房地產(chǎn)市場素來有“金九銀十”之說，大意是，每年九、十月間天氣秋高氣爽，又逢國慶長假，樓盤銷售總會迎來一年中的高峰。

　　不過具有諷刺意味的是，從過去一、兩個月來逐漸下滑的商品房市場走勢來看，接下來的2009年的九、十兩月幾乎沒有可能上演往年“金九銀十”的熱鬧場面。倒是土地市場，出現(xiàn)了真正的“金九銀十”。換言之，在“金九銀十”里賺得盆滿缽滿的最終贏家從開發(fā)商變成了各地政府。

　　9月10日下午，備受關注的上海普陀長風6B、7C地塊進行公開競買。在參與競購的15家來自內(nèi)地、香港、新加坡等地的地產(chǎn)巨頭中，國有企業(yè)中海地產(chǎn)最終以70.06億的價格，溢價129.1%拿下該地塊，折合樓面價已經(jīng)高達22409元/平方米，成為全國新地王。同日下午，深圳招商華僑城(投資有限公司以5.3億元的總價拿下深圳寶安區(qū)尖崗山居住用地，樓面地價18874.64元/平方米，刷新了深圳土地出讓單價的最高記錄。聯(lián)想到上半年已經(jīng)在各地頻繁出現(xiàn)的“地王”對土地價格的推漲力量，加之各地政府都稱近期將加大土地供應量，可以預計，在九、十兩個月里，各地再陸續(xù)出現(xiàn)許多“地王”是完全有可能的。

　　那么，這種情況說明了什么？或者說，房地產(chǎn)市場未來將呈現(xiàn)什么樣的趨勢呢？

　　很明顯，“地王”的一個接一個加冕，既是今年春以來不斷上漲的樓價推動的，也是對2008年土地市場交易季度萎縮的報復性反彈。

　　進入2009年春天以后，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發(fā)。在我看來，雖然宏觀經(jīng)濟逐漸見底，以及流動性泛濫等因素均能猶使房價上漲，但過去半年來的“量價齊升”，更主要的動因，是過去一年里壓抑下來的成交量的集中釋放。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海一手商品住宅的成交面積達到880多萬平方米。而這個數(shù)字幾乎正好是2008年全年的成交量(907萬平方米)，也差不多剛剛恢復到2005和2006這兩年的同期水平。自新世紀——特別是2003年起——上海房地產(chǎn)市場進入強勁上升景氣以后的，歷年新商品住宅的市場容量平均都在2000萬平方米以上，有些年份甚至超過了3000萬平方米。但在2008年，它萎縮了一半還要多。今年3到6月的4個月內(nèi)集中釋放的，正是去年全年壓抑下來的這部分需求。在這種情況下，“量價齊升”是十分正常的事情。

　　但這立刻導致了另一個問題：在宏觀經(jīng)濟尚未回升的大前提下，受到壓抑的樓市需求為什么會在此時提前集中釋放？對此，我仍然不認為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求確實是剛性的，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經(jīng)“捱”過了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來開發(fā)量也隨交易量一起急劇萎縮。許多原本堅信房價會下跌的人預計未來供應量會大幅度下降，于是立場開始動搖，并“空翻多”加入到搶購的行列。政府土地批租的詳實數(shù)據(jù)很難找到，但從上海去年一年里國有土地公開轉讓多次流標以及有開發(fā)商向政府退回已批租地塊的公開報道中，我們可以得到的結論是，這一年的土地批租市場也是急劇萎縮的。另據(jù)報道，今年5月份全國60個重點城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場的萎縮狀況。土地供應的減少必定會導致未來商品房供應量的同步減少，這當然強化了未來房價難以下降甚至會繼續(xù)上漲的預期。商品房供應量減少的未來預期導致了樓價的上漲，而后者又導致了當下土地價格的上漲，這里面有一個連環(huán)套的關系。

　　由此，我們就能夠清晰地看出今后一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能趨勢。我的判斷是：未來幾個月內(nèi)房價幾乎沒有可能下降，而且仍有繼續(xù)上漲的可能性，但其代價是成交量短暫放大之后比去年更大幅度的萎縮。換言之，中國的商品房將徹底淪為名副其實的“奢侈品”，今后不要說普通工薪階層，就連家境殷實的所謂“中產(chǎn)階級”也越來越不可能買得起房。

　　事到如今，假如政府真的像它自己一再宣傳的那樣不希望房價繼續(xù)上漲，真正最應該做的，的確是“加大土地供應”，而不是大搞那些輿論效應遠大于實際價值并且注定將問題重重的經(jīng)濟適用房。任何商品的價格都是由供求關系決定的，這是經(jīng)濟學的基本原理。但是，政府的“加大土地供應”究竟會預設什么樣的前提？這是比空泛的“加大土地供應”更重要的問題。去年，各地有許多土地未能成功批租出去，用政府的話來說就是土地“賣不掉”。然而，另一條基本的經(jīng)濟學原理告訴我們：世界上只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的商品。換言之，所謂土地“賣不掉”，其實是賣不到政府的心理價位。進一步說，如果政府“擴大土地供應”的前提是必須要賣到它希望達到的底價以上，那么，客觀上說，只有房價繼續(xù)上漲，政府的這種承諾才有可能兌現(xiàn)。

　　因此，真正意義上的“擴大土地供應”應當采取總量控制而非底價控制的招標方式(也就是有節(jié)奏但無底價的土地拍賣)。但這樣的話就必須從根本上徹底顛覆地方政府的土地財政模式，將土地的供應轉變成調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關系的一個水龍頭，類似于國家建立石油、糧食等戰(zhàn)略儲備的功能。不過現(xiàn)在看起來，在土地仍是地方政府最大收入來源的今天和未來相當長一段時期，這種理想化的模式幾乎是沒有可能付諸實踐的。當然，我不認為應該責怪地方政府，因為它們也很無奈。