在銷(xiāo)量下滑和政策預(yù)警的影響下，地產(chǎn)股持續(xù)了近兩周的調(diào)整。申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)已數(shù)日徘徊于30日均線附近。顯然，政策動(dòng)向和市場(chǎng)預(yù)期的變化更值得警惕。

    目前，主要城市“去庫(kù)存化”基本接近尾聲，而新開(kāi)工面積尚未跟上前期的銷(xiāo)售進(jìn)度，下半年，樓市整體供應(yīng)將持續(xù)偏緊；另一方面，房?jī)r(jià)快速上漲將導(dǎo)致雙重后果，一是遏制剛性需求釋放，二是誘發(fā)政策調(diào)整。不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和資產(chǎn)泡沫的權(quán)衡中，管理層近期將更傾向于前者；下半年政策調(diào)整將限于局部領(lǐng)域，全面收緊的可能性很??；樓市銷(xiāo)量將高位震蕩，房?jī)r(jià)也將溫和上升；地產(chǎn)牛市目前處于“中場(chǎng)”而非“終場(chǎng)”。

    新增供給吃緊

    在北京CBD工作的李女士從4月份開(kāi)始，便一直關(guān)注位于東三環(huán)邊的一處大型樓盤(pán)。但原定于5月初開(kāi)盤(pán)的該項(xiàng)目二期部分樓座，直到目前仍尚未公開(kāi)發(fā)售。而中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這些樓座已接近封頂。

    與該樓盤(pán)一樣，6月以后，北京多數(shù)熱銷(xiāo)樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象?！俺龅孛妗奔纯射N(xiāo)售的項(xiàng)目不斷推遲申領(lǐng)項(xiàng)目預(yù)售許可證的時(shí)間。而開(kāi)發(fā)商進(jìn)行銷(xiāo)控的背后，則是后續(xù)供應(yīng)趨緊及由此帶來(lái)的漲價(jià)預(yù)期。

    “7月份，主要城市商品房銷(xiāo)售下滑，有需求萎縮的因素，但更主要是受庫(kù)存減少和增量供應(yīng)不足的影響。”一位房地產(chǎn)資深人士指出。

    戴德梁行最近一份分析報(bào)告指出，去年11月以來(lái)，樓市成交量持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期庫(kù)存積壓的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，全國(guó)主要城市現(xiàn)有庫(kù)存將有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市庫(kù)存消化量已超過(guò)原有庫(kù)存的46%。

    擁有價(jià)格話(huà)語(yǔ)權(quán)的開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，前期新開(kāi)工面積大幅下滑，導(dǎo)致今年下半年樓市增量供應(yīng)明顯減少，而與寬松的流動(dòng)性相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

    萬(wàn)科（000002）首席研究員譚華杰在平安證券7月底的調(diào)研紀(jì)要中坦言，“從開(kāi)工到銷(xiāo)售，極限情況是四到六個(gè)月，大部分要六個(gè)月以上。目前開(kāi)發(fā)商在賣(mài)的房子是去年四季度開(kāi)工的，今年上半年市場(chǎng)去存貨過(guò)程完成了，但新增量沒(méi)上來(lái)。大部分開(kāi)發(fā)商從今年四五月份開(kāi)始增加新開(kāi)工，但這些供應(yīng)最快到十月下旬開(kāi)盤(pán)，因此供應(yīng)量在十月前都是吃緊的?！?

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年以來(lái)，全國(guó)整體竣工面積一直小于銷(xiāo)售面積，而開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積為銷(xiāo)售面積的60%，四大一線城市則在30%左右。克而瑞(中國(guó))研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國(guó)31個(gè)典型城市成交量達(dá)到7479.2萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比漲幅分別為110.6%和70.6%。同期商品住宅供應(yīng)總量?jī)H為4724.8萬(wàn)平方米，同比下降21.4%。