盡管房屋的最基本功能是居住，可不可否認的是在前一時期乃至現(xiàn)階段，房屋已被很大一部分人視作投資工具。因為，從長遠來看，投資不動產(chǎn)不僅可以保值，還將有可能獲得可觀的收益。可并不是每一個人都可以進行房產(chǎn)投資的，那些擁有雄厚資金實力的人投資房產(chǎn)時有較強抗風(fēng)險能力，而資金實力較弱，甚至依賴借貸來進行房產(chǎn)投資的人，其投資風(fēng)險將會大為增加，尤其是在房價畸高的市場狀況下。依筆者看來，普通百姓投資房產(chǎn)需注意五個方面：

一、擺正心態(tài)

1、合理預(yù)期。我們在進行房產(chǎn)投資時，無論是出售圖利、出租獲益還是持有保值，都要將自己的獲利預(yù)期調(diào)整到合理的狀態(tài)，不要將獲利預(yù)期定得過高。

2、平和心態(tài)。投資必然有風(fēng)險，故我們在投資房產(chǎn)時要有不以物喜，不以己悲的心態(tài)。大賺不必太得意，小賺何需暗自喜。不賺無需增煩惱，賠了不必自拋棄。

3、懂得分享。作為我們普通百姓來說，投資房產(chǎn)的資金大多數(shù)是家庭成員所共有的，也就是說，在我們投資時，我們的風(fēng)險是由全家共同承擔的。因此，我們要懂得分享，和家人分享投資經(jīng)驗、投資過程、投資成果。

4、量力而行。房產(chǎn)投資是大宗投資行為，投資時必須慎重行事，量力而行。有的人抵押自己的住房，靠盤活舊房來投資新房；也有的人賣掉自己的住房（自己租房住），靠賣房款來購進大戶型、熱點區(qū)域的房子，甚至是兩套以上的房子；還有的人只要是手頭有夠支付首付的錢就進行投資；更有甚者，有的人完全靠借貸進行房產(chǎn)投資。這些人的投資行為所承擔的風(fēng)險是非常大的，事實上，已經(jīng)有人為此付出了代價。

二、認清風(fēng)險

1、失去機會。房產(chǎn)投資是大宗投資，在目前的高房價下，投資一套房子動輒上百萬，多則數(shù)百萬甚至上千萬。這樣，即便是三成首付，投資一套房子也將要投入幾十萬乃至上百萬的資金。房價處高位的市場狀況下，房產(chǎn)成交難、變現(xiàn)難且速度慢將導(dǎo)致投資者可支配資金減少。這樣，在有更好的投資機會出現(xiàn)時，很難把握住機會。

2、資產(chǎn)縮水。我們都知道，盡管房屋可以作為投資工具，可最終體現(xiàn)其價值的，只能是居住。因而，絕大多數(shù)有自住需求的人買不起房之際，便是房價下跌甚至是大跌之時。這樣，在高價位時買入便有因房價下跌而導(dǎo)致資產(chǎn)縮水的風(fēng)險。

3、信用受損。投資者在房價處高位下購房，在房價下跌時，靠借貸買房的投資者將面臨巨大的還貸壓力。在這樣的狀況下其投資的房子既難變現(xiàn)更將難出售，而銀行的錢卻是要還的。這樣，這些投資者就會因?qū)掖瓮锨贩抠J而導(dǎo)致個人信用受損的風(fēng)險。個人信用一旦受損，其今后的發(fā)展將會受到極大影響。

4、事業(yè)受限。投資者購進房屋，其目的就是為了獲利。房價處上升階段時，投資者對其所投資的房產(chǎn)還不會投入太多精力，因為只要其能有平和的心態(tài)，將房子委托中介即可?？稍诜績r下跌時就不同了，因在房價下跌時拋盤者眾而接盤者少，投資者在還貸壓力下將多方委托出售自己投資的物業(yè)，這樣，勢必令其為此投入很多的精力，從而影響到自己的工作并有導(dǎo)致其個人事業(yè)受限的風(fēng)險。

5、信心受挫。有一些人本身缺乏房產(chǎn)投資經(jīng)驗，可看到別人投資房產(chǎn)賺錢了也就滿懷信心地跟進?？僧敺績r下跌時，因資產(chǎn)損失、還貸壓力等而導(dǎo)致其自信心受到極大的打擊。這樣，將有可能影響其在未來的生活中對相關(guān)事物的判斷。

6、家庭危機。因在高房價進行房產(chǎn)投資要動用大筆資金，故有一些人在投資房產(chǎn)時，不一定能得到家人的贊同和支持。這樣，在房價下跌導(dǎo)致資產(chǎn)損失時將極有可能增加家庭矛盾甚至引發(fā)家庭危機。

三、避開誤區(qū)

1、盲從跟進。有一些人看到別人投資房產(chǎn)賺錢，也就盲目跟進；也有人為沒能抓住前一波房產(chǎn)行情而后悔，最近看到有人入市，也就將錢投了進來。事實上，我們投資房產(chǎn)時，是要考慮很多因素的，如：房產(chǎn)市場狀況、房產(chǎn)類別、所在地區(qū)、貸款問題、抵押財產(chǎn)、稅收問題、與代理打交道以及房屋維修等。只有在自己具備足夠的心理準備及相對較為全面的房產(chǎn)投資知識時，才能進行房產(chǎn)投資。

2、急功近利。有很多人投資房產(chǎn)就是為了通過買賣來獲利，當然，在房產(chǎn)火暴時期，這樣的想法是對的，也確實有一部分人通過這樣的方式獲取了較為豐厚的回報?？稍诜績r處高位及房產(chǎn)趨向理性的市場態(tài)勢下，這樣的想法將難以令其如愿。因為，房價在高位時隨時有下跌的可能，這樣，將有可能導(dǎo)致投資受損；房產(chǎn)在理性的市場態(tài)勢下，將不可能再出現(xiàn)房價大起大落的現(xiàn)象，短期內(nèi)獲取暴利是不可能的。

3、過度借貸。有一些人在投資房產(chǎn)時，只要自己的錢夠首付時就大膽出手；也有一些人有一部分資金投資在證券、實業(yè)等領(lǐng)域，其不愿將這部分資金抽出來完全依靠貸款來進行房產(chǎn)投資。這樣的想法都是不對的，因為貸款買房時，將不僅承擔不菲的利息，還將承擔不小的還貸壓力，與此同時，其投資的風(fēng)險也大大增加。

4、租售不明。有一些人在投資房產(chǎn)時，沒有明確的投資方向，買了房以后在掛牌出售的同時，又掛租單。表面看來，這樣的做法好象對自己有利，平?？孔饨皤@利，一旦售價達到自己心理預(yù)期時將其賣出。而事實上，這樣沒有明確的投資方向的行為將會為自己帶來很多麻煩。一方面，因買家看房不方便、租客的行為令房屋品質(zhì)看起來有所降低等因素令賣房時延緩成交速度和降低獲利預(yù)期。另一方面，因沒有明確的長線投資的心理準備，故在房屋的裝修、配置上的投資大為降低，這樣，將難以租出好的價位，從而影響其獲利。

5、瞄準高端。高端物業(yè)，市中心區(qū)域的房子往往受到投資客青睞和追捧，因為這些房子大多具有較好上升空間和抗跌性。可這些區(qū)域的房子并不是適合每一個投資者，因為其高單價、高總價令成交速度大大降低。而事實上，每一個區(qū)域都因其不同的優(yōu)勢而各具投資價值。

6、優(yōu)柔寡斷。有一些房產(chǎn)投資者因?qū)Ψ慨a(chǎn)市場缺乏明確的判斷，在出售時往往會受到各種因素的影響令其不能當機立斷，從而因影響成交速度而導(dǎo)致錯失獲利良機。我們在投資房產(chǎn)時，要時刻關(guān)注房產(chǎn)市場動態(tài)，在房產(chǎn)處上升階段，不要太貪，達到自己心理價位時果斷拋出；在房產(chǎn)處下跌態(tài)勢下，要么果斷割肉，要么轉(zhuǎn)售為租，不能優(yōu)柔寡斷。

四、做足功課

1、凡事預(yù)則立。買房之前要在諸多方面做足功課：

政策——關(guān)注并研究政府及各部委的政策；

市場——留意市場各方面得動態(tài)，諸如，價格走勢、成交量、供應(yīng)量等；

定位——確定自己買房是為了保值、出租還是出售；

策略——買房、賣房相關(guān)策略準備；

方案——制定相對完備的房產(chǎn)投資方案。

2、備足而戰(zhàn)。投資房產(chǎn)時要做好充分的準備，包括：

資金——根據(jù)自己的投資定位進行資金準備；

時間——確保自己有足夠的時間進行投資操作；

知識——收集房產(chǎn)相關(guān)知識并消化；

資源——進行相關(guān)資源整合，諸如，人脈資源、投資顧問資源、法律顧問資源。

五、謹慎交易

1、新盤交易。

購前：購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，我們應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型、周邊的環(huán)境及生值潛力等因素。另外，重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解。

簽約：簽訂認購書和商品房買賣合同，包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品房買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第建設(shè)工程開工證，國有土地使用證，商品房預(yù)售許可證）。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者預(yù)售登記，這是購房的第二個階段。

收房：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”（住宅質(zhì)量保證書，住宅使用說明書），接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

補充條款：

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。購房合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

第五，應(yīng)該明確裝修標準。以后精裝修的房地產(chǎn)開發(fā)項目將會越來越多，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色、款式、型號等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

2、二手交易。

中介選擇：

企業(yè)狀況——規(guī)模、品牌、資質(zhì)、團隊；

操作程序——是否賺取差價，費用是否明確；

相關(guān)服務(wù)——服務(wù)是否專業(yè)。

房屋狀況：

房屋本身——用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬是否存有爭議；房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋是否已出租他人，因為承租人有優(yōu)先購買權(quán)；房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

維修基金余額的結(jié)算與更名——買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應(yīng)當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)當明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)——這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結(jié)算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結(jié)清上述款項即可。

房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗收——一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

戶口問題——按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當采取慎重的態(tài)度。

評估狀況——在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失

合同細節(jié)：

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應(yīng)當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時，更應(yīng)當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。