中國幾乎全民都在討論商品房房價，似乎商品房已成為了全民皆可購買的普惠式消費品。其實就連發(fā)達國家，如美國，擁有一套屬于自己的住房都是要努力奮斗才能實現(xiàn)的夢，又何況在中國這樣一個社會主義初級階段的發(fā)展中國家。剛剛有十年的市場化商品房的歷史，每年的商品房交易量（含二手房）不到城市家庭戶數(shù)的5%（按套計算），更談不上是一種市場中普遍意義上的消費品了。

經(jīng)濟學認為收入決定消費能力，因此有了衡量房價合理性的房價收入比之說，也有住房消費可支付性指數(shù)等計算方式，但什么是收入則有不同的定義。

經(jīng)濟學認為收入（income）是指一定期限內(nèi)的工資、利息、股息和其他有價物品的流入（包括附加福利、拆遷補償、各種補貼性收入和政府轉(zhuǎn)移支付的收入）。

其中部分收入，如利息或紅利等則來自于財富。財富（wealth）是指人們在某一時點所擁有的資產(chǎn)的貨幣凈值。注意，財富是一個存量，而收入是單位時間中的流量。家庭的財富中包括房屋、字畫、汽車等有形資產(chǎn)，也包括現(xiàn)金、儲蓄、債券、股票等金融資產(chǎn)。

這樣收入就變成了多項組合而絕非單一工資收入的概念了。但國內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟學家或評論家們大多只用統(tǒng)計局公布的標準工資收入來計算房價收入比或可支付性指數(shù)就必然會出現(xiàn)巨大的偏差。別忘了中國五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，這就形成了巨大的財富或預(yù)期的財產(chǎn)性收入。

即使是計算上這些已升值的財產(chǎn)性收入，商品房仍然是一種奢侈品，原因在于財富與收入分配的不平均。房價的高低不是按平均收入水平或消費能力來決定的，而是由先富起來的最高收入的30—40%的家庭的消費能力決定的。

根據(jù)核心城市已購房人群的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，排在第一位的購房群體戶主本人為賦閑人群，他們也許按工資性收入統(tǒng)計為低收入或無收入人群，但因家庭的其他成員的收入或家庭財富性收入而擁有了無法用統(tǒng)計數(shù)字計算的消費能力。或者說一個城市中最富有的30—40%的家庭在決定著房價所對應(yīng)的消費能力。 

核心城市中高檔住房中約20—30%的房屋被并不在這個城市中擁有戶籍的外來家庭所購買。這些家庭的收入則是這個城市之外的富裕家庭。于是房屋的價格不是按照這個城市自身的平均消費能力而定價的，而是按照高端收入家庭的消費能力定價。

當然個人購房消費信貸的政策也大大提高了家庭的消費能力，特別是提高了年輕人的可支付能力。通常一個人的收入曲線是隨著年齡和技能的提高而先低后高的。而消費信貸則可以將這些收入曲線拉平并將后期的高收入前移，形成當期的消費。

許多人在批評購房信貸讓許多人成為了“房奴”，并因為為了還貸而減少了當期的消費能力。除非是過度的購房消費外，否則從經(jīng)濟學的邏輯上看結(jié)論是相反的。

當人們?yōu)榱速彿慷芰Σ蛔銜r，如果沒有個貸的幫助就要拼命的儲蓄，一方面要有大量的租房費用支出，另一方面要減少日常的當期消費以增加儲蓄，這對本就儲蓄過度并消費不足的中國經(jīng)濟而言必然是一種難以進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的災(zāi)難。

除非永遠打消了實現(xiàn)住房夢的欲望，否則就只能拼命的儲蓄，這種情況下可能增加當期的消費嗎？

當個貸將收入曲線的前低后高的情況拉平時，合理的住房消費中還貸的部分大約與租用同等住房的費用相同或略低。但只要滿足了一個家庭當月還貸的金額少于家庭收入的50%時，反而提高了當期的消費能力。按中國改革后三十年的收入曲線統(tǒng)計，平均年收入的增長率為7—10%，則二十年的個貸期限中平均家庭收入（財富收入）自然會讓當期的消費欲望大大提高，可以講預(yù)期的未來收益變成今天的消費。

住房本就是一種消費，無非按統(tǒng)計的原則列入了投資中。住房也是一種投資，因為不動產(chǎn)的資產(chǎn)升值是歷史已證明必然存在的規(guī)律。但因住房二產(chǎn)生的裝修、家具、電器和生活質(zhì)量提高中的支出都是增加了消費。如沒有房子也許推遲了結(jié)婚生子，也許無法在家中團聚或招待朋友，也許無法將在遠方的父母、兄弟接到身邊分享幸福和天倫之樂……

相比之下，當租房生活同時儲蓄現(xiàn)金準備購房時的兩項支出是比購房還貸額高還是低呢？現(xiàn)金儲蓄而產(chǎn)生的收入是比購房之后的財產(chǎn)性收入的增長快還是慢呢？以住房為基礎(chǔ)的消費是增加了還是減少了呢？生活的質(zhì)量是提高還是降低了呢？

如果今天家庭1萬元的月收入無法購房，但當個貸讓每月還貸5千元之后，還有5千元的消費能力，怎么會減少當期的消費呢？

“房奴”們應(yīng)該感謝個貸讓“房奴”們有了提高生活質(zhì)量和減少后顧之憂的條件。歷史已證明房價讓“房奴”們在用少量的按月還貸獲取了大量的已升值的財富。歷史也已證明了，如果這些“房奴”們當初沒有把自己變成“房奴”，那么今天他們所獲取的各種收入已無法購買同樣的住房了。大量的二手房市場的交易可以明顯看出，消費者從購房中獲取的財產(chǎn)性收益遠遠大于開發(fā)商一次性賣出房產(chǎn)所獲利潤的數(shù)倍。當財產(chǎn)性收入讓“房奴”們樂得臉上都開了花，這樣的“房奴”豈不是美譽之稱嗎？

商品房不是所有人都能消費的商品，否則怎么會有土地的出讓與非出讓之分。商品房自然也就不會依平均消費能力而定價，合適的產(chǎn)品只供應(yīng)給合適的消費人群，而發(fā)展中的中國城市中，房價是一部分高消費能力的家庭所決定的。