10月15日，一向以“任大炮”著稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在“第五屆中國地產(chǎn)金融年會”上表示，今年前三季度土地購置面積下降22.1%，與新開工面積、投資額、銷售額等指標(biāo)全面復(fù)蘇相反，土地購置面積指標(biāo)繼續(xù)大幅度下降意味著，明年上半年全國房屋供應(yīng)面積將出現(xiàn)大幅度下降。
同一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布的前三季度房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)引人關(guān)注。
任志強(qiáng)判斷，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)受價格上升刺激加快開工，明年3月份之前多數(shù)項目都拿不到預(yù)售證，明年上半年將出現(xiàn)供求失衡的問題。
而任志強(qiáng)等開發(fā)商代表認(rèn)為，這與今年下半年國企、央企頻頻出手高價拿地有很大關(guān)系。目前地價高到民營企業(yè)承受不起的地步，國有企業(yè)拿下地王以后卻延緩開工，不但將造成明年上半年房屋供應(yīng)減少，還將進(jìn)一步推高房價。
值得注意的是，呼吁警惕土地拍賣領(lǐng)域“國退民進(jìn)”的代表人物，恰恰都是國有企業(yè)老總。
拿地“國進(jìn)民退”
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，1-9月份房地產(chǎn)開工、銷售等多項數(shù)據(jù)均顯示樂觀：1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2.505萬億元，同比增長17.7%，銷售面積5.8371億平方米，同比增長44.8%。
尤其是房屋新開工面積，1-9月份房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。
而記者獲得的一份民生銀行研究成果《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》中則指出，根據(jù)對購房者等調(diào)查，自住型需求和改善型需求仍舊是購買主力，房屋供不應(yīng)求將在未來一定時期內(nèi)持續(xù)。
因此，雖1-9月新開工面積有一定上升，但相比1-9月的銷售增長速度來說，仍舊不足以跟上快速增長的需求。
民生銀行房地產(chǎn)事業(yè)部總裁楊毓指出，在今年年初的支持性政策作用下，當(dāng)前出現(xiàn)了房屋銷售快于供應(yīng)增長的局面。
任志強(qiáng)表示，新開工面積所以在9月份迅速扭轉(zhuǎn)，與房價上漲有密切關(guān)系。
9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.7%。商品房銷售額2.7532萬億，同比增長73.4%。
但是，房價上漲的速度顯然跟不上地價上漲的速度。
任志強(qiáng)表示，現(xiàn)在要高度關(guān)注土地購置面積這個指標(biāo)。對于開發(fā)商來說，在“面粉貴過面包”的情況下，不可能加大開工，增加供應(yīng)面積。
任志強(qiáng)稱，9月份全國主要城市地價上漲了37%。今年二季度，全國主要城市出讓土地溢價超過100%的地塊占37%，到三季度結(jié)束，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了57%。
任志強(qiáng)說，以北京市為例，截至9月底，一共供應(yīng)土地654.4公頃，完成全年計劃的51%，但是已經(jīng)獲得賣地收入700億元。而在歷史上，北京市土地出讓收成最好的一年是570億元。
除了地價快速上漲外，任志強(qiáng)認(rèn)為土地高度向國企央企手中聚集，將對未來房屋供應(yīng)產(chǎn)生不利影響。
任志強(qiáng)說，國企高價拿地后，出于各種原因，其形成供應(yīng)量的速度將比較慢。
北京首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光表示，國企大舉拿地由幾個原因造成：一是2007年國資委嚴(yán)控，國企沒有大舉進(jìn)入房地產(chǎn)；二是今年信貸大規(guī)模集中投向國企，而相對于投資擴(kuò)大實業(yè)生產(chǎn)，企業(yè)更傾向于投資房地產(chǎn)；三是目前流動性較高，社會有通脹預(yù)期，房地產(chǎn)是一個投資性產(chǎn)品，趨利使然，讓國企大舉投資房地產(chǎn)。
上述《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》指出，國企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價拿地囤積，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。建議國家采取積極調(diào)控政策，加大多層次房屋土地供應(yīng)，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應(yīng)，以抑制地價、房價。
任志強(qiáng)表示，2010年房地產(chǎn)市場供應(yīng)面臨諸多不利因素：一是庫存大幅度減少，基礎(chǔ)供應(yīng)量減少；二是受開工面積和土地購置面積下降影響，明年直接供應(yīng)量下降；三是2008年年底基數(shù)較低，而2009年全年銷售量有望達(dá)到7.8億平方米，為歷史最高，2010年很難突破這一點。
“保守估計，明年房屋銷售面積要比今年下降10%-20%。”任志強(qiáng)說。
警惕新的行業(yè)壟斷
《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》中內(nèi)容指出，2009年1-9月份土地購置面積每月同比下降20%以上，總量已經(jīng)減少了很多，而已經(jīng)出讓的土地又集中流向國有企業(yè)手中，不利于2010年以及之后的房屋供應(yīng)發(fā)展。
劉曉光指出，以前房地產(chǎn)上市公司市值前10名當(dāng)中，約60%的企業(yè)是民營企業(yè)，如今完全反過來了，60%是國有企業(yè)，2-3家是混合股權(quán)企業(yè)，單純的民營企業(yè)已經(jīng)只剩下2-3家。
“我們不是說國有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場不好，而是認(rèn)為應(yīng)該有個度。”劉曉光認(rèn)為，如果處理不好房地產(chǎn)領(lǐng)域“國進(jìn)民退”的問題，可能會產(chǎn)生行業(yè)性壟斷。更會導(dǎo)致國家產(chǎn)業(yè)重心向房地產(chǎn)為主的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，下一步經(jīng)濟(jì)增長對固定資產(chǎn)投資更為倚重。對國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不利，更不利于資源有效配置，還容易產(chǎn)生衍生風(fēng)險。
《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》對主要房地產(chǎn)上市企業(yè)進(jìn)行跟蹤分析后認(rèn)為，上市龍頭房企的資金狀況創(chuàng)歷史最好水平，市場出現(xiàn)階段性供應(yīng)短缺，企業(yè)積極著手“補(bǔ)貨”；隨著購地支出的急劇增加，開發(fā)企業(yè)融資需求強(qiáng)烈。
楊毓表示，綜合上述分析可以看出，以萬科等龍頭上市公司為代表的民營企業(yè)，目前手中也“不差錢”，正是買地“補(bǔ)倉”的時機(jī)。但是，民營企業(yè)們擔(dān)心，即使現(xiàn)在有錢買地，明年萬一緊縮貸款，就不會有資金去開發(fā)今年買下來的土地。
民營企業(yè)融資劣勢與國有企業(yè)大手筆溢價拿地對比，不難看出“國進(jìn)民退”的迅猛。
億城集團(tuán)董事長張麗萍則指出，目前民營企業(yè)拿地不是國企對手。無論將來金融政策緊縮或是寬松，國有企業(yè)資金都比民營企業(yè)有優(yōu)勢。很多民營企業(yè)因此去二三線城市開發(fā)，放棄競爭激烈的一線城市。更有民營企業(yè)采取參股、合作等方式，與國有企業(yè)聯(lián)姻來獲得生存空間。
上述《中國房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》建議，應(yīng)該盡快開征物業(yè)稅，以解決炒房、投機(jī)性購房等問題，避免房價再大起大落。
畢竟，雖然目前房價漲幅沒有地價快，但是房價也處于一個相對居民購買力的絕對高位。
