成交量持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲，雖然無法斷言拐點(diǎn)已至，但樓市滯漲局面卻已經(jīng)大勢(shì)難改。在滯漲的局面下，市場(chǎng)的幾方勢(shì)力也出現(xiàn)了新的苗頭，企業(yè)中，一部分爭(zhēng)相上市爭(zhēng)取更多的融資，在土地市場(chǎng)不惜代價(jià)獲取資源，另一部分卻在定價(jià)上猶豫，甚至開始明折暗扣；購(gòu)買群體也陷入兩難選擇，一部分冷眼看房?jī)r(jià)漲跌，另一部分還在伺機(jī)進(jìn)入，更有一部分選擇拋售獲利離場(chǎng)。紛繁的背后，市場(chǎng)正在醞釀新的調(diào)整。

滯漲現(xiàn)象

樓市價(jià)漲量跌

經(jīng)歷了上半年量?jī)r(jià)快速齊漲后，北京樓市從8月份開始出現(xiàn)銷量下跌，價(jià)格持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

8月份，北京全市住宅銷售面積為168.4萬平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以來，北京新建住宅銷售價(jià)格一路上揚(yáng)，8月份新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，比上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月走高。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，北京市二手住宅環(huán)比價(jià)格穩(wěn)步走高。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布，上周北京市商品房成交面積為35.54萬平方米，環(huán)比下降6.68%，而成交均價(jià)為13700元/平方米，環(huán)比上漲7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武漢等城市也出現(xiàn)不同程度的成交面積環(huán)比下跌。

商品房市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)上半年的大量成交消耗了大量?jī)?yōu)質(zhì)房源。房源緊缺，業(yè)主惜售，供求失調(diào)加速了價(jià)格上漲。價(jià)格飆升致使相當(dāng)?shù)膭傂孕枨蠹案纳菩托枨筚?gòu)房者選擇觀望，從而對(duì)交易量產(chǎn)生較大影響。

原因分析

高房?jī)r(jià)是根本原因

在牟增彬看來，房?jī)r(jià)太高是滯漲局面形成的最根本原因，“以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，買得起房的人，太少了。”

經(jīng)過半年的高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)接近臨界點(diǎn)。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過1.8萬元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，1-9月份，北京在售項(xiàng)目的實(shí)際銷售房?jī)r(jià)至少上漲了30%-40%，部分項(xiàng)目的漲幅更高達(dá)50%以上，個(gè)別項(xiàng)目漲幅甚至超過了80%，以至于到8月份，北京的房?jī)r(jià)就已經(jīng)全面超越2007年的高峰期。同時(shí)，今年北京市二手房的累計(jì)漲幅也已經(jīng)近40%。

牟增彬認(rèn)為，在寬松的貨幣政策背景下，地王的頻出、投資需求的涌入共同拉高了房?jī)r(jià)。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲又帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的熱度和投資需求。這種交互作用將房?jī)r(jià)推到了前所未有的高度。

高企的房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者無法承受，裹足不前，新一輪觀望再次形成，交易量下降就成為必然。

地價(jià)推高房?jī)r(jià)

4月份以來，全國(guó)地王頻出，其中尤以北京表現(xiàn)最為突出，土地市場(chǎng)火爆到地王紀(jì)錄一日一刷新的程度，各區(qū)域的樓面地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的紀(jì)錄。

廣渠路15號(hào)地以接近16000元/平方米的樓面價(jià)刷新了2007年底萬科拿下大望路27號(hào)地時(shí)創(chuàng)下的近13000元/平方米的紀(jì)錄；六里橋地塊以15700元/平方米的樓面地價(jià)逼近目前周邊房?jī)r(jià)；九棵樹地塊以6259元/平方米的地價(jià)把通州區(qū)域地價(jià)從5000元級(jí)別推高到6000元以上；大興19號(hào)、20號(hào)地則以6605元/平方米的樓面地價(jià)成為大興最貴土地。連聲稱不會(huì)再拿地王的萬科都在偏遠(yuǎn)的房山拿下一塊地王，樓面地價(jià)超過6400元/平方米。

地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用是毋庸置疑的。廣渠路15號(hào)地成交后，周邊在售項(xiàng)目和二手房房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲2000元-3000元/平方米。大興地王產(chǎn)生后，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2000-4000元/平方米。

新動(dòng)向

■動(dòng)向一 民企排隊(duì)上市

現(xiàn)象：中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，目前至少有30家房企正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元。

7月29日，中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。

9月21日，恒盛地產(chǎn)已經(jīng)在港啟動(dòng)招股計(jì)劃，計(jì)劃發(fā)行22.5億股，其中18.75億股為新股，招股區(qū)間為4－5.3港元?；I集資金以招股價(jià)上限計(jì)算，約為119.25億港元。從規(guī)模上而言，是年內(nèi)登陸香港的內(nèi)地房企中最大的一家。如無意外，恒盛地產(chǎn)將于10月2日正式掛牌上市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心披露的2009年擬上市房企不完全名單顯示，目前恒大地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)、卓越集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、中駿置業(yè)等企業(yè)在排隊(duì)H股上市，綠地集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、中信地產(chǎn)等企業(yè)則打算在A股上市。

業(yè)內(nèi)人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，開發(fā)商又開始重拾2007年圈地融資和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)至資本市場(chǎng)。

分析：中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為房企開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)表面上是爭(zhēng)奪銷售市場(chǎng)，實(shí)際上是在土地儲(chǔ)備上較勁，而土地儲(chǔ)備較勁背后是開發(fā)商融資能力的體現(xiàn)。除了上市，開發(fā)商幾乎沒有其它的融資渠道。為了生存，為了發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)必須融資，必須上市。

中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為上市對(duì)開發(fā)商是最佳融資選擇。因?yàn)樵谥袊?guó)當(dāng)前資本市場(chǎng)情況下，作為股權(quán)融資，要好過通常的銀行貸款、公司債等債權(quán)融資。內(nèi)地市場(chǎng)分紅機(jī)制不成熟，股權(quán)融資得來的資金是不需要還的，也不會(huì)提高公司財(cái)務(wù)報(bào)表上的負(fù)債率。而且房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，上市帶來的大量資金有利于開發(fā)上快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是在土地市場(chǎng)，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源越來越需要大量資金支持。“從已上市房企發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，上市后發(fā)展速度都得到加快，融資渠道也更加廣泛，因此上市對(duì)開發(fā)商確實(shí)是最佳融資選擇。”

■動(dòng)向二 拿地?zé)岫炔粶p

現(xiàn)象：隨著各地房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，以央企為首的各路開發(fā)商在全國(guó)爭(zhēng)相拿地。進(jìn)入9月，天氣轉(zhuǎn)涼，但土地市場(chǎng)愈加火熱，全國(guó)各地上演了多場(chǎng)激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，天價(jià)地塊相繼誕生，土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。近日來，北京氣溫逐漸轉(zhuǎn)涼，不過開發(fā)商拿地?zé)岫瓤磥聿⑽唇z毫削減。

據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心今年成交統(tǒng)計(jì)，1月8日至9月16日共有173幅地塊達(dá)成交易，其中7月有24幅，8月有25幅，9月有12幅。而9月下半期交易地塊也將超過10幅，預(yù)計(jì)9月交易地塊數(shù)量會(huì)保持在24幅左右。

在9月土地達(dá)成交易中不乏萬科、綠城等房產(chǎn)巨頭身影，溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。9月3日，經(jīng)過245輪競(jìng)價(jià)，SOHO中國(guó)以40億競(jìng)得朝陽區(qū)望京B29項(xiàng)目用地，折合樓面地價(jià)1.02萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)164.3%；9月7日，經(jīng)過100多輪競(jìng)價(jià)，萬科與中糧地產(chǎn)的合資子公司以22億元競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，折合樓面地價(jià)達(dá)6470元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)263%；9月11日，北京綠城經(jīng)過179輪競(jìng)價(jià)，以12.42億元拿下通州區(qū)新華大街商業(yè)金融、辦公項(xiàng)目，樓面價(jià)達(dá)6961元／平方米，溢價(jià)率為292%。

其他各大城市土地市場(chǎng)資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)也異常激烈，9月以來，上海、南京、深圳、合肥先后創(chuàng)下今年以來的當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)地王。在二三線城市，各房產(chǎn)巨頭也紛紛加入土地市場(chǎng)的資源爭(zhēng)奪，大舉拿地。

分析：開發(fā)商狂熱拿地，地王頻出的原因在于，樓市回暖使開發(fā)商已經(jīng)回籠大量資金，市場(chǎng)也走出了去年下半年以來極端的供應(yīng)和觀望態(tài)勢(shì)，國(guó)家降低資本金比率的政策也發(fā)出支持房地產(chǎn)業(yè)加大投資力度的信號(hào)。

社會(huì)學(xué)博士、著名地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員王智中認(rèn)為，“金融環(huán)境寬松，相關(guān)政策支持，融資成本較低，加上通脹預(yù)期，是開發(fā)商拿地?zé)岫炔粶p的主要原因”。同時(shí)，他認(rèn)為部分拿地企業(yè)存在“賭一下”的心理，一種是賭房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)上升，另一種是賭從拿地到上市兩年的周期后，樓市行情還會(huì)繼續(xù)上升。“所以，在資金比較充裕的情況下，企業(yè)選擇為未來發(fā)展儲(chǔ)備糧草”。

■動(dòng)向三 新房?jī)?yōu)惠悄然加大

現(xiàn)象：9月份以來，新房市場(chǎng)的銷售量持續(xù)下降，上周京城樓市商品住宅成交數(shù)量更是全面下降。商品住宅銷售套數(shù)為3054套，環(huán)比下降6.05%，商品住宅銷售面積355428平方米，環(huán)比下降7.70%。期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為2442套，環(huán)比下降5.97%；總簽約面積為271560平方米，環(huán)比下降7.68%。現(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為615套，環(huán)比前一周下降6.39%，簽約面積為83868平方米，環(huán)比下降7.79%。出現(xiàn)這樣全面的下降還比較少見。由于銷量的不斷下降，消失了幾個(gè)月的打折促銷等優(yōu)惠方式又重新出現(xiàn)在市場(chǎng)上，成為樓市近期的又一熱點(diǎn)。

記者了解到，位于三里屯的某項(xiàng)目機(jī)關(guān)一再說自己的項(xiàng)目很緊缺，但是如果全款支付房款，竟然可以有8.5折的優(yōu)惠。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京市場(chǎng)上有15個(gè)項(xiàng)目打折力度較大。而此前“領(lǐng)漲”房?jī)r(jià)的朝陽區(qū)打折樓盤所占比例最大，達(dá)到6個(gè)，占總數(shù)的四成。

此前半年以來，由于銷量上漲，京城絕大多數(shù)在售樓盤都取消了折扣，在各大網(wǎng)站的首頁，樓盤打折信息也幾乎絕跡。而最近一周，記者發(fā)現(xiàn)各大網(wǎng)站首頁的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。

分析：協(xié)成機(jī)構(gòu)副總繆培丹表示，目前看來金九銀十的銷售季在成交上并沒有體現(xiàn)出來，除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)和面積全部出現(xiàn)走低，而總的期房因9月的經(jīng)適兩限房的放量才使得成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。這是因?yàn)?月前兩周推盤量大幅下降，且推盤的項(xiàng)目地理位置和價(jià)格與購(gòu)房者的心理價(jià)位有著較大的差距，觀望的購(gòu)房者也使開發(fā)商開始改變銷售方式，低折扣和特價(jià)等最常用的優(yōu)惠方式又開始顯現(xiàn)。