房地產(chǎn)是后金融危機(jī)時代中國最需要改革的產(chǎn)業(yè)，房價高漲不僅導(dǎo)致民怨沸騰，還會影響中國經(jīng)濟(jì)的競爭力。中國房地產(chǎn)問題的核心，是在高儲蓄和土地文化影響下，房地產(chǎn)不僅是消費(fèi)品，還承擔(dān)了投資品和收藏品的重負(fù)。要破解這一問題，必須進(jìn)行二次房改，在激勵和利益相容的前提下，由政府參與一級市場供應(yīng)，直接開發(fā)面向沒有房產(chǎn)的中低收入家庭的住房，還房地產(chǎn)以消費(fèi)品的本色，同時在二級市場的交易中“摻沙子”，讓地產(chǎn)投機(jī)面臨更高成本。堅(jiān)定有力的二次房改，可以避免中國過早患上“日本病”。

　　本次金融危機(jī)爆發(fā)以來，筆者一直持相對樂觀的態(tài)度。過去半年來，筆者一直在預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)將于今年第一季度末反彈，資產(chǎn)價格將于今年初上升，而世界經(jīng)濟(jì)將于下半年出現(xiàn)止跌上升的態(tài)勢。這種樂觀的看法至少在半年前備受攻擊，時至今日，這些預(yù)測基本兌現(xiàn)，但并不能說筆者是一個無條件的、盲目的樂觀者。事實(shí)上，今天的中國必須考慮后金融危機(jī)時代所面臨的根本挑戰(zhàn)，我們必須正視這一問題，在回答這一問題上不能盲目樂觀，必須堅(jiān)持客觀的態(tài)度和理性的分析。

　　那么，后金融危機(jī)時代中國的哪一個行業(yè)面臨最大的挑戰(zhàn)？可以毫不猶豫地說，房地產(chǎn)是存在最大問題也最需要改革的行業(yè)。為什么？房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模大，過去十年以來，房地產(chǎn)投資每年占固定資產(chǎn)投資的1/5，其銷售額也占到了GDP的7%左右。不僅如此，這一行業(yè)的牽扯面非常廣，建材、鋼鐵、金融服務(wù)、家裝、家具、電器等行業(yè)都與其密切相關(guān)。最重要的是，房地產(chǎn)業(yè)不僅對經(jīng)濟(jì)增長有著至關(guān)重要的拉動作用，更對社會穩(wěn)定與否、和諧與否有巨大的影響?？梢哉f，這是經(jīng)濟(jì)的一個產(chǎn)業(yè)，也是社會的一個部門；房地產(chǎn)業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品，既是消費(fèi)品，也是投資品。同時，由于住房是勞動力再生產(chǎn)的基本要素，所以，它事實(shí)上也是生產(chǎn)的基礎(chǔ)要素，對于一個經(jīng)濟(jì)體的競爭力和長期發(fā)展能力至關(guān)重要。非常遺憾的是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)如此重要，盡管十年前的房地產(chǎn)改革取得了巨大的成績，房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是，今天中國的房地產(chǎn)行業(yè)卻蘊(yùn)藏著巨大的問題，乃至于危機(jī)。

　　房地產(chǎn)業(yè)問題的四大表象

　　中國房地產(chǎn)業(yè)面臨危機(jī)的表象，至少體現(xiàn)在四個方面。

　　第一，房價迅速攀升，主要大城市的房價水平已經(jīng)超過職工正常的支付能力，這造成了巨大的社會問題。房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)成為中國僅次于足球和足球運(yùn)動員的備受詬病的對象。

　　第二，高房價推動了中國勞動力成本的提高。許多公司為了給職工提供最基本的生活條件，必須考慮提高工資，或者以實(shí)物的形式提供住房保障。因此，房地產(chǎn)價格的高漲，造成了中國經(jīng)濟(jì)競爭力的下降，這種趨勢在未來將愈演愈烈，很難說中國直面國際競爭的各種產(chǎn)業(yè)的競爭力還能持續(xù)多久。

　　第三，是地方財政的不可持續(xù)。過去十年來，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的局面下，各地方政府已經(jīng)把本地最具商業(yè)價值的地塊拍賣和轉(zhuǎn)讓了出去。而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化的推進(jìn)，一定意味著最具商業(yè)價值的可開發(fā)土地將越來越少，未來，地方政府將不可能像過去那樣，從拍賣土地中獲得巨大收入，這就造成了地方政府財政收入的不可持續(xù)性。

　　第四，房地產(chǎn)行業(yè)最重要的參與者—房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著巨大的壓力，其中不僅包括商業(yè)的壓力—因?yàn)榈貎r在不斷上漲，他們難以預(yù)測房價的上漲能否跟上地價的上漲，此外，還有資金的壓力—更有社會的壓力。房價高漲時，他們是最直接的被指責(zé)對象；房價企穩(wěn)時，他們又面臨著利潤空間的萎縮甚至于虧損。目前看來，地產(chǎn)商們還沒有找到一個穩(wěn)定的、可持續(xù)的商業(yè)模式。

　　這就是中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況?？梢哉f，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的制度規(guī)則下，沒有贏家。地方政府不是贏家，因?yàn)樗麄兊呢斦杖氲貌坏介L期的保障。廣大消費(fèi)者不是贏家，因?yàn)榉績r的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可支配收入的增長。房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了過多的社會責(zé)任，遭受了過多的社會責(zé)難，他們不是贏家。最后，中央政府相關(guān)部門也不是贏家，因?yàn)橐坏┓績r上漲迅猛，他們就不得不推出各種政策，而這些政策往往不可能直接起到調(diào)節(jié)市場的作用。

　　地產(chǎn)業(yè)問題的核心

　　在沒有贏家、民怨沸騰的各種雜亂表象背后，房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題是什么？是中國的房地產(chǎn)不僅是一個消費(fèi)品，即住房產(chǎn)品，同時也肩負(fù)著投資品的重負(fù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品，在很大程度上，已經(jīng)成為投資者資金的最終去向。在一定程度上，房產(chǎn)更成為廣泛流行的收藏品，大量投資者購買了第二、第三套住房或別墅，卻并不長期使用，這與藝術(shù)收藏?zé)o異。在這一背景下，當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商以及地方政府不堪重負(fù)，于是產(chǎn)生了以上各種問題。

　　為什么中國房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著提供住房產(chǎn)品乃至投資品、收藏品的重負(fù)呢？兩大因素使然。一是中國大量社會資金在尋找有限的投資渠道。資金出國目前看來渠道很少，因此，整個社會資金基本上被限制于投資國內(nèi)的各種資產(chǎn)。其中，銀行儲蓄無疑是第一大去處，但其收益率不甚理想。證券市場是另一個選擇，但這一市場到目前為止所能提供的投資容量也不過是十萬億元左右，這已經(jīng)是經(jīng)過了近20年發(fā)展同時也是牛市高漲之后的頂點(diǎn)。而西方國家占重要位置的養(yǎng)老保險等投資計(jì)劃在中國尚不算流行。因此，高達(dá)近20萬億元的居民儲蓄以及45萬億元的銀行存款在銀行住房按揭的杠桿推動下非常理性地涌入了每年銷售額2-3萬億元的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房地產(chǎn)成為投資品的第二個原因是中國傳統(tǒng)文化的深刻影響。在兩千多年以土地為紐帶的封建文化影響下，中國百姓有深刻的戀土情節(jié)，這導(dǎo)致國家精英仕宦有無糧不穩(wěn)的憂慮，而民間有無地則憂的心態(tài)。對于許多百姓而言，租房不如買房，買一套房不如買兩套房。

　　高儲蓄和戀土情節(jié)，在封建歷史長的東亞社會如韓國、日本也都存在。在這一傳統(tǒng)下，房地產(chǎn)行業(yè)往往容易出現(xiàn)問題，因?yàn)槿藗儗Ψ慨a(chǎn)的需求最后會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對正常住房的要求，房地產(chǎn)的分配更多對應(yīng)著財富的分配，而不是消費(fèi)需求的分配。我們可以對比房地產(chǎn)和汽車之間的消費(fèi)差異：汽車在發(fā)達(dá)國家和中國社會的分布都和需求密切相關(guān)，需要的家庭則買一輛或兩輛汽車，不需要的則不買，其消費(fèi)與家庭的財富水平有一定的掛鉤，但不密切；而很多家庭買房時則不一定要考慮自用需求，這主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)與家庭財富的分布有關(guān)聯(lián)。

　　房地產(chǎn)擁有三重功能的后果是，其最基本的提供消費(fèi)品的功能日益被它作為投資品和收藏品的功能所擠出，由此最后無疑會導(dǎo)致市場的低效率。一方面我們看到，大量居民需要住房，或者為住房支付了大量的資金，整個中國在住房這一基本生產(chǎn)要素上支付了大量的成本；而另一方面，又有大量住房處于空置狀態(tài)，因?yàn)楹芏鄵碛凶》空甙逊孔幼鳛殚L期投資品和收藏品而不愿意出租，以心理上的滿足而不是金融的回報為目標(biāo)。在土地資源日益緊張的中國，這種投資心態(tài)、收藏心態(tài)產(chǎn)生的對土地的高需求，與土地供給的日益不足形成了正反饋，土地越不足越要投資越要收藏，越收藏越投資土地越不足，其結(jié)果之一就是土地價格、房產(chǎn)價格日益上漲。這就是筆者長期觀察的“日本病”的病因，它使得日本過早地喪失國際競爭力，使得它的資產(chǎn)價格過早地進(jìn)入泡沫的循環(huán)，這種泡沫的循環(huán)又反過來沖擊了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　二次房改的原則是政府主導(dǎo)

　　分析清楚房地產(chǎn)業(yè)最核心的問題之后，我們可以得出一個顯而易見的結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)必須要經(jīng)歷在十年前啟動房地產(chǎn)改革之后的第二次改革。筆者認(rèn)為，二次房改的基本目標(biāo)是要還房地產(chǎn)以消費(fèi)品的本色，而逐步減少其作為投資品和收藏品的功能。二次房改的基本原則則是更多發(fā)揮政府的作用，而改變當(dāng)前完全依靠市場的行業(yè)游戲規(guī)則。

　　這是因?yàn)橹袊膬π盥矢?，而且投資者有土地收藏、房地產(chǎn)收藏的偏好，如果放開市場，土地價格將會不斷上漲，至少很長時間才能達(dá)到均衡，而且，在地價上漲過程中非常容易產(chǎn)生泡沫，這種泡沫的穩(wěn)定也需要相當(dāng)長時間，而中國經(jīng)濟(jì)等不起，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不堪地產(chǎn)泡沫的重負(fù)。各種實(shí)證經(jīng)驗(yàn)和歷史經(jīng)驗(yàn)表明，市場經(jīng)濟(jì)制度在調(diào)節(jié)現(xiàn)貨市場，如汽車價格、房租等方面具有不可替代的作用。亞當(dāng)·斯密當(dāng)年所說的“看不見的手”，主要基于對這一市場有效工作的觀察。但是，不受約束的市場機(jī)制在跨時期交易如金融資產(chǎn)的交易中會導(dǎo)致低效率，比如原油的期貨價格、股票、證券的價格往往會出現(xiàn)大漲大跌、泡沫的興起和破裂等現(xiàn)象，其中原因復(fù)雜，但學(xué)術(shù)界對這一基本觀察沒有爭議。

　　一級市場：政府參與供給

　　二級市場：“摻沙子”

　　在二次房改的理論基礎(chǔ)之上，政府應(yīng)該如何干預(yù)市場，讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)提供消費(fèi)品的本色呢？筆者建議采取兩大措施。

　　第一是政府直接參與住宅供給，即由條件成熟的地方政府直接將手中控制的土地投入開發(fā)(也可以由開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)承包)，提供給中等及較低收入的家庭，并實(shí)行市場定價，政府可以參考當(dāng)時的市價略微補(bǔ)貼。政府可以抵御高利潤的誘惑，從而為市場提供平價住房，同時，一旦政府開發(fā)的房產(chǎn)達(dá)到一定規(guī)模，完全可以對整體房價起到“定海神針”的作用，這也是新加坡組屋機(jī)制的基本經(jīng)驗(yàn)，也就是說，政府直接供給的房屋數(shù)量要足夠大，以至于能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。當(dāng)然，政府提供住房的大前提一定是滿足居民基本的住房需求，是為居民提供第一套和唯一的一套住房服務(wù)。這不是一個提供給居民的純粹的福利(entitlement)，只有那些沒有住房的居民才能夠購買政府的房子。

　　政府直接干預(yù)房地產(chǎn)市場的第二個機(jī)制就是在二級市場交易中“摻沙子”，讓房地產(chǎn)的投機(jī)面臨更高的交易成本。這是許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家包括已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者詹姆斯·托賓的長期主張。詹姆斯·托賓在外匯市場交易的背景下認(rèn)為，政府應(yīng)該對外匯市場“摻沙子”，讓外匯的市場價格波動能夠緩和一點(diǎn)，同樣，在房地產(chǎn)市場上政府也可以“摻沙子”。怎么“摻沙子”？政府可以收增值稅，收短期交易的二手房的交易稅，收物業(yè)稅，當(dāng)然，收物業(yè)稅的主要目的恐怕不是“摻沙子”，而是給地方政府的財政提供長期可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　開發(fā)商、地方政府：激勵兼容

　　二次房改的一個重點(diǎn)是要強(qiáng)調(diào)激勵和利益相容。我們必須看到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成了三大利益相關(guān)者，一是開發(fā)商，二是消費(fèi)者，三是地方政府。對于開發(fā)商而言，要積極引導(dǎo)他們參與二次房改，地方政府開發(fā)的房子完全可以由開發(fā)商來承包，一部分開發(fā)商可以轉(zhuǎn)型為與政府合作的、不直接面對消費(fèi)者的生產(chǎn)商，一些住宅開發(fā)商也可以轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，政府可以采取相對自由的態(tài)度，相關(guān)開發(fā)商完全可以通過上市融資、發(fā)行債券等方式讓投資者獲得收益。

　　對于已經(jīng)購房的消費(fèi)者，物業(yè)稅等“摻沙子”的措施可以逐步推進(jìn)，事實(shí)上，這對絕大部分已經(jīng)持有物業(yè)的消費(fèi)者影響不會太大，因?yàn)樗麄儾⒉粫M(jìn)行短期交易，同時，政府可以通過對出租房實(shí)施一定的保護(hù)措施等方式，鼓勵他們將手中的房子出租，以降低空置率，提供有效的住房供給。

　　對于地方政府，也要考慮利益相關(guān)和激勵相容，那就是由其直接開發(fā)的住房不應(yīng)該是福利型，而應(yīng)是低利型的。這樣才能使地方政府從直接提供住房中獲得穩(wěn)定的財政收入，在條件成熟的情況下，政府甚至可以把這部分房子打包上市。政府直接提供的房子可以有兩類：一類以較低的價格(但不是虧本價)出售給消費(fèi)者，另一部分是完全針對低收入家庭的廉租房或者平租房，這些住房也可以適當(dāng)微弱盈利，而不一定是虧損的福利型房屋，這有利于從管理和融資層面實(shí)行市場化。

　　總之，房地產(chǎn)是中國進(jìn)入后金融危機(jī)時代最需要改革、蘊(yùn)含最大問題的產(chǎn)業(yè)，如果不進(jìn)行改革，它很可能會拖中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后腿，使中國過早地進(jìn)入日本式經(jīng)濟(jì)增長乏力的境地。相反，一旦我們實(shí)行堅(jiān)定有力的二次房改，房地產(chǎn)業(yè)可以發(fā)揮更大的作用，成為未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，中國經(jīng)濟(jì)的前景將更加光明。