2008年3月20日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在京舉行了2008中國宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢報告會，參會400人。會上重點發(fā)布了2007中國房地產(chǎn)市場情況及2008房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測，報告重點如下：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會及其聘請的國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院、建設(shè)部政策研究中心和國務(wù)院有關(guān)部門等單位的專家，共同對2007年中國房地產(chǎn)市場運行情況進行了回顧，對2008年房地產(chǎn)市場進行了預(yù)測分析；同時，對協(xié)會委托的四個專題報告進行了審議，形成了本報告。現(xiàn)在，我受協(xié)會產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會的委托，正式發(fā)布關(guān)于2007年中國房地產(chǎn)市場運行情況及2008年房地產(chǎn)市場預(yù)測分析的報告。
一、2007年中國房地產(chǎn)市場運行情況
2007年全國以住宅為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展有三個特點：一是在國家經(jīng)濟建設(shè)快速發(fā)展和住房需求強力推動下，繼續(xù)保持了較快的速度發(fā)展，市場供需總體兩旺。全國全年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長30.2%，其中商品住宅投資增長32.1%；土地購置面積同比增長11%；商品住宅新開工面積同比增長21.3%，商品住宅竣工面積同比增長5%；商品住宅銷售面積同比增長24.7%，商品住宅銷售額同比增長46.5%。二是住房保障制度建設(shè)取得突破性進展，經(jīng)濟適用住房和普通住宅的投資加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。三是二、三季度房價上漲過快，四季度后部分城市房價有所下降，全國商品房屋交易量和房價環(huán)比漲幅有所回落，市場出現(xiàn)觀望和調(diào)整。
關(guān)于2007年房地產(chǎn)市場運行的具體情況，在中國指數(shù)研究院完成的“全國房地產(chǎn)市場分析”、“區(qū)域房地產(chǎn)市場分析”、“重點城市房地產(chǎn)市場分析”、“房地產(chǎn)企業(yè)運行狀況分析”等6個分報告中，做了詳細論述。
2007年房地產(chǎn)市場中需要關(guān)注的問題主要有四個：
1、商品房價格上漲過快
2007年，由于流動性過剩、土地購買價格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對房價上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)投資性比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，全國商品房價格普遍加速上揚。1至4月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅還在5％至6％之間徘徊，進入5月，漲幅升到6％以上，6月漲幅突破7％，8月上漲8.2％，10月上漲9.5%，11和12月連續(xù)兩個月漲幅高達10.5％。雖然局部地區(qū)房價在年底出現(xiàn)一定的回調(diào)和振蕩，房價環(huán)比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運行。
2007年一至三季度，地價上漲也過快。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%，其中一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。值得關(guān)注的是，本輪地價快升，并非局限于東部大城市，部分中西部城市的漲幅也較大。一至三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格平均上漲6.7％，而地價漲幅比房價的增幅高出約一倍。
地價的過快上漲，導(dǎo)致土地資源過快、過度向資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。過高的房價和地價，不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，但商品住房市場有效供應(yīng)不足，中小套型住房供不應(yīng)求
在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預(yù)期看好的背景下，資金通過各種途徑進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。 2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長比2006年提高8.4個百分點，超過固定資產(chǎn)投資增速5.4個百分點。其中，商品住宅投資同比增長比2006年提高6.8個百分點。房地產(chǎn)投資過熱的勢頭在2005年、2006年得到初步遏制后又一次反彈。
2007年，商品住宅投資大幅度的增長，并沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。統(tǒng)計數(shù)字顯示，需求類指標的增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標的增幅。2007年商品住宅銷售面積同比增長24.7%，高于同期新開工面積增幅3.4個百分點，高于同期竣工面積增幅19.7個百分點。據(jù)40個重點城市2007年1-12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預(yù)售面積同比增長10.9%，商品住宅登記銷售面積同比增長24.43%，相差近14個百分點。商品住房市場有效供應(yīng)依然不足。
商品住房市場有效供應(yīng)不足，一與一些開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)；二與二手房交易和租賃市場不活躍有關(guān)；三與調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)緩慢有關(guān)。
2007年，全國土地購置面積雖然扭轉(zhuǎn)了2005年、2006年連續(xù)兩年絕對值減少的局面，實現(xiàn)了11%較大幅度的增長，但一些企業(yè)在取得土地后，開發(fā)建設(shè)進程明顯減慢。2007年全國完成土地開發(fā)面積與上年基本持平，同比增長0.7%，增幅較上年下降了16.6個百分點；完成土地開發(fā)面積占待開發(fā)土地面積為66.8%。有些開發(fā)企業(yè)2004年“8.31”以來取得的開發(fā)用地，形成有效商品房市場供應(yīng)的不足一半，一半以上的還未動工開發(fā)。
二手房交易市場和租賃市場不活躍，也是造成住房市場有效供應(yīng)不足的重要原因。 據(jù)40個重點城市2007年1-12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手住房成交總面積同比增長10.92%，低于新建商品住房登記銷售面積同比增長近14個百分點；二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。租賃住房是城市中低收入家庭、外來人口、年輕人和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場也明顯滯后。不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置，不僅浪費了資源，而且不利于改變目前住房市場供不應(yīng)求的局面。近日，財政部、國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，對活躍租賃市場將會起到積極的作用。
住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢，與旺盛的需求相比差距較大。隨著住房價格不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，首次購房家庭對首付款的支付能力不足，加上稅收政策的引導(dǎo)，更多的家庭不得不選擇中小套型住房。2007年底，中國指數(shù)研究院對北京、上海、武漢、深圳4城市部分消費者調(diào)查顯示，購房者選擇90平方米以下的中小套型住房占40%以上，選擇90-100平方米的也占到35%左右。而2007年1-12月的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的批準預(yù)售面積、月末累計可售面積和登記銷售面積占比均在25%左右，基本上是供應(yīng)多少，銷售多少，中小套型住房供不應(yīng)求的矛盾突出。
3、中等及中等偏低收入家庭的住房問題凸現(xiàn)
2007年8月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，低收入家庭在住房問題上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現(xiàn)了出來。目前，這部分家庭享受保障性住房資格不夠，商品住房價格支付不起，二手房選擇的余地有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在房價較高、漲幅較快的大中城市，此矛盾十分突出，應(yīng)該引起政府和市場的高度重視。
2006年以來，一些房價漲幅較快的城市，通過發(fā)展限價商品房和經(jīng)濟租用房等辦法，幫助解決了部分中低收入家庭的住房困難。但同時也要看到，各地的經(jīng)濟發(fā)展和地方財政的承受能力差異很大，要把低收入家庭全部納入住房保障體系，需要增加大量的資金投入；經(jīng)濟適用房建設(shè)也需要投入相當(dāng)數(shù)量的公共資源。當(dāng)前，政府應(yīng)當(dāng)首先將有限的資金和土地資源給予最需要支持和補貼的低收入保障家庭。對于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根據(jù)實際情況，采取多種方式解決他們的住房難問題；更需要政府建立多渠道的投融資機制，通過金融、財稅等政策的支持，鼓勵通過市場，包括二手房交易和租賃市場，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。
4、四季度市場明顯出現(xiàn)了調(diào)整和觀望
2007年4季度，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅連續(xù)3個月下降，部分過去房價上漲較快的一線城市房價開始出現(xiàn)回落。從新建商品住宅成交量看，全國商品住宅銷售面積12月與11月相比，環(huán)比下降7.6個百分點，其中現(xiàn)房環(huán)比下降10.6個百分點，期房環(huán)比下降3.7個百分點，部分地區(qū)出現(xiàn)了有價無市的情況。11月后，一些城市地價也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍。這一市場變化，使得人們對房價普遍上漲的預(yù)期發(fā)生了變化，觀望氣氛濃厚。
市場出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)6次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價房計劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通過限價房等政策性住房來解決；三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力，部分購房者不得不推遲了改善性購房計劃。再加上市場波動帶來的預(yù)期變化，一線一些城市房地產(chǎn)市場在4季度出現(xiàn)調(diào)整和觀望實屬必然或許還將延續(xù)。
但同時也要客觀、全面看待市場出現(xiàn)的這一現(xiàn)象。4季度市場出現(xiàn)調(diào)整和觀望，在不同的地區(qū)和城市存在很大的差別，即使是北京、上海和廣東一些城市，4季度新建商品住宅成交量的下降，一定程度上也是伴隨著供應(yīng)量的下降而下降的。如北京，2007年商品住宅施工、新開工、竣工面積均為負增長；上海全年商品住宅新開工面積也是負增長，12月比11月竣工面積增幅下降了3.4個百分點；廣東全年商品住宅竣工面積負增長，12月比11月又下降了0.3個百分點。因此市場出現(xiàn)銷售量的適度下降及房價的適度回落，從某種意義上說也是市場回歸理性的表現(xiàn)。
二、2008年房地產(chǎn)市場預(yù)測分析
2008年房地產(chǎn)市場運行與國家宏觀經(jīng)濟形勢和政策環(huán)境的變化，與市場本身供求的變化息息相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)與國計民生關(guān)系重大。2008年，國家為防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)過熱，將會繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，也有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累。房地產(chǎn)市場運行也將會在宏觀經(jīng)濟形勢影響和國家調(diào)控政策的引導(dǎo)下相對平穩(wěn)。溫家寶總理在今年的政府工作報告中明確指出：“要堅定不移地推進住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)”；要“促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。國家在今年的機構(gòu)改革中，又將建設(shè)部改為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，這充分說明了國家對住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視。因此，我們對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展應(yīng)充滿信心。
再從市場的需求情況看，需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。目前的需求主要來自四個方面：一是快速城鎮(zhèn)化帶來的新增城市人口的需求；二是國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長，居民收入持續(xù)增加帶來的改善性需求；三是人口結(jié)構(gòu)變化和舊城改造、城鎮(zhèn)房屋拆遷帶來的剛性需求；四是流動性過剩、物價上漲、通脹壓力、負利率造成的投資、投機性需求。此外，還有人民幣升值導(dǎo)致外資投資需求。綜合這些因素，構(gòu)成了住房需求的旺盛。從供給方面看，我國人多地少的國情和國家采取的從緊貨幣政策，使開發(fā)建設(shè)規(guī)模難以滿足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延續(xù)了一些項目的開工，使供需偏緊的壓力進一步加大。
同時，我們還要清楚地看到今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素。美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，不僅要求控制新增貸款的總量，同時還首次采取了按季控制貸款的方式。我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來自銀行貸款和房屋預(yù)售款，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊缺，這將對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)產(chǎn)生影響。另一方面，信貸緊縮，也明顯影響了住房的需求。2007年，個人按揭貸款同比增長高達88.4%。個人按揭貸款不僅有力地支持了個人住房需求，而且已成為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的重要組成部分。個人按揭貸款投放量的減少，對市場的影響顯然也是很大的。此外，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房價與普通居民購買力的脫節(jié)，部分城市成交量階段性下降，引發(fā)消費者對未來走勢信心的變化；信息的不透明和輿論的不恰當(dāng)宣傳，在一定程度上也加重了購房者的觀望。
盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅定的。當(dāng)前，各地正在進一步落實住房保障措施，進一步落實新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，抓緊編制并落實2008年的住房建設(shè)計劃和2008—2012年的住房建設(shè)規(guī)劃，并采取措施抑制房價的過快上漲。因此，我們深信，2008年的房地產(chǎn)市場，將是朝著國家明確的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房價過快上漲”的目標邁出實質(zhì)性步伐的一年，是房地產(chǎn)理性回歸的一年。這也是各級政府、廣大群眾和我們房地產(chǎn)行業(yè)所期盼的。
當(dāng)然，隨著企業(yè)開發(fā)資金的緊缺和市場的不斷規(guī)范，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組會加快。開發(fā)企業(yè)一定要把企業(yè)的自身發(fā)展目標和開發(fā)戰(zhàn)略放在這個大局中加以調(diào)整。要在明確定位、研究開發(fā)地域方向的同時，把重點放在加強管理，提高項目質(zhì)量上。
三、對2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點建議
在今年的政府工作報告中，溫總理對2008年的住房建設(shè)和房地產(chǎn)工作明確提出了三項指導(dǎo)原則和四項具體措施。認真貫徹落實好總理這些指示，就能促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。為協(xié)助政府貫徹落實好總理提出的要求，我們提出如下建議：
1、既要穩(wěn)定政策、狠抓落實，又要因地制宜、分類指導(dǎo)
目前，房地產(chǎn)市場中觀望氣氛濃厚，原因之一是觀望政府近期還有沒有新的政策措施出臺。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，就要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)完善和落實現(xiàn)有的調(diào)控政策。今年，建議要特別落實和完善好三方面的政策。
一是繼續(xù)落實合理供應(yīng)土地、節(jié)約使用土地的政策。切實落實各地已經(jīng)制定的土地供應(yīng)計劃和年度住房建設(shè)計劃，優(yōu)先滿足保障性住房、努力增加中低價位、中小套型普通住房的土地供應(yīng)；嚴格執(zhí)行對閑置土地的處置力度，盤活存量土地。
二是進一步落實和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策，落實保障性需求，支持自住性需求，引導(dǎo)改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求，支持中低收入家庭購買首套中小套型住房。
三是加大政府投入，進一步落實住房保障政策，擴大住房保障的覆蓋面。
我國地域遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展和市場化程度差異很大，再加上房地產(chǎn)市場區(qū)域性強，因此，國家在調(diào)控房地產(chǎn)市場時，既要堅持統(tǒng)一政策，又要堅持因地制宜，分類指導(dǎo)，并注重發(fā)揮地方政府的主觀能動性。對局部地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，建議由部際聯(lián)席會議單位與地方共同加強調(diào)查研究，找準問題癥結(jié)所在，有針對性地采取管理和調(diào)控措施。
要堅持市場化的政策導(dǎo)向，正確發(fā)揮政府和市場的作用。對一些地方正在組織建設(shè)的限價房和正在探索的經(jīng)濟租用房等辦法，要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，爭取盡早出臺有關(guān)部委共同制定的指導(dǎo)性文件。對方向正確，制定全國性政策有困難的，應(yīng)鼓勵有條件的地方先行試點。建議在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點的地區(qū)，研究制定將城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少、特別是將城市住宅用地增加與農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的政策，為今后長期有效的提供城市住房建設(shè)用地、實現(xiàn)土地資源最大效益和合理利用創(chuàng)造條件。要加強對輿論的引導(dǎo)，防止少數(shù)媒體將局部地區(qū)的市場波動夸大渲染。
2、不失時機地拓寬房地產(chǎn)融資渠道
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金來源中的比重還很少，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠國內(nèi)銀行貸款。在房地產(chǎn)信貸管理進一步嚴格而流動性過剩的情況下，建議不失時機地拓寬融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金；對積極開發(fā)中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業(yè)、對推動省地節(jié)能環(huán)保型住宅的企業(yè)，給予融資的支持。通過大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具，將流入房地產(chǎn)投資性消費的資金和保險基金、養(yǎng)老基金引導(dǎo)到住房融資市場，吸引社會資金進入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域，以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場帶來的壓力。積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機制，實行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機構(gòu)、健全住房金融風(fēng)險分擔(dān)和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場，特別是二手房市場解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。
3、大力培育和發(fā)展二手房市場及租賃市場
解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。為培育和發(fā)展租賃市場，建議政府要進一步調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、合并稅種、降低稅率。各地要切實落實財政部、國家稅務(wù)總局新出臺的有關(guān)住房租賃稅收的優(yōu)惠政策，以活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。
4、加強房地產(chǎn)信息體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)預(yù)警、預(yù)報機制
信息的不對稱、不透明，也是一些地方對市場觀望的重要原因。因此建議，一是要建立和完善房地產(chǎn)指標體系，對房地產(chǎn)市場的運行進行測定、監(jiān)視、評價、預(yù)測和報告，準確判斷市場的運行狀態(tài)；二是進一步完善房地產(chǎn)信息的發(fā)布工作，規(guī)范發(fā)布的內(nèi)容、程序、范圍和時間，及時向社會提供真實完整的土地資源情況、政府年度供地計劃和年度住房建設(shè)計劃、房地產(chǎn)供求情況、租賃市場的房源、房地產(chǎn)租售價格等信息。通過加強信息體系建設(shè)，引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，同時，為管理部門制定相關(guān)政策提供可靠依據(jù)。
四、關(guān)于對《城市住房價格合理性研究》等四個專題研究
報告的說明
根據(jù)國家提出的通過宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定的目標要求，針對2007年房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的熱點問題，我協(xié)會在進行中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策與市場研究的同時，委托清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院、北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理系和建設(shè)部政策研究中心分別就“城市住房價格合理性”、“全國城市住房供需結(jié)構(gòu)調(diào)查”、“流動性過剩與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控”以及“完善與創(chuàng)新廉租住房制度”四個專題進行了研究。四個專題研究報告基本完成后，我協(xié)會產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會組織了國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)研究機構(gòu)的專家進行了審議。這四個研究報告的專題不僅是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中需要解決的問題，也是關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要問題。
1、城市住房價格合理性研究
近年來，我國一些城市房價上漲過快，引起了社會各界的高度關(guān)注。本報告認為，評價房價的合理性，實質(zhì)上是分析城市住房價格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、城市住房價格與宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況之間的協(xié)調(diào)程度。如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理。
考慮到住房同時具有社會屬性和商品屬性，以及我國當(dāng)前經(jīng)濟增長和社會發(fā)展的非同步性，本報告提出了應(yīng)從社會角度和經(jīng)濟角度分別評價房價的合理性。從社會角度評價房價合理性，重點是考察居民家庭是否具備足夠的住房支付能力；從經(jīng)濟角度評價房價合理性，重點是考察住房價格中是否存在價格泡沫。
本報告有針對性地選擇了適宜的評價方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對2004年至2006年我國40個主要城市住房價格的合理性程度進行了定量評價，對2007年房價合理性程度進行了定性分析。提出2004年至2006年40個主要城市的住房價格總體處于合理范圍，少數(shù)城市房價上漲過快；2007年不少城市的住房價格上漲背離了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長和居民收入增長，導(dǎo)致住房價格存在一定的不合理性。2007年底部分城市出現(xiàn)的住房價格漲幅趨緩或回落，有利于改善住房價格合理性程度，但同時也要關(guān)注市場發(fā)展的不確定性。
本報告在建議中提到，應(yīng)特別關(guān)注中低收入家庭住房支付能力和首次購房家庭對首付款的支付能力不足的問題。政府可通過增加中小套型普通商品住房和限價商品住房的供給，有條件降低首次購房家庭首付款比例、貸款利率，發(fā)展住房租賃市場，提供公共租賃住房等辦法，幫助中低收入家庭解決住房問題。建議中還提到，政府應(yīng)注意區(qū)分不同城市住房市場所處的發(fā)展階段，避免出臺“一刀切”式的調(diào)控措施；應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市所處的實際情況和針對實際問題，采取相應(yīng)的管理和調(diào)控措施。
有的專家在審議該報告時認為，房價是否合理，還與收入分配是否合理、地價是否合理關(guān)系極大。我們覺得，此意見有一定道理，但本報告中的城市住房價格合理性研究，重點在于對住房價格合理性的評價。對影響城市住房價格合理性的收入分配和土地使用制度等因素，以及如何改善合理性問題，不是本報告研究的重點，需要我們另立專題進行進一步的研究。
2、全國城市住房供需結(jié)構(gòu)調(diào)查研究
供需總量基本平衡，供需結(jié)構(gòu)基本合理，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要標志。從供求關(guān)系理論上判斷住房市場總量平衡的標準是：當(dāng)有效總供給等于有效總需求的時候（即新增供應(yīng)量和成交量之比為1的時候），住房供需達到總量上的平衡。同時，如果考慮上一年結(jié)轉(zhuǎn)的可售新房量，若按一年期分析，當(dāng)“期初可售新房量+本期新增供應(yīng)量”與成交量的比值，根據(jù)不同城市的容量及市場形態(tài)，提高一定的系數(shù)，也可以認為整個住房市場處于均衡狀態(tài)。我國城市住房供需結(jié)構(gòu)目前主要存在的問題是：住房市場總體供不應(yīng)求；住房投資和投機需求偏大；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理；供需缺口促使住房價格快速上漲。本報告對我國城市總體住房市場供需結(jié)構(gòu)、特別是對10個重點城市的住房市場供需結(jié)構(gòu)進行了調(diào)查和剖析，對未來五年全國新增住房供需和10個重點城市2008年住房市場供需進行了分析和簡要預(yù)測。
預(yù)測全國未來五年新增住房需求總量，本報告從城鎮(zhèn)化帶來的首次置業(yè)需求、居民收入快速提高帶來的改善性需求、城鎮(zhèn)房屋拆遷導(dǎo)致的剛性需求及流動性過剩帶來的投資性需求等四大因素及過去5年全國新增住房銷售年均復(fù)合增長率和過去5年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長情況，同時參照2004年11月建設(shè)部政策研究中心提出的我國居民住房的小康標準，進行推算。預(yù)測未來五年新增住房供應(yīng)總量主要分析了可能提供的新增用地和盤活存量土地的總量，并按照1.8住宅容積率進行推算。由此得出的結(jié)論是，未來五年全國新增住房依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形態(tài)，但供需結(jié)構(gòu)會進一步優(yōu)化。為此，本報告提出了大力清理閑置土地，確保新增土地供應(yīng)，組織好舊區(qū)改造，發(fā)展二手房市場，同時也應(yīng)繼續(xù)抑制投資投機性需求等多項建議，爭取實現(xiàn)住房供需的基本平衡。
專家們在審議該報告時認為，供需平衡是相對的，動態(tài)的，而且具有明顯的區(qū)域性，是結(jié)構(gòu)基本合理下的總量平衡。因此，地方政府更應(yīng)做好有關(guān)的基礎(chǔ)工作，并在編制與實施年度住房建設(shè)計劃時關(guān)注這些問題。
3、流動性過剩與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控研究
本課題從對流動性過剩到資產(chǎn)價格泡沫的分析及對我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的影響入手，針對近幾年國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，做了比較認真的有效性研究，在此基礎(chǔ)上提出了完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的建議。建議中提到，逐步完善金融市場是最終解決流動性過剩問題的長遠考慮，短期內(nèi)政府要加強銀行和機構(gòu)資金進入資本市場的管控力度；由于房地產(chǎn)投資更容易受到政策的影響，因此房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控更應(yīng)多關(guān)注房地產(chǎn)投資的適當(dāng)規(guī)模。
專家在審議該報告時建議，要以當(dāng)前流動性過剩為契機，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以緩解住房開發(fā)的資金壓力，并支持中低收入家庭解決住房困難問題。
4、完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究
2007年11月，經(jīng)國務(wù)院批準，建設(shè)部等部委先后出臺了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，這說明國家已把住房保障上升到國計民生的戰(zhàn)略高度，在未來相當(dāng)長的時期內(nèi)，住房保障將是各級政府轉(zhuǎn)變職能、增強公共服務(wù)能力、加大力度解決低收入家庭住房問題的一項長期戰(zhàn)略性任務(wù)。
本報告從更好地貫徹和實施國家已出臺的文件出發(fā)，在借鑒國外住房保障制度經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了完善并創(chuàng)新廉租住房的對策與配套措施。本報告在完善制度建設(shè)方面特別提出要盡快進行住房普查，建立住房檔案和個人收入誠信系統(tǒng)；在創(chuàng)新方面提出，要加大財稅政策支持力度，多渠道增加廉租住房房源；要通過金融手段，發(fā)展相關(guān)的金融產(chǎn)品，集合社會閑散資金，擴大廉租住房財源。
有的專家在審議該報告時建議，成立政策性的住房銀行和其他金融擔(dān)保機構(gòu)，是切實解決住房保障資金的重要來源。希望這一建議能得到政府的采納。
以上4個專題研究報告，采取了理論和實際相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合、國內(nèi)與國外相結(jié)合的研究方法，分析了問題的原因和影響，提出了相應(yīng)的建議措施。但研究結(jié)果同樣也存在若干局限。受數(shù)據(jù)可得性條件限制，有可能影響定量評價結(jié)果的時效性和準確性；在未來住房需求預(yù)測中，由于缺少現(xiàn)有城市住房的普查數(shù)據(jù)，更缺少新形勢條件下的住房建設(shè)定量性目標，對一些假設(shè)性推算，也可能與現(xiàn)實情況及未來發(fā)展不完全符合。加上我們的研究水平有限和時間倉促，對報告提出的有些觀點和建議還需進一步商榷。報告本身還有待完善，研究的問題還有待深入。恭請大家批評指正。