省城崔小姐欲通過(guò)中介購(gòu)買一處二手房,在基本談妥價(jià)格后,她和賣主卻對(duì)交易中的上萬(wàn)元稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題難以達(dá)成一致,最后中介建議雙方在合同上降低房屋總價(jià),將一部分價(jià)款以“裝修費(fèi)”的名義另行約定,以達(dá)到減少稅負(fù)目的。崔小姐有些猶豫:一方面覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn),另一方面又覺(jué)得省下幾千元的費(fèi)用很劃算。
記者采訪了解到,近一兩年來(lái),為抑制炒房,國(guó)家在二手房交易中收取的稅費(fèi)節(jié)節(jié)攀高,作為對(duì)策,利用簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)逃稅避稅的做法非常普遍。省城一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理介紹,他們經(jīng)手的二手房交易中,簽訂“陰陽(yáng)合同”的占到半數(shù)以上。這些合同主要是在交易價(jià)格上做文章,常用的名目有“裝修補(bǔ)償費(fèi)”、“戶口遷移費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”等。
我省非普通二手住宅(主要以144平米為界,以下為普通住宅)在交易環(huán)節(jié)所課稅負(fù)接近交易價(jià)格的10%,包括營(yíng)業(yè)稅(賣方繳納,稅率為5.55%,轉(zhuǎn)讓5年以上住房可免征)、契稅(稅率3%,買方繳納,普通住宅減半)、印花稅、手續(xù)費(fèi)等。一套總價(jià)50萬(wàn)元的非普通住宅,如果在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓其稅費(fèi)即可高達(dá)4.5萬(wàn)元,如果合同總價(jià)降低10萬(wàn)元,即可節(jié)省稅費(fèi)9000元左右。而在房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記備案時(shí),除非交易價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)平均價(jià)格,有關(guān)部門(mén)才會(huì)考慮重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。
另外,簽訂“假贈(zèng)與、真交易”合同的也比較多。剛剛在中介幫助下通過(guò)“贈(zèng)與”手續(xù)獲得一處房產(chǎn)的小劉告訴記者,借此可完全避掉營(yíng)業(yè)稅。按照有關(guān)規(guī)定,將來(lái)他如賣出該房產(chǎn),須交20%的個(gè)人所得稅;但小劉認(rèn)為,買房子是為了自住,將來(lái)若要脫手,同樣可以通過(guò)“贈(zèng)與”方式轉(zhuǎn)讓。
對(duì)此,山東泉興律師事務(wù)所訾律師提醒,“陰陽(yáng)合同”有逃稅嫌疑,與現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸,因而不受法律保護(hù),如果雙方中任何一方出現(xiàn)反悔,都可能引發(fā)糾紛。而且逃稅行為一旦被舉報(bào)或查出,買賣雙方都將受到處罰。
全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海教授認(rèn)為,逃稅現(xiàn)象說(shuō)明目前稅收監(jiān)管存在一定漏洞,也反映了目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系存在的一些問(wèn)題:房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收偏重,保有環(huán)節(jié)的稅收過(guò)輕,交易環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)化為交易的成本,往往加劇了買房者的負(fù)擔(dān),同時(shí)制約了二手房的合理流動(dòng)。應(yīng)考慮通過(guò)征收物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)閑置稅等,降低普通商品住房買賣、租賃中的稅收負(fù)擔(dān),達(dá)到調(diào)節(jié)財(cái)富分配、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。