央行上?？偛咳涨鞍l(fā)布了最新的上海貨幣信貸運(yùn)行情況，再次顯示了商業(yè)銀行房貸的“火熱行情”：8月份上海中資商業(yè)銀行個人房貸猛增71．3億元，比7月份多增加12．6億元，“創(chuàng)2005年以來單月增量新高”。
上海樓市和信貸運(yùn)行情況，只是全國的縮影。常言道，人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。正在享受著樓市“盛宴”的商業(yè)銀行，也應(yīng)該對這一“房貸新高”多一些遠(yuǎn)慮：警惕樓市的盛宴變成“鴻門宴”。
高位上的高增長能持續(xù)多久
伴隨著這一“新高”同時發(fā)布的，是上海二手房指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2007年8月，上海二手房指數(shù)為1930點，較7月份大漲110點，漲幅為6．03％，指數(shù)漲幅再創(chuàng)2004年以來的新高。由于新建房供應(yīng)減少，二手房正逐漸成為上海樓市交易的主角。
由此可見，“房貸新高”是伴隨著“房價新高”齊飛的，是高位上的高增長。
再比較一下央行上海總部此前發(fā)布的7月份的數(shù)據(jù)，就更能深刻認(rèn)識到這種“新高齊飛”的非同尋常：7月份，上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款“繼續(xù)大幅增加”58．7億元，比上月多增13．2億元，相當(dāng)于第二季度的全部增量。
央行上?？偛棵鞔_指出，7月份，“二手房貸款增加38．6億元，較上半年多增16億元，是當(dāng)月上海個人住房貸款飆升的主要動因?！?
此外，在商業(yè)性個人住房貸款大幅增加的同時，7月份，上海月末政策性個人住房公積金貸款余額首次突破500億元，達(dá)501．6億元，當(dāng)月新增住房公積金貸款39．2億元，為上半年月均增量的5倍多，創(chuàng)三年來單月增量新高。
顯然，8月份的房貸運(yùn)行不過延續(xù)了7月份的高熱度。問題的關(guān)鍵還在于，近年來，商業(yè)銀行的房貸投放一直處于高位增長中，而上海的房價水平也一直處于高位上。值得反思的是，這種高位上的高增長究竟有沒有可持續(xù)性？商業(yè)銀行將如何應(yīng)對房貸高位回落的局面？
應(yīng)冷靜對待“房貸新高”
目前，在樓市存在巨大需求的支撐下，商業(yè)銀行普遍將房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)來大力發(fā)展。雖然央行一再提高存款準(zhǔn)備金率，但商業(yè)銀行的信貸沖動難以抑制，信貸投放的增速不減。一般年份，7月份都是信貸淡季，歷年信貸投放都在千億元之下。但是，根據(jù)央行此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月份新增貸款達(dá)到2314億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。
上海銀監(jiān)局有關(guān)人士提醒，商業(yè)銀行應(yīng)冷靜對待屢屢創(chuàng)出的“房貸新高”?！澳壳埃嗣駧糯尜J款利率的上升通道已經(jīng)形成，今年以來央行已連續(xù)加息5次。商業(yè)銀行應(yīng)該考慮到，未來加息可能導(dǎo)致的房貸償付風(fēng)險，不能盲目樂觀?！鄙虾ｃy監(jiān)局一位不愿具名的人士對記者說。
專家分析指出，在利息上升的通道中，雖然每次幅度都不大，但屢次疊加仍使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升。據(jù)測算，自今年以來，5年期以上房貸戶還貸壓力已累計增長10％左右。
建設(shè)銀行上海普陀支行有關(guān)人士則對記者表示，雖然人們對加息已經(jīng)有了比較好的抗壓性。但因利率頻繁上調(diào)，會讓消費(fèi)者產(chǎn)生對后期的成本明顯增加的預(yù)期。
與此同時，在8月份CPI創(chuàng)下11年新高之后，央行又再次宣布加息。在這樣的背景下，正如央行上海總部所提醒的，商業(yè)銀行“應(yīng)密切關(guān)注資產(chǎn)價格波動和利率走勢變化對借款人還款能力的影響”，增強(qiáng)風(fēng)險意識和憂患意識，切不可盲目樂觀。
從美國次級債風(fēng)波中吸取教訓(xùn)
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新調(diào)查數(shù)據(jù)，2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8．2％，漲幅比上月高0．7個百分點；環(huán)比上漲1．4％，漲幅比上月高0．2個百分點。
顯然，這一輪樓市“盛宴”仍在進(jìn)行，而正為這種毫不回頭的上漲而擔(dān)心的人越來越多。特別是美國一場未完的次級債風(fēng)波，值得國內(nèi)的商業(yè)銀行以此為鑒。
據(jù)平安證券研究員葉英、劉武合作的一份宏觀經(jīng)濟(jì)專題研究認(rèn)為，引起次級債危機(jī)的主要原因，一是連續(xù)加息及住房市場降溫；二是次級債風(fēng)險溢價的抬高。
兩位研究員分析指出，自2002年以來，央行多次提高存貸款利率，我國房貸利率也隨著水漲船高，由于我國絕大部分房貸為浮動利率貸款，利率的頻繁調(diào)高導(dǎo)致借款人越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化，況且由于我國資產(chǎn)證券化市場尚未建立，商業(yè)銀行還無法通過證券化分散房貸風(fēng)險。
同時，他們認(rèn)為，房價持續(xù)大幅上漲，住房抵押貸款的風(fēng)險也隨之越來越大。“只不過，我國的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但不容忽視的事實是，隨著房地產(chǎn)價格快速上漲，住房抵押貸款的風(fēng)險不低。”
葉英、劉武還在研究報告中指出：“更嚴(yán)重的是，部分銀行為了自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢，不僅違規(guī)放寬了個人住房按揭貸款者的市場進(jìn)入，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，如轉(zhuǎn)按揭等?！贝送?，“我國還存在較多的貸款炒房現(xiàn)象，放大信用借貸，造成房地產(chǎn)市場‘虛假繁榮’，潛在風(fēng)險及危害程度可能不低?！?
