如果一切順利，剛剛完成4億股定向增發(fā)的泛海建設(shè)(000046),其5億股再增發(fā)方案將會(huì)獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，增發(fā)工作也將在年底內(nèi)完成。

    屆時(shí)，泛海建設(shè)( 53.78,-2.72,-4.81%)的總股本將擴(kuò)大到12.51億，土地資源儲(chǔ)備也將增至982萬(wàn)平方米，其中此次增發(fā)認(rèn)購(gòu)的808萬(wàn)平米的土地都位于中心城市的核心地段。泛海建設(shè)董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)稱，未來(lái)五六年將留出300萬(wàn)平米左右的商業(yè)項(xiàng)目作為投資性地產(chǎn)，把公司逐步打造成商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)籌公司。

    二度增發(fā)惹爭(zhēng)議

    正是看到商業(yè)地產(chǎn)的潛力，自然人黃木順一路購(gòu)買、增持泛海建設(shè)股票成為其第一大無(wú)限制性流通股東，擁有1804.8981萬(wàn)股，占比2.3%。在此次增發(fā)過程中，2007年7月19日自然人股東臨時(shí)提案擴(kuò)大增發(fā)規(guī)模并獲股東大會(huì)通過，其中主要提案人之一就是黃木順。

    而另一面，圍繞公司二次增發(fā)以及二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)的表現(xiàn)，外界也給出了不同的解讀。有人認(rèn)為此舉彰顯大股東履行股改承諾、做大做強(qiáng)上市公司的用意；也有人質(zhì)疑密集增發(fā)融資并將不完全成熟的土地資源注入上市公司，暴露了大股東資金鏈短缺和利用資本市場(chǎng)提高股價(jià)以備套現(xiàn)退出的企圖。

    不管怎樣，從目前情況而言，這是一宗多方共贏的交易：大股東將手中的土地資源注入上市公司，不僅履行了股改時(shí)的承諾，而且18.55元/股認(rèn)購(gòu)價(jià)格與當(dāng)前將近60元的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格之間的巨大差價(jià),也使土地資源短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的最大化；上市公司通過此次增發(fā)獲得了800多萬(wàn)平米核心區(qū)域的土地，并預(yù)計(jì)帶來(lái)超過100億元的凈利潤(rùn)；而對(duì)于此次以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)的機(jī)構(gòu)而言，即使提高了增發(fā)規(guī)模，變相增加了認(rèn)購(gòu)成本，不到25元/股的認(rèn)購(gòu)成本仍是一個(gè)“香餑餑”；甚至對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)的小散戶而言，注入資產(chǎn)和整體上市題材以及股改后每月平均翻一倍的股價(jià),也讓他們感到愜意。

    多贏的背后，有人指出，目前高企的股價(jià)似乎透支了其未來(lái)的盈利預(yù)期，按照半年報(bào)公布的每股0.38元，全年0.6元計(jì)算，其動(dòng)態(tài)市盈率也達(dá)到了接近100倍的水平。另一方面，此次注入的808萬(wàn)平米的全部開發(fā)尚需時(shí)日，即使樂觀預(yù)計(jì)，產(chǎn)生效益也應(yīng)在2008年之后。

    支撐泛海建設(shè)目前股價(jià)的無(wú)疑是投資者對(duì)注入資產(chǎn)的樂觀預(yù)期，此次定向增發(fā)5億股收購(gòu)808萬(wàn)平米土地涉及四個(gè)城市，包括北京星火項(xiàng)目下總計(jì)108.25萬(wàn)平米、上海董家渡聚居區(qū)合計(jì)54.41萬(wàn)平米、浙江光彩國(guó)際中心29.09萬(wàn)平米以及武漢公司王家墩機(jī)場(chǎng)大約617萬(wàn)平米的土地資源。

    公司出具的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告預(yù)測(cè)，這四塊地將給上市公司帶來(lái)超過100億元的凈利潤(rùn)。其中星火公司項(xiàng)目銷售均價(jià)以20000元/平米計(jì)算，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)43.37億元，投資利潤(rùn)率超過37%；通海建設(shè)項(xiàng)目以26000元/平米計(jì)算，實(shí)現(xiàn)凈利達(dá)19億元，投資利潤(rùn)率約19%；浙江公司以寫字樓銷售均價(jià)20000元/平米、公寓銷售面積25000元/平米計(jì)算。實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)9.75億元，投資利潤(rùn)率超過40%；武漢項(xiàng)目旗下的土地資源潛力更大，以目前武漢同等地段樓盤價(jià)格7000/平米計(jì)算，617萬(wàn)平米的土地所產(chǎn)生的收益將更為巨大。此外，浙江等項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)酒店等投資性房地產(chǎn)將會(huì)為公司帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收益。

    如果一切都按預(yù)料的進(jìn)行，上市公司未來(lái)的發(fā)展將前景可期。不過，目前的情況似乎沒有這樣樂觀，上述項(xiàng)目要產(chǎn)生效益仍需時(shí)日，樂觀估計(jì)，最早也要2008年。

    公司披露的信息顯示，目前僅浙江項(xiàng)目完成了三通一平工作，并完成交地手續(xù)。北京星火公司項(xiàng)目中第六、七宗地雖已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但要完成七通一平的熟地仍需時(shí)日，而第二宗地只取得了政府四委聯(lián)審會(huì)授權(quán)一級(jí)開發(fā)主體的會(huì)議紀(jì)要。上海、武漢的項(xiàng)目雖極力推進(jìn)，但目前仍制約于一些程序上因素，進(jìn)展不算迅速。

    北京項(xiàng)目 預(yù)測(cè)售價(jià)偏保守

    作為此次定向增發(fā)認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)中價(jià)格最貴的北京星火公司項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積108.25萬(wàn)平方米，認(rèn)購(gòu)價(jià)格估計(jì)為50.9億元，大股東出售給上市公司的樓面地價(jià)為每平方米5200元。據(jù)泛海建設(shè)有關(guān)人士稱，這個(gè)樓面地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等地段，甚至比去年重組進(jìn)入上市公司的東風(fēng)鄉(xiāng)1、2、3號(hào)地塊每平方米5400元的交易價(jià)格還要低。

    記者在實(shí)地采訪時(shí)看到，位于泛海國(guó)際居住區(qū) (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 視頻)東面的星火項(xiàng)目已經(jīng)被圍墻隔離，記者不能進(jìn)入，而在圍墻周圍，還有一些拆遷戶沒有搬離。公司副總裁、董秘陳家華預(yù)計(jì)，若無(wú)意外，今年底將完成土地拆遷和七通一平工作并開始施工。

    隨后，記者以購(gòu)房人的身份到離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的泛海國(guó)際居住區(qū)的售樓處打聽銷售價(jià)格，得到的價(jià)格為24800元/平米，而且是位置相對(duì)較差的地段。為了更準(zhǔn)確地了解周邊商品房的價(jià)格，記者又到不遠(yuǎn)處由另一開發(fā)商投資的觀湖國(guó)際樓盤，平均價(jià)格也在25000元以上。

    如果這個(gè)價(jià)格維持到在星火項(xiàng)目開發(fā)完畢時(shí)，那么僅此項(xiàng)目將給上市公司帶來(lái)超過250億的銷售收入。根據(jù)公司出具的項(xiàng)目開發(fā)可行性報(bào)告披露，星火項(xiàng)目銷售均價(jià)將在20000元/平米以上，總銷售收入將達(dá)到188.37億元，稅后利潤(rùn)將達(dá)到43.37億元，投資利潤(rùn)率超過37%。顯然，上市公司預(yù)測(cè)的銷售均價(jià)有些保守，不過，未來(lái)三年房?jī)r(jià)走勢(shì)是一個(gè)未知數(shù)，預(yù)測(cè)并不能代表能產(chǎn)生的真正收益。