開發(fā)商不斷在成本上作文章，其實是在轉(zhuǎn)移市場的視線。一個簡單的道理是，你如果認為地價過高，你可以不參與競拍；你如果認為政府稅收過高，你可以退出房地產(chǎn)業(yè)。市場的法則就是優(yōu)勝劣汰，既然承受不了這么高的成本，可以選擇退出。但是，開發(fā)商不會選擇退出，而是拼命爭當?shù)赝酰疵龃?，以致每年的富豪榜上前十位至少有七位是開發(fā)商。
如果用普通商品的制造成本來看房價，絕對會陷入一個誤區(qū)，那就是，開發(fā)商沒有多少利潤。江西等開發(fā)商就向市民編制了一個房價成本的童話，其結(jié)果是，開發(fā)商不僅沒有暴利，甚至連一般的商品的正常利潤都沒有。
2009年7月23日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度”的通知，其中規(guī)定：9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷售場所醒目位置和當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站上分別公示各項商品房開發(fā)銷售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權(quán)取得費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、稅費等。
結(jié)果呢？肯定是很搞笑的，開發(fā)商在虧本賣樓。一般在市場不好的時候，開發(fā)商也不可能虧本賣樓，更何況2009年是多么火爆的市場，全國房價連續(xù)7個月大漲，怎么可能虧本呢？要開發(fā)商虧本賣樓，只有一個前提，那就是房價泡沫破滅。否則，在中國房地產(chǎn)官商勾結(jié)如此嚴重的時候，開發(fā)商怎么可能去虧本？
新華社報道說，8月31日，南昌市65個在售樓盤率先公示了相關(guān)信息。目前已有約百家樓盤公布了成本價。然而，令人們感到奇怪的是，根據(jù)公示信息，有約兩成的樓盤在“虧本銷售”，其公示的房價成本高于累計成交均價，讓老百姓有些“霧里看花”。 據(jù)南昌市樓盤公示的信息顯示，出現(xiàn)價格“虧損”的樓盤約兩成，既有剛剛開盤不久的新樓盤，也有開發(fā)時間前后長達八年、即將售罄的老樓盤，而且不乏總建筑面積達幾十萬平方米的大型樓盤。恒茂國際華城、玉河明珠、豐和新城、萬科四季花城等樓盤，成本價均高過累計成交均價。
位于市中心的恒茂國際華城公示的信息顯示，累計成交均價為5803元，成本價為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點開發(fā)新城區(qū)紅谷灘的樓盤香域尚城，公布的成本價為5148元，累計成交均價3899元，平均每平方米虧1000元以上。信息顯示，開發(fā)商的利潤水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費成本約占開發(fā)成本的10%。似乎與外界盛傳的房價暴利不太相符。
很顯然，不是新華社記者不明白，而是為了宣傳的需要，政府、開發(fā)商和媒體一起來忽悠市民。潛臺詞是：你看開發(fā)商根本沒暴利，房價不可能降了，大家趕緊買吧。初看起來，也有道理，用普通商品生產(chǎn)成本來類比住宅房價成本，偷換了概念，犯了邏輯錯誤。房價最大的成本，不是老百姓想象中的地價成本、建安成本和稅費成本，而是資金成本，而資金成本恰恰是老百姓無法算清的。
說房價最大的成本是資金成本，很多人會說，你去看看上市公司的財務(wù)報表，財務(wù)成本不是很高啊。不是很高說對了，中國現(xiàn)在是低利率時代，僅看銀行利息成本肯定不高。但是，中國房地產(chǎn)從他第一錘的響起，就注定了是一個金融工具，不僅資金成本低廉，而且杠桿效應(yīng)高達5.5倍，很多生產(chǎn)過程中的許多環(huán)節(jié)，都有辦法可以從銀行套取資金。
1993年以來，開發(fā)商自有資金比例一直是35%。什么意思呢？說白一點，開發(fā)商有35萬可以在銀行貸款65萬，大約不到兩倍的杠桿效應(yīng)。此外，住宅用地不能抵押貸款，2008年國務(wù)院重申了這項規(guī)定，被稱為房地產(chǎn)的“限貸令”；銀監(jiān)會也重申對房地產(chǎn)貸款嚴格限制，不符合規(guī)定的不能放貸；證監(jiān)會也有限制房地產(chǎn)公司上市的相關(guān)規(guī)定。這樣，對降低銀行風險，遏制房價泡沫起到了積極的作用。
然而，2009年元月，國務(wù)院常務(wù)會議取消了所有限制，明確規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例可以下調(diào)到20%，普通住宅下調(diào)到15%。這是什么概念呢？讓我們來看看，開發(fā)商有15萬元，可以在銀行貸款85萬元，一下將杠桿效應(yīng)從不到兩倍放大到5.5倍。這樣導(dǎo)致的市場實際情況是，在房價上漲時期，開發(fā)商自有資金1000萬往往盈利水準達到一個億。試問，什么行業(yè)有如此暴利？你去給開發(fā)商算土地成本、建安成本、稅費成本有什么意義呢？這樣算成本只能起到一個作用，就是胡弄老百姓。
不僅如此，開發(fā)商在開發(fā)過程中，在政府相關(guān)政策配合下，還不斷可以從銀行套取資金。比方說，拿到土地后，用土地重新評估的價值抵押貸款；拿到預(yù)售許可證后，用假按揭的手法從銀行套取資金等等。再加上土地兩年沒有開發(fā)由政府收回，也成了一紙空文，容積率可以買通政府官員隨意改動，建筑質(zhì)量驗收標準一再降低……這種在地方政府壟斷下的房地產(chǎn)市場,不僅充斥著掠奪、欺詐和暴利，也充滿了腐敗。
所以，成本推高房價只是開發(fā)商放的一個煙幕彈，是無論如何算不清的。房價是地方政府、開發(fā)商、媒體和一些專家共同開動中國的媒體機器，一起唱漲的。所謂成本，只是利益集團內(nèi)部分贓不勻而引發(fā)的相互攻邗，其目的是統(tǒng)一立場，共同掠奪普通百姓。
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