進入金秋十月，樓市并沒有迎來火爆的行情，而是表現(xiàn)出一種瘋狂之后的懈怠與僵持。媒體報道，上海十一秋季房展期間成交量為8.46萬平方米，這一數(shù)據(jù)僅略好于國慶長假歷史上成交最低點的2008年。另外，剛剛公布的9月份上海樓市成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月成交量148萬平方米，為今年3月以來單月最低。其他一線城市同樣不容樂觀。北京樓市暗淡，今年“十一”長假前6天，北京商品住宅期房成交僅472套，創(chuàng)3年來成交量最低值。南京、廣州也出現(xiàn)了類似的情形。

與房地產(chǎn)成交出現(xiàn)下滑相對應(yīng)的是，住房信貸開始出現(xiàn)明顯的收緊。政策口徑已經(jīng)從此前的“外松內(nèi)緊”演變?yōu)楦鼮橹卑椎?ldquo;內(nèi)外雙緊”。雖然近日管理層依然強調(diào)實行“適度寬松貨幣政策”，但這是針對整體經(jīng)濟而言的，對于住房信貸，各地政策口徑已經(jīng)開始全面收緊。南京市公積金管理中心 10月10日召開新聞發(fā)布會，宣布今起全面收緊住房公積金政策。調(diào)整的內(nèi)容是，縮減買房人的貸款金額，個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；此外，購買面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。上海和北京雖然沒有跟風(fēng)調(diào)整公積金貸款政策，但對于商業(yè)貸款卻做出了收緊的動作，特別是二套房貸和二手房商業(yè)貸款，目前審核較為嚴(yán)厲，嚴(yán)格限制違規(guī)降低貸款成數(shù)、二手房成交出現(xiàn)“陰陽合同”的情況。

如果說北京上海嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策是預(yù)期中的動作，那么南京突然收緊公積金貸款政策是不是表明住房信貸即將進入全面收緊的時代？

對于這個問題應(yīng)從兩個方面來分析。首先，南京之所以要收緊公積金貸款政策，可能是不得已而為之。南京并非獲得了中央政府的授意率先進行信貸緊縮，而是公積金可貸額捉襟見肘，不能應(yīng)對快速增長的貸款需求。也就是說，公積金“庫存”不足了。從這個角度看，南京收緊公積金貸款很可能是一個個案，不具有普遍性。就其他城市而言，如北京、上海這樣的一線城市，公積金歸集額比較大，完全可以應(yīng)對購房者的貸款需求。

其次，在當(dāng)前價高量縮的市場背景下，為控制金融信貸風(fēng)險，金融機構(gòu)包括公積金管理中心收縮住房信貸規(guī)模，提高貸款門檻也在情理之中。上文提到當(dāng)前我國住房信貸政策已經(jīng)從“外松內(nèi)緊”逐漸演變?yōu)?ldquo;內(nèi)外雙緊”，這是與房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢密切先關(guān)的。上半年，之所以房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，量價齊升，主要原因是流動性過剩推動。更深層次的原因是金融危機背景下，各路資本向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移所導(dǎo)致的。下半年以來，隨著世界經(jīng)濟和我國經(jīng)濟的不斷好轉(zhuǎn)，股市等資本市場也開始活躍，制造業(yè)、對外出口等開始逐步恢復(fù)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場的游資將再次開始流動。這決定了原先已經(jīng)投資于房地產(chǎn)和傾向投資于房地產(chǎn)的資金開始撤出或猶豫。在后續(xù)資金不足的情況下，處于價格高位的房地產(chǎn)市場將面臨一定的風(fēng)險。

銀行是專業(yè)經(jīng)營資金的金融機構(gòu)，對于房地產(chǎn)的金融屬性看得最清楚，因此，在這樣的市場環(huán)境下，收縮住房信貸是必然的選擇。