有關(guān)二套房貸收緊的傳聞在各方的確認(rèn)、否認(rèn)下變得撲朔迷離，“信貸緊縮”是否會(huì)伴著秋天來臨？7月以來，信貸總量下降，住宅成交量下降，這股向下的力量將帶來深幅調(diào)整還是將指向平穩(wěn)的回歸？經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)聯(lián)合新浪房產(chǎn)舉辦2009藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選系列論壇，就二套房貸收緊、地產(chǎn)企業(yè)IPO重啟等話題同華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、虎杰投資首席分析師張寅、成全顧問總裁全忠進(jìn)行深入探討，以期通過來自企業(yè)、市場(chǎng)的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)梳理出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò)。

二套房貸收縮與否成謎11月或?qū)⒊蔀闃鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：各地方收緊二套房貸，取消七折利率的消息不絕于耳，二套房的成交量如何？

任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)：有人說上海把七折利率變成八五折，我們沒有看到任何縮緊二套房貸的說法，沒有一個(gè)銀行承認(rèn)，8月25日召開的北京銀行董事會(huì)也沒有承認(rèn)。銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)格按照二套房貸規(guī)定執(zhí)行是在6月份，如果各個(gè)銀行嚴(yán)格按照二套房貸辦法執(zhí)行，應(yīng)該在7月份出現(xiàn)二套房貸的緊縮。但實(shí)際數(shù)字顯示，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。個(gè)人銷售信貸增加了接近80%，這個(gè)增長(zhǎng)不能說明二套房貸已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了緊縮。

從7月份到現(xiàn)在，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門多次發(fā)出銀行利率不變的信息。如果銀行或者央行發(fā)生了逆向變化，我想挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)的努力就會(huì)失敗了，下一步可能是多個(gè)“W”型再次起伏的情況。

二手房交易現(xiàn)在在許多地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一手房，北京每個(gè)月二手房交易量已經(jīng)超過了兩萬套。這個(gè)勢(shì)頭并沒有因?yàn)槎追抠J或者其他原因出現(xiàn)大幅度下降，起碼我們?cè)?月份以前還沒有看到。從現(xiàn)在來看，二手房市場(chǎng)交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個(gè)政策發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，可能二手房對(duì)一手房的推動(dòng)作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能都沒有了。如果二手房沒有轉(zhuǎn)化為購買新房的現(xiàn)金，許多投資人可能沒有資金去投入一手房。

全忠(成全顧問總裁)：目前二套房銷售量在下降，但價(jià)格在上漲，基本上恢復(fù)到了2008年的價(jià)格水平。同時(shí)，一些大型項(xiàng)目的中小戶型銷售仍然比較好，超過130平方米的戶型銷售速度開始下降。在7月份之前改善性、投資性需求受到了激發(fā)?，F(xiàn)在各個(gè)樓盤的銷售不像7月份那么順暢。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年，信貸、利率政策是否會(huì)有大的調(diào)整？對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)會(huì)有怎樣的影響？

張寅(虎杰投資首席分析師)：首先看信貸政策。在7、8月份，房貸并沒有下來。銀行方面更愿意放貸，“鐵公機(jī)”壞賬幾率顯然比這個(gè)高。也許二套房政策會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但一手房首付比例不會(huì)變太多。

第二，一般來說，低利率會(huì)保持至少一年半的時(shí)間，現(xiàn)在低利率在這一輪才這么短，我看不出在三個(gè)月之內(nèi)升高的可能。

第三，現(xiàn)在的信貸總量在7月份確實(shí)在下降，最好的預(yù)期是到明年上半年有一個(gè)穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)量，不要大起大落。

信貸還有一個(gè)手段——提高存款準(zhǔn)備金，就目前來看，這種情況也不太大。簡(jiǎn)單來說，下半年所謂流動(dòng)性肯定要比上半年弱。

在這樣的利率環(huán)境下，很可能10月份、11月份的買房高潮不會(huì)像以往那么火爆。因?yàn)槲覀円酝牡痉炊霈F(xiàn)了暴漲，等于我們透支了。11月份是一個(gè)敏感的月份，如果二套房政策持續(xù)下去，二套房的銷售有可能繼續(xù)下降。

上市公司還有所謂的報(bào)表壓力。如果明年年初或今年年底，有個(gè)別開發(fā)商特別是上市開發(fā)商做出價(jià)格優(yōu)惠，我絕不意外。

所以我認(rèn)為，11月份是一個(gè)房?jī)r(jià)、促銷可能出現(xiàn)變化的一個(gè)月份，一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

任志強(qiáng)：我不認(rèn)為我們?cè)诙唐趦?nèi)會(huì)調(diào)整利率，銀行現(xiàn)在的準(zhǔn)備金率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們國(guó)家銀行公布的準(zhǔn)備金率。利率的變化會(huì)涉及到匯率的變化，匯率的變化又會(huì)影響進(jìn)出口、境外旅游、礦石和大宗商品的價(jià)格。從全球情況來看，如果美國(guó)沒有從低潮中走出來去提高利率，任何一個(gè)國(guó)家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對(duì)世界的影響力遠(yuǎn)不如美元的影響力。

因此在今年年底之前，如果中央保持貨幣政策不變，我認(rèn)為下半年市場(chǎng)還會(huì)比較好。

從企業(yè)資金運(yùn)行能力來看，2008年底的降價(jià)屬于保命的價(jià)格狀態(tài)，它也不是一個(gè)合理狀態(tài)，現(xiàn)在可能相對(duì)好一點(diǎn)。

交易量漲幅會(huì)略有下降。我不期待我們像4、5、6、7月這樣持續(xù)30%—40%的增長(zhǎng)速度，如果保持這樣的增長(zhǎng)速度，到年底不但是房子崩盤了，庫存崩盤了，價(jià)格也得崩盤。所以它適度回調(diào)以后，保持在穩(wěn)定的狀態(tài)下已經(jīng)很好了。

地產(chǎn)公司IPO牌照：只要能上，無論貴賤！

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：很多房地產(chǎn)企業(yè)，在上半年銷售較好的情況下踏上了重啟IPO之路，他們的前景如何？

張寅：市場(chǎng)現(xiàn)在處在一個(gè)比較關(guān)鍵的時(shí)期。8月中旬以來，香港市場(chǎng)雖然保持著外資比較旺盛的情況，但跟一個(gè)月前已經(jīng)有明顯的變化了。因?yàn)榘雮€(gè)月來A股市場(chǎng)波動(dòng)非常大，影響到了港股市場(chǎng)。

我初步感覺到，香港市場(chǎng)今年最好的時(shí)段已經(jīng)過去了。同樣條件下，融資量可能不如6、7月份，但目前依然是比較好的上市窗口。

任志強(qiáng)：一個(gè)企業(yè)能不能獲得成長(zhǎng)跟融資有密切關(guān)系。如果一個(gè)企業(yè)靠自己的積累去擴(kuò)大，幾乎是零增長(zhǎng)。比如今年我賺了200個(gè)億可以買10畝地，明年我又賺了200個(gè)億，發(fā)現(xiàn)只能買8畝地，因?yàn)橥恋貪q價(jià)了。所以你幾乎沒有辦法擴(kuò)大你的資產(chǎn)，只有額外增加很多資金說規(guī)模在不斷擴(kuò)大，幾乎所有企業(yè)都希望上市。

去年有兩個(gè)問題，一個(gè)是資本市場(chǎng)不承認(rèn)，一個(gè)是中國(guó)在2007年下半年、2008年上半年在壓縮基本投資，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，不允許投資、上市。

至于時(shí)機(jī)，我認(rèn)為只要市場(chǎng)接受，什么時(shí)候都得上。雖然現(xiàn)在拿不到很多的錢，評(píng)估值可能低一點(diǎn)，但一定要跨越這個(gè)門檻。只要跨越了這個(gè)門檻，就有機(jī)會(huì)再去融資。

大家為什么不選擇A股而選擇H股？因?yàn)锳股是一定要經(jīng)過證監(jiān)會(huì)審批的，要報(bào)一大批的材料。但是H股不用，可能一個(gè)小時(shí)就搞定了。你發(fā)得出去就可以，因?yàn)橄愀垡呀?jīng)市場(chǎng)化了。大多數(shù)人哪怕低價(jià)，也愿意先跨入香港這個(gè)門檻。同時(shí)，在H股上市后還可以回歸A股，而回歸A股的審批就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)行時(shí)的審批。

今年大家重啟IPO，是因?yàn)檎^去停止了。說香港重啟IPO，不是這么回事，只是那個(gè)時(shí)間沒人買你的股票，你發(fā)不出去。香港有規(guī)定，如果發(fā)給你兩個(gè)月之后，你發(fā)不出去，就作廢了。

全忠：現(xiàn)在不僅是開發(fā)商在上市，服務(wù)商也在上市。最近我知道的上海就有兩三家代理商準(zhǔn)備在創(chuàng)業(yè)板和中小企業(yè)板上。

開發(fā)商上市可以讓企業(yè)變得更加透明。從這個(gè)意義上講，假如股市是無限大的，我覺得中國(guó)一些優(yōu)秀的、有理想的企業(yè)都上市，可能市場(chǎng)會(huì)更健康。未來房地產(chǎn)游戲的主要參與者就兩個(gè)，一是國(guó)企，一是上市公司。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在目前的市場(chǎng)上，尤其對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來說，上市對(duì)公司哪方面的實(shí)力要求最高？

任志強(qiáng)：還是要有企業(yè)盈利能力的鑒定。為什么要有三年的業(yè)績(jī)？這三年業(yè)績(jī)是看企業(yè)的營(yíng)運(yùn)、決策和管理能力，土地儲(chǔ)備只是一部分。持有偏遠(yuǎn)地區(qū)不太值錢的地，不一定估值很高。土地儲(chǔ)備是看可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，除了過去的業(yè)績(jī)，還有最少三年或者四年的土地儲(chǔ)備，不是因?yàn)橛羞@個(gè)土地儲(chǔ)備可以升值，而是考慮明年、后年有活干。

張寅：可能某一年有一些市場(chǎng)性的概念。比如在北京市場(chǎng)，排名在20名以后，估值可能相對(duì)差一點(diǎn)，有的時(shí)候可能上不去，在市場(chǎng)上排名前三名非常重要。土地主要是看可持續(xù)性，因?yàn)橄愀圻@些上市公司都有土地儲(chǔ)備，他們都經(jīng)歷過幾輪大浪淘沙，知道哪些企業(yè)是可持續(xù)性的。但是我覺得比較重要的還是排名。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：有論稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將是國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)的天下，這個(gè)趨勢(shì)是否正在形成？

任志強(qiáng)：1991年之前規(guī)定只有國(guó)企才可以做房地產(chǎn)，是我們有了土地出讓制度之后，土地可以流動(dòng)，才允許非公企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1989年整頓了一次中小企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，目的就是要發(fā)展國(guó)有企業(yè)。但是1993年之后，我們看到大量死掉的是國(guó)企，而更多的民營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般在增加。1998年以后又有一大批民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從現(xiàn)在的總量來看，國(guó)有企業(yè)只占百分之幾，因?yàn)閲?guó)有企業(yè)雖然盤很大，但是中國(guó)太大了，他們很少進(jìn)入三線、四線城市。如果把這些總量加起來，國(guó)有企業(yè)占的總量是非常低的。所以國(guó)資在這個(gè)比例中，我們不認(rèn)為它最終會(huì)占到一個(gè)絕對(duì)比例，它可能是幾個(gè)行業(yè)的老大或者城市中的老大，在一個(gè)點(diǎn)上或者一個(gè)城市的規(guī)模上可能會(huì)排到前十，但是再往上排可能排不上。

中央政策雖然在短期內(nèi)會(huì)為了應(yīng)付危機(jī)更多地支持國(guó)有企業(yè)或者壟斷性行業(yè)，但是從長(zhǎng)期來看，國(guó)有企業(yè)遲早會(huì)被淘汰，它只不過是一個(gè)階段性產(chǎn)物。再過一段時(shí)間，民營(yíng)企業(yè)都在國(guó)外上市了，國(guó)有企業(yè)就垮掉了。水電出現(xiàn)問題，國(guó)家可能會(huì)救，對(duì)房地產(chǎn)，不會(huì)拿國(guó)家的投資去救。二三十年以后，國(guó)有企業(yè)的退出很必然。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況會(huì)是怎樣的情況？

全忠：下半年，市場(chǎng)不會(huì)像2008年那樣大幅度下降。但跟今年上半年相比，可能價(jià)和量會(huì)是一個(gè)比較平緩的走勢(shì)。我也覺得金九銀十是一個(gè)比較重要的階段，對(duì)很多開發(fā)商、消費(fèi)者來說，那個(gè)時(shí)候也是最終產(chǎn)生比較明顯結(jié)論的一個(gè)階段。

張寅：我希望政府在房地產(chǎn)政策上可預(yù)期，變化不要太大，包括二手房貸不要太劇烈，這樣使業(yè)界特別迷茫。最后就變成所有人要么投機(jī)，要么不做，沒有理性空間的選擇了。

任志強(qiáng)：溫總理說得很清楚，信心比黃金還重要，但是建立信心是要靠政府的宏觀政策，如果政府宏觀政策多變，所有人都不會(huì)有信心。政策清晰，我們才能有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期投資的過程，做這樣一個(gè)決定，一定不會(huì)看今天或者明天，一定要看長(zhǎng)遠(yuǎn)。政策的多變，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。