樓市剛剛送走傳統(tǒng)的“淡季”，盼望“金九銀十”能來個(gè)“開門紅”，從而一掃因“炎熱和蓄勢(shì)”帶來的階段性成交量下降陰霾。不料“金九”開局并不理想，雖已不是“淡季”，但不理想的景象，用一句粗話來講就是：“都能淡出鳥來”！
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，9月第一周，29個(gè)被監(jiān)測的主要城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市只13個(gè)，不到城市總數(shù)量的一半，而且成交面積環(huán)比上升的城市以中小城市為主；成交面積環(huán)比下跌的城市有16個(gè)，環(huán)比跌幅超過10%的占到11個(gè)，比前一周又有所增加。
一線標(biāo)桿城市，“北京秋交會(huì)”較“春展會(huì)”令人大失所望，9月6日,為期四天的北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)閉幕,期間共達(dá)成意向成交套數(shù)2588套,較今年春季房展會(huì)減少25.6%;成交總面積為25.42萬平方米,較春季房展減少32%。
就連一枝獨(dú)秀的成都，在創(chuàng)造了6-8月月均環(huán)比增幅達(dá)5.76％的驕人成績后，九月前兩周也是表現(xiàn)平平，并沒有期望的那樣。
中國商道文明久遠(yuǎn)，講究頗多。比如，都很看重早上的第一件生意，是給全天帶來 “晦氣”還是“財(cái)氣”。還有“一年之計(jì)在于春，一日之計(jì)在于晨”等等的說法。
難道說，今年的“金九銀十”注定要在“淡出鳥來”的氣氛中，匆匆走過？出現(xiàn)這種開局不利的原因又是什么？如何化解這樣相對(duì)比較尷尬的處境……等等，
其實(shí)，造成金九開局不理想，與7、8月環(huán)比成交量下降的原因是大體相同的。
一是政策微調(diào)的累積效應(yīng)；
二是高位運(yùn)行的房價(jià)，抬高了入市門檻；
三是“二房收緊”，觀望情緒漸濃。
政策微調(diào)方面，主要是信貸量的環(huán)比縮水。8月新增人民幣貸款4104億元，人民幣貸款余額同比增長34.11%， 7月新增信貸額是3559億元，這比起6月1萬5千億的水平，確實(shí)已經(jīng)算是大幅縮水。
雖然，在達(dá)沃斯論壇上，溫總理再次重申了穩(wěn)定的貨幣政策，但微調(diào)也是既定事實(shí)。歸根結(jié)底，上半年的樓市回暖是屬于“燒錢過冬”的 “貨幣拉動(dòng)型”，持續(xù)回暖需要回避政策，持續(xù)不斷的注入流動(dòng)性，才能保持樓市一路上揚(yáng)，但基于地王頻出和房價(jià)過快反彈，貨幣政策的微調(diào)也在情理之中。
關(guān)于此輪回暖，和07年的那次樓市癲狂，其實(shí)有著天壤之別。07年的樓市上揚(yáng)，屬于需求推動(dòng)型，當(dāng)時(shí)的樓市主要是“投機(jī)和投資”性帶動(dòng)下的“恐慌性”需求入市，而此輪樓市上揚(yáng)，則完全是貨幣拉動(dòng)型的，因此，更容易受到政策的影響，更易發(fā)生波動(dòng)。
高位運(yùn)行的房價(jià)，抬高了入市門檻。房價(jià)高的是否合理，由于受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差別，還有不同階層人士收入的區(qū)別，定是 “仁者見仁智者見智”，很難有一個(gè)定論，但房價(jià)反彈過快，并參考之前房價(jià)高度，以及經(jīng)濟(jì)基本面依舊艱難爬升的背景來講，處于高位運(yùn)行仍然是不爭的事實(shí)。
8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2%，漲幅比7月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份相同。同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比增幅已不再增加，同時(shí)，在短短數(shù)月的時(shí)間內(nèi)，不僅趕超07年最高峰時(shí)期的房價(jià)，還不算抹掉的“打折、送禮、送優(yōu)惠”等等活動(dòng)。少則300、500、多則1000多元的單位漲幅，大大高于經(jīng)濟(jì)基本面的漲幅。以至于，樓市成了調(diào)控者手里的木偶，雖然不是立竿見影，但對(duì)政策過于敏感，卻不是一件好事，也值得業(yè)內(nèi)給與更多關(guān)注。
二房收緊，觀望情緒漸濃，投機(jī)性市場信心受挫。由于銀監(jiān)會(huì)一再重申二房收緊問題，銀行收緊二套房貸政策也就不期而至，二套房貸首付必需付款4成，利率上浮10%，把不少投資性、投機(jī)性、以及剛剛抬頭的改善性購房者，再度阻擋在入市門檻之外。
雖然真正的改善性需求，并不會(huì)因?yàn)槎康氖站o而放棄入市，而且政策微調(diào)目的也并不是扼殺這部分正常需求，但至少會(huì)有一批改善性需求被誤殺，這個(gè)難以避免。至于投機(jī)性需求，則是注定被“閹割”，至少鉆銀行空子的這批，已是秋后螞蚱無二。
二房收緊的最大利壞，還是在市場信心層面。市場經(jīng)濟(jì)說到底，離不開“信譽(yù)和信心”，尤其是在市場冷熱交替的時(shí)期。當(dāng)然，從長遠(yuǎn)來講，二房收緊還是利大于弊，畢竟，樓市的發(fā)展也得一步步來，過度縱欲是會(huì)傷到筋骨的。
化解之道，還在開發(fā)商能夠“因勢(shì)利導(dǎo)，見機(jī)行事”，靈活的隨著市場形式變化，調(diào)整既定的策略。鑒于金九銀十供應(yīng)量的階段性放量，出于走貨的需要，房價(jià)不會(huì)應(yīng)該出現(xiàn)大幅上揚(yáng)的可能，但“拉鋸戰(zhàn)”則難免。具體的化解之道，還應(yīng)具體到各個(gè)區(qū)域，不同的項(xiàng)目，而有制定具體的策略調(diào)整，不能一概而論。
從這次政策微調(diào)的效果來看，調(diào)控的 “這只手”，還遠(yuǎn)比“市場這只手”要神通廣大。這種“垂直結(jié)構(gòu)、組織嚴(yán)密、登記森嚴(yán)”的行政體系，依然掌握著市場的生死大權(quán)，所謂的“特色”只怕是一種“特異功能”。那些現(xiàn)在埋頭圈地的 “央企主”，實(shí)際上是在 “賭”今后兩年，良好的外部環(huán)境，最重要的是賭“寬松的貨幣政策”，而中國只能屬于“檔”，對(duì)于“民企和央企”兩方，任何一方過于強(qiáng)大，都必將找來“板子”，否則也就不會(huì)有98年的那場“改革風(fēng)暴了”。不管圈地還是漲價(jià)，都要適可而止。
還是老祖宗說的好“生于憂患死于安樂”！共勉！
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