北京的城區(qū)在哪里？30年前，北京城僅指二環(huán)內(nèi)的四九城；15年前，三環(huán)儼然已經(jīng)成為城區(qū)和郊區(qū)的界限，新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點耕耘的區(qū)域就在三環(huán)內(nèi)；8年前，隨著四環(huán)的全線建成，城區(qū)的概念已經(jīng)被替換為四環(huán)內(nèi)，四環(huán)沿線豎立起無數(shù)高樓；現(xiàn)如今，六環(huán)已經(jīng)圍合，地圖上，五環(huán)路附近的樓盤越來越多，房價也迅速飆上萬元，并不斷創(chuàng)造著新高，顯然，五環(huán)正在，或者說已經(jīng)成為新城區(qū)邊界。
五環(huán)沿線買房成主流
在建外SOHO上班的陳小姐一直想在東四環(huán)沿線買房子結(jié)婚，經(jīng)過長達一年的選擇后，陳小姐準備放棄這個念頭了，“東四環(huán)沿線的房子太貴了，兩居的房子動輒一百六七十萬，戶型樓層稍好點，就二百萬出頭了，雖然距離上班的地方比較近，而且配套比較完善，但是，買房后的壓力太大了，只能看看五環(huán)附近的房子”，陳小姐的語氣很無奈。重新選擇后，她和男友在管莊附近選擇了一個項目，小高層薄板，戶型設(shè)計很不錯，總價能控制在130萬左右。“原來對五環(huán)沿線的房子很瞧不上，覺得是郊區(qū)，什么配套都跟不上，但買房時仔細考察了周邊的環(huán)境，覺得比當(dāng)初想象的好很多，而且，很多地方都在改變，相信再過兩三年，這邊的交通、配套不會比四環(huán)沿線差多少的。”
陳小姐的轉(zhuǎn)變并非個例。隨著房價的大幅上漲，四環(huán)內(nèi)的房價已經(jīng)不是普通工薪階層所能承受的了。9月14日，北京市統(tǒng)計局北京市房地產(chǎn)市場運行最新情況顯示，四環(huán)路以內(nèi)的房價已經(jīng)高達18113元/平方米。這一數(shù)據(jù)無疑會讓更多的工薪階層放棄四環(huán)內(nèi)購房的念頭，轉(zhuǎn)向已經(jīng)比較成熟的五環(huán)沿線。
五環(huán)外掀起開發(fā)高潮
根據(jù)協(xié)成機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年6月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)5380套，占總供應(yīng)量套數(shù)的59.73%；7月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)6173套，占總供應(yīng)量套數(shù)的76.04%；而8月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)9769套，占總供應(yīng)量套數(shù)的72.98%；進入9月，截至13日，共開盤入市13個項目，除兩個項目外，其余均位于五環(huán)外區(qū)域。
協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理繆培丹認為，這可以充分說明，現(xiàn)今樓市新增供應(yīng)的主力供應(yīng)區(qū)全部是位于五環(huán)外區(qū)域。隨著樓市的價格快速上漲，環(huán)線間的價格比相差也越來越大，就以8月的新增供應(yīng)量為例，二至三環(huán)內(nèi)開盤均價24000元/平方米；三至四環(huán)內(nèi)開盤均價22380元/平方米；四至五環(huán)內(nèi)開盤均價19717元/平方米(不含別墅類項目)；而五環(huán)外開盤均價12936元/平方米(不含別墅類項目)。價位上的優(yōu)勢，眾多購房者將目光瞄準五環(huán)外，使得五環(huán)與六環(huán)中間帶成新增供應(yīng)主力，特別是一些知名品牌開發(fā)商也將開發(fā)的力度放在五環(huán)外區(qū)域，如遠洋、萬科、珠江、合生、富力、金隅等。也使得五環(huán)外形成了多個大體量、重品質(zhì)、低密度、親綠色的新型居住區(qū)，掀起五環(huán)外開發(fā)的高潮。
9成土地供應(yīng)在五環(huán)外
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，四環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)太有限了，從最近幾年的土地供應(yīng)來看，四環(huán)外甚至五環(huán)外的土地已經(jīng)是供應(yīng)量的主體，因此，北京的城區(qū)勢必要擴展到五環(huán)。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，從4年前的土地市場可以看出端倪來。
記者了解到，從2006年開始，五環(huán)外的土地供應(yīng)就開始明顯增多。根據(jù)協(xié)成機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年和2008年成交的土地多位于五環(huán)外并有多個大體量地塊，如08年北京市土地市場居住用地共成交45塊地，但其中除兩塊成交土地是位于五環(huán)內(nèi)，其余43塊地均位于五環(huán)以外區(qū)域?，F(xiàn)今09年截至8月底，北京市土地市場中，居住用地共成交了50塊土地，其中除4塊成交地位于五環(huán)內(nèi)，其余46塊土地均位于五環(huán)外區(qū)域。
因此，距離五環(huán)較近或者在軌道交通附近的地塊受到了開發(fā)企業(yè)的極大關(guān)注，并斥以重金拿下。以大興新城北區(qū)為例，緊鄰南五環(huán)，地鐵大興線開通在即，沿線地塊競爭激烈，被綠地、金地、保利等品牌企業(yè)以高價拿下，將區(qū)域地價推入6000元-7000元/平方米之間。
一般情況，從拿到土地到項目推向市場，需要一年到兩年的時間，今年的土地供應(yīng)意味著明后年市場將會以五環(huán)外，尤其是五環(huán)沿線的供應(yīng)為主體。
繆培丹指出，從上述的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，城區(qū)內(nèi)成交的土地已是鳳毛麟角，而大體量的成交土地均位于五環(huán)以外，特別是2007年和2008年成交的土地，必然形成了今年五環(huán)外大規(guī)模的有效供應(yīng)，也必將成為明年新增供應(yīng)的放量區(qū)域。
軌道交通改變空間概念
除了土地供應(yīng)，以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡(luò)的完善也是五環(huán)崛起的重要因素。
五環(huán)外的交通環(huán)境在2009年得到了顯著的提升，使得五環(huán)外生活，城區(qū)內(nèi)工作成為了可能，如1號線、5號線、8號線、8通線、4號線、13號線編織成全新的軌道交通網(wǎng)，五環(huán)與六環(huán)之間的軌道交通上長足的進步，使出行更加便利，市郊鐵路S2線、城鐵13號線，規(guī)劃中的城鐵8號線的開通能夠有效縮短上班一族的點至點的時間距離，也成為了遠郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的契機。也相應(yīng)地出現(xiàn)一些五環(huán)外臨近軌道交通的樓盤項目大打軌道交通利好，成交價格也飛速上漲。
繆培丹認為，從城市規(guī)劃的角度，為保證城市中心的政治、文化和行政管理職能，把居住區(qū)布局在五環(huán)路周邊應(yīng)是今后的發(fā)展趨勢，加之土地的供應(yīng)趨勢勢必形成現(xiàn)今的供應(yīng)形勢，此種供應(yīng)必定會促進城區(qū)外遠郊區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，居住密集度已經(jīng)越來越明顯地呈現(xiàn)出輻射性的外擴張趨勢。如通州區(qū)已經(jīng)很早就成為了居住熱點區(qū)域，大大緩解了朝陽城區(qū)內(nèi)自住的剛性需求。而石景山、亦莊、大興等區(qū)域開發(fā)使其的路面、軌道交通得到長遠的建設(shè)發(fā)展，相應(yīng)的教育、醫(yī)療配套跟進得到完善。也可以說隨著五環(huán)外區(qū)域成為了供應(yīng)的主力，加之近期整體六環(huán)線的全線貫通，勢必改變整體京城的居住格局，促進北京城市的規(guī)劃更加合理化。
北五環(huán)沿線分為東、西兩大住宅區(qū)。其中東北五環(huán)毗鄰占地680公頃的奧林匹克公園，受奧運會利好效應(yīng)影響，周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境、交通條件、商業(yè)配套迅速得到完善，開發(fā)商競相進駐。由北辰、萬科寡頭壟斷開發(fā)建設(shè)逐漸發(fā)展到國奧投資、世茂、萬達集團、凱德置地、保利、富力等眾多品牌企業(yè)的激烈角逐，又到越來越多的中小開發(fā)商開始涌入，使得該區(qū)域百家爭鳴，產(chǎn)品日漸多元，形成了著名的奧北居住區(qū)。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，目前東北五環(huán)亞奧板塊在售項目以普通住宅和高檔公寓類項目為主，在售項目并不多，普通住宅類項目以潤澤悅溪為主，價格在16000元/平方米上下。盡管如此，奧北區(qū)域普通住宅的存量仍然超過百萬平方米，包括總體量30萬平方米的天潤福熙大道、60萬平方米的北京華貿(mào)城項目以及以LOFT產(chǎn)品為主的合立方等純新項目均計劃在近期首次亮相，而老項目中山水LAVIE、媒體村公寓處于銷售真空期，后期也將陸續(xù)推出。在售公寓項目包括大湖公館、國奧村等項目，價格在25000-32000元/平方米區(qū)間，多以單套面積在150平方米以上的大戶型為主，剩余存量不多。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，地處東北五環(huán)的奧北居住區(qū)豐富的產(chǎn)品類型，能夠覆蓋從中端消費客群到城市中產(chǎn)階層的主流購買力，成熟的綜合配套有效提升了區(qū)域的整體價值，還存在一定的升值空間。
西北五環(huán)周邊分布著中關(guān)村科技園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等幾大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)購買力一直頗為強勁，包括保利、華潤等大型開發(fā)企業(yè)相繼競得了該區(qū)域的大體量地塊進行開發(fā)。但正是由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項目以80萬-120萬平方米的超級大盤為主，大盤普遍采用分批放量的銷售方式，供應(yīng)周期長的特點反而造成了短期內(nèi)區(qū)域供應(yīng)匱乏的局面。在售項目中幾個早期項目，包括富力桃園、上第MOMA、觀澳園等均處于尾盤消化階段，在售的住宅類型項目包括保利西山林語、THE HOUSE紅東方、橡樹灣等價格在15000-19000元/平方米之間。供需形勢的惡化使得一些項目將公建、商業(yè)用地改為住宅產(chǎn)品銷售，包括強佑清河新城、上奧世紀中心、上第MOMA等項目在售部分均是商住樓形式，產(chǎn)權(quán)年限分別是40年或50年，售價在10500-14800元/平方米區(qū)間，略低于住宅類項目。
目前西北五環(huán)周邊可用于房地產(chǎn)開發(fā)的存量地塊很少，商品房項目逐步沿八達嶺高速路向北延伸，而西北五環(huán)周邊短期商品房供不應(yīng)求的局面很難得到緩解，在售項目價格有望進一步走高。
西五環(huán)：改善型需求為主
西五環(huán)的供應(yīng)主要集中在西長安街沿線和阜石路沿線，前者有融景城、詩景長安、CRD銀座等項目，后者有鼎城·e托邦、璟上璟等項目。記者了解到，這一區(qū)域以改善型需求為主，所以，產(chǎn)品多數(shù)以三居的大戶型為主，但也不乏90平方米以下的中小戶型，CRD銀座和璟上璟還有LOFT的產(chǎn)品。交通方面，地鐵1號線、五環(huán)路、阜石路、蓮石路將西五環(huán)與各個區(qū)域連接起來。商業(yè)配套方面，隨著石景山萬達廣場開業(yè)、當(dāng)代商城和臺灣街的入駐，該區(qū)域生活便利度提升較快。
今年以來，大興區(qū)域的土地交易是土地市場最大的熱點之一，包括金地、綠地、保利等知名房企均在大興高價拿地，將區(qū)域地價推入6000元-7000元/平方米之間。業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著大興的房價進入萬元時代。截至8月底，大興已出讓土地16塊，住宅供應(yīng)面積超過120萬平方米。而這些出讓地塊，主要集中于大興新城北區(qū)和西紅門地區(qū)。
受土地價格影響，新城北區(qū)在售的領(lǐng)海天使灣、藝苑·桐城等項目應(yīng)聲而漲，位于五環(huán)內(nèi)西紅門的鴻坤理想城漲幅更是高達4000元/平方米。
業(yè)內(nèi)認為，隨著金地、綠地、保利這些品牌企業(yè)的集中入駐，大興新城北區(qū)的發(fā)展將呈現(xiàn)規(guī)?；?、品質(zhì)化。
亦莊區(qū)域
作為北京三大重點建設(shè)新城之一的亦莊，在良好的產(chǎn)業(yè)建設(shè)的帶動下，加上低密度、高綠化的區(qū)域規(guī)劃，區(qū)域樓市一直頗受歡迎。目前該區(qū)域主要在售項目有林肯公寓、林肯公園、金色漫香林等，馬駒橋區(qū)域有合生·世界村、融科·香雪蘭溪等。其中，林肯公寓、合生·世界村以LOFT產(chǎn)品為主，金色漫香林和融科·香雪蘭溪以花園洋房和小高層公寓為主，主要針對客群是在亦莊開發(fā)區(qū)、CBD區(qū)域以及南部區(qū)域工作的購房者。
東五環(huán)：小戶型受熱捧
東五環(huán)沿線通州的優(yōu)勢是最顯而易見的，區(qū)域配套成熟交通便利，距離CBD是直線到達，比起東南五環(huán)，距離上也有優(yōu)勢，所以今年開盤通州五環(huán)外的項目很受熱捧，目前均價都已經(jīng)超過10000元/平方米，其中代表的項目有遠洋一方、天時名苑等，東五環(huán)的項目距離城鐵越近優(yōu)勢越大，由于通州地區(qū)居住密度較大，在東邊，設(shè)計完善，戶型使用率高，面積劃分實惠的小戶型非常受歡迎，比如遠洋一方的89平方米小三居，正好符合了很多白領(lǐng)小家庭的需要。另外打生態(tài)環(huán)境牌的區(qū)域也受熱捧，比如海棠灣等。東五環(huán)的項目大多總價低、戶型小，比較經(jīng)濟實惠。
東五環(huán)的項目以普通住宅為主，也有一些別墅項目，普通住宅價格在11000元/平方米左右，值得期待的是遠洋一方153萬平方米體量的大規(guī)模開發(fā)，在今后幾年在東五環(huán)地區(qū)唱主角。
東南五環(huán)新項目很少，老項目后期的富力又一城均價已經(jīng)漲到14500元/平方米。
隨著未來朝陽北路地鐵線的修建和運行，東部五環(huán)的交通會進一步便利，交通壓力也會得到緩解。
-專家分析
五環(huán)崛起是城市化必然結(jié)果
數(shù)據(jù)顯示，北京四環(huán)路全長65.3公里，距北京市中心點平均距離約8公里，四環(huán)內(nèi)包含的城區(qū)面積約266平方公里；五環(huán)路全長98公里，距市中心10公里至15公里，五環(huán)內(nèi)的區(qū)域面積約600平方公里。
也就是說，短短8年的時間，從四環(huán)到五環(huán)，北京的居住圈以一種讓人眼暈的速度向外擴展了近4公里、300多萬平方公里。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是必然的。北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬認為，這是城市化進程的必然結(jié)果，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡(luò)的完善使得城區(qū)必然會向外擴張。
未來五環(huán)沿線房價很難暴漲
當(dāng)五環(huán)成為新城區(qū)邊界，五環(huán)沿線的房價是否會步四環(huán)后塵，迎來大幅上漲？
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為這樣的情況很難出現(xiàn)，五環(huán)沿線的土地供應(yīng)量較大，而且在未來一段時間內(nèi)，供應(yīng)量還會加大，雖然交通等配套的成熟會對房價有一定提升，但是因為供應(yīng)量的原因，這一帶的房價很難大幅度上漲。(記者 魯歡 趙麗萍 張蓓
