(yè)主的生活無(wú)絲毫安全隱患。
項(xiàng)目擁有電梯自備電源，當(dāng)出現(xiàn)片區(qū)用電緊張而中斷供電時(shí)，居民上下樓層絲毫不受影響。
記者：公司的項(xiàng)目大部分是住宅，能和我談?wù)勛≌禺a(chǎn)和商品地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)區(qū)別嗎？
聶總：兩者的區(qū)別還是很大的。住宅的銷(xiāo)售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)兩清。而商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上并不具備使用價(jià)值，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營(yíng)使用。而招商運(yùn)營(yíng)乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會(huì)將商業(yè)帶入萬(wàn)劫不覆的深淵。因此商業(yè)地產(chǎn)的操作復(fù)雜性更大，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)大，隨之的利潤(rùn)也高。
記者：您認(rèn)為臨沂房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)目前存在的最大問(wèn)題或者障礙是什么？您有什么樣的想法建議？
聶總：據(jù)我了解，臨沂去年已售商品房200萬(wàn)平方米，現(xiàn)囤積商品房1000萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)臨沂目前已開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)存量足夠維持這個(gè)市場(chǎng)5年的需求。面對(duì)利潤(rùn)的誘惑還是不斷有新的開(kāi)發(fā)商想要或者已經(jīng)不顧一切的進(jìn)來(lái)想分一杯羹，市場(chǎng)還是那么大，因此越來(lái)越多的房子讓買(mǎi)方市場(chǎng)逐步向賣(mài)方市場(chǎng)演變。以前的房子不需要廣告營(yíng)銷(xiāo)就可以賣(mài)的很好，現(xiàn)在的狀況是廣告推廣的效果也很是有限。而對(duì)于這樣一種狀況各個(gè)開(kāi)發(fā)商又都在暗中較勁，目光更多的局限在臨沂市。我認(rèn)為大家聯(lián)合起來(lái)共同走出去，把市場(chǎng)擴(kuò)大到各縣市是可以緩解這樣的困境的。那么您覺(jué)得是什么樣的原因讓樓市在蕭條的狀況下仍有更多的人把目光投向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)呢？
聶總：原因有兩點(diǎn)：第一、這是民間閑余資金的流向，那與其放著等人民幣貶值不如就地投資獲得收益。第二、經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，只要定位準(zhǔn)確，投資房地產(chǎn)是穩(wěn)賺的。
記者：濱河板塊向來(lái)是高品質(zhì)社區(qū)的匯集地，您覺(jué)得帝景灣目前最大的挑戰(zhàn)是什么，以及對(duì)此有怎樣的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃？
聶總：客戶(hù)群體不夠清晰明確，我想這應(yīng)該是臨沂很多房地產(chǎn)公司共同面對(duì)的問(wèn)題。這也是我們一直沒(méi)有大量投放廣告的原因，沒(méi)有一個(gè)比較明確的群體能夠有針對(duì)性的去宣傳。當(dāng)然這和臨沂市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是有一定關(guān)系的。針對(duì)這一現(xiàn)狀就要因地制宜了，廣告營(yíng)銷(xiāo)行不通，就采取人對(duì)人點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的措施，通常這是靠公司人員自己外出尋找客戶(hù)的。我們一直奉行差異化原則。這不但是指項(xiàng)目，還有我們的營(yíng)銷(xiāo)手段。
記者：對(duì)于臨沂的房?jī)r(jià)走勢(shì)，您有什么樣的看法？是不是真的存在有泡沫？
聶總：我認(rèn)為臨沂的房?jī)r(jià)太正常了，正常的有些偏低。這里面是不存在泡沫的。均價(jià)在3000左右的住宅在地級(jí)市里還有幾家？從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)臨沂的市民還是比較幸福的。房?jī)r(jià)的走勢(shì)與GDP的增長(zhǎng)狀況應(yīng)該是相持平的，增速和市民的經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。就目前的市場(chǎng)來(lái)看，臨沂的房?jī)r(jià)在10年內(nèi)保持6％的年增長(zhǎng)率是正常的。
記者：田潤(rùn)置業(yè)還有別的項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)嗎？公司下一步有哪些大的發(fā)展規(guī)劃？
聶總：沒(méi)有。目前我們只有帝景灣的項(xiàng)目在做。與其制定一些華而不實(shí)的規(guī)劃倒不如認(rèn)真做好眼前的來(lái)的實(shí)在。
記者：看來(lái)聶總是個(gè)很務(wù)實(shí)的人。再次感謝聶總。
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