房?jī)r(jià)過(guò)高了，這是公認(rèn)的事實(shí)。但在追究房?jī)r(jià)過(guò)高原因時(shí)，卻沒(méi)有一個(gè)明確的“兇手”。目前的“嫌疑犯”是土地價(jià)格。7月24日，中國(guó)國(guó)土資源部發(fā)布調(diào)查結(jié)果卻證明，土地似乎比“竇娥”還冤。但當(dāng)下各地地王頻繁“加冕”，風(fēng)光無(wú)限的“土地爺”哪有半點(diǎn)竇娥的冤屈樣兒？不管怎樣，決策層最近正擬采取一些措施布控高溫土地市場(chǎng)。

“23.2%”證明土地“清白”？

在本次國(guó)土資源部所選取的620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%，最高為58.6%。在所有樣本中，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間。其中，比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。

中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任、公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明表示：“房?jī)r(jià)并不由地價(jià)決定，而是由供需來(lái)決定。當(dāng)供應(yīng)和需求達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)的時(shí)候就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)?！?

其實(shí)，“23.2%”的結(jié)果早在今年6月底就出現(xiàn)在國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社的通報(bào)中。這是國(guó)土部首次正面回應(yīng)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論。不過(guò)這個(gè)結(jié)果依然沒(méi)有逃過(guò)一些開(kāi)發(fā)商的“口誅筆伐”。

其相關(guān)代表人物便是華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)。幾天前，他撰文批評(píng)一些政府機(jī)構(gòu)“想將房?jī)r(jià)升高的責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商”。任志強(qiáng)以大段落的反問(wèn)質(zhì)疑說(shuō)：“總不能賣土地的只管土地的賣出時(shí)的價(jià)格，而不管因土地賣出時(shí)的各種稅費(fèi)及限定條件引發(fā)的土地價(jià)格變化吧。開(kāi)發(fā)商賣房子時(shí)，計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，總不能不計(jì)這些成本吧。那這些因取得土地而產(chǎn)生的費(fèi)用難道不是地價(jià)中的組成嗎？”這樣的言論背后是開(kāi)發(fā)商抱怨政府征收稅費(fèi)而增加的大量成本。

國(guó)巨創(chuàng)投總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，國(guó)土資源部的調(diào)查結(jié)果是客觀的，但是要根據(jù)城市分布進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。有些樓盤的土地成本本身就很高，所以存在暴利的可能性較低。但是有些樓盤拿地成本很低，但是成品房?jī)r(jià)格卻居高不下?！斑@就是暴利。”孫飛認(rèn)為，較低的土地價(jià)格賣出較高的房?jī)r(jià)一定會(huì)起到帶動(dòng)效應(yīng)，使得周邊樓市價(jià)格自動(dòng)上漲?！暗赝蹙褪堑貎r(jià)推高房?jī)r(jià)的佐證之一。”

決策層緊密監(jiān)控土地市場(chǎng)

“地王”的戰(zhàn)事似乎已經(jīng)沒(méi)有上月那么劇烈。但是有媒體披露稱，在經(jīng)過(guò)幾次激烈的硝煙之后，決策層擬對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行密切掌控，以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

有消息認(rèn)為，決策層正在考慮,普通商品住房用地的出讓是否可以完全采用招標(biāo)的方式進(jìn)行,而不是單純遵循土地拍賣價(jià)高者得的規(guī)則。而面對(duì)眾多的“地王”，國(guó)土資源部擬對(duì)各路“地王”從土地供應(yīng)到項(xiàng)目竣工的各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)控，盡力防范高價(jià)地王可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。引來(lái)國(guó)土部介入的導(dǎo)火索在廣州。

2007年是廣州土地市場(chǎng)的狂野之年。期間，共出讓住宅用地50幅。然而截至目前，未銷售或未動(dòng)工的地塊還有24個(gè)，總面積高達(dá)121.4萬(wàn)平方米，占當(dāng)年廣州住宅用地出讓總量的41.3%，接近于去年全年廣州住宅用地供應(yīng)總量。其中，在拍賣會(huì)上誕生的8塊地王，離開(kāi)拍賣席后就再未辦理付款手續(xù)。廣州市國(guó)土局將這樣的土地交易信息冠以“虛假”之名。廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波表示：“如果實(shí)行全程監(jiān)控，將主要是針對(duì)土地出讓合同的執(zhí)行情況?！?

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受媒體采訪時(shí)也透露，一些“地王”被開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿走之后，就處于閑置狀態(tài)，并沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)。

對(duì)于未來(lái)是否還將頻繁出現(xiàn)“地王”，孫飛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表示擔(dān)憂。他認(rèn)為，盡管已有跡象表明，國(guó)家短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)政策不會(huì)有大的政策調(diào)整。但是從二套房貸等政策可以看出，國(guó)家正在有意識(shí)規(guī)范市場(chǎng)。但是從大的宏觀環(huán)境分析，CPI的統(tǒng)計(jì)中并未吸納房?jī)r(jià)元素?！拔艺J(rèn)為，應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)控了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入通脹階段?！?