認(rèn)購協(xié)議相對于正式的商品房買賣合同，內(nèi)容較少、格式較為簡單、支付的款項較低，但是，認(rèn)購書卻有嚴(yán)格的違約責(zé)任，即“定金罰則”，購房者稍不留神，就會招致既買不到房子，又損失定金的“飛來橫禍”。就此，專業(yè)律師根據(jù)實踐經(jīng)驗，總結(jié)了一套比較行之有效的簽訂技巧。
一、認(rèn)購協(xié)議的簽訂主體
認(rèn)購協(xié)議甲、乙方的身份確認(rèn)是簽訂認(rèn)購書的第一步，看似簡單，但購房者不可大意，除了要認(rèn)真填寫自己的自然情況外，還應(yīng)同時認(rèn)真審查認(rèn)購協(xié)議甲方的法律身份情況。甲方的名稱必須是公司的名稱，而不是公司法定代表人的名字或其他人的名字。公司的名稱應(yīng)與《商品房預(yù)售許可證》上的公司名稱相符。
二、認(rèn)購協(xié)議的具體條款
?。ㄒ唬┱J(rèn)購房屋具體情況條款
一般來講，認(rèn)購協(xié)議的第一條便是約定認(rèn)購房屋具體情況的條款，包括小區(qū)的名稱、房屋的具體位置及房號、房屋的面積、房屋的戶型等。在簽訂此條款時，購房者應(yīng)審查如下內(nèi)容：1、房屋的具體位置和房號是否就是規(guī)劃設(shè)計圖紙中相應(yīng)的房屋。如果售樓小姐不小心搞錯了，而你又疏忽了檢查，等交房的時候你再后悔就是木已成舟。2、注意房屋的面積單位，究竟是建筑面積，還是套內(nèi)建筑面積，或是套內(nèi)使用面積。3、仔細(xì)核對房屋的戶型，一般開發(fā)商會以各種字母和阿拉伯?dāng)?shù)字代替房屋的戶型，一不小心寫錯了一個字母或數(shù)字就可能造成購房者痛失真愛，上錯花轎嫁錯郎的悲劇。
（二）認(rèn)購房屋價格條款
該條款是開發(fā)商最易耍手段，購房者最易上當(dāng)?shù)臈l款。相信很多購房者有過這樣的經(jīng)歷，認(rèn)購書中簽訂的單價和商品房買賣合同簽訂的單價不符，后者往往比前者高出好幾百塊?；蚴钦J(rèn)購書中的總價和商品房買賣合同中的總價是一樣的，但是房屋面積卻減少了。因此，購房者應(yīng)特別注意該條款。首先，看清認(rèn)購協(xié)議中的計價銷售面積，是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。以建筑面積計價的房屋單價比較低，以套內(nèi)建筑面積計價的房屋單價比較高。其次，要明確認(rèn)購房屋的總價款。這樣在簽訂正式的商品房買賣合同時，總價就不會有變化，方便購房者進(jìn)行資金的統(tǒng)籌安排。
（三）定金條款
定金條款是認(rèn)購協(xié)議的核心條款，認(rèn)購協(xié)議的可操作性幾乎全部都體現(xiàn)在該條款中，因此，購房者對此條款要慎之又慎。在簽訂該條款時應(yīng)注意以下幾個方面：1、定金與訂金、押金、誠意金。定金有其特別的法律效力，要切記審核定金兩個字，不能用訂金、押金或誠意金代替。2、定金的金額。我國《擔(dān)保法》有明確的規(guī)定，定金的金額不能超過合同總金額的20％，因此，開發(fā)商無權(quán)要求購房者交付超過認(rèn)購房屋總價款20％的定金。3、定金的交付日期。根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《合同法》的規(guī)定，定金合同于定金交付之日起生效。因此，購房者交付定金的日期才是認(rèn)購協(xié)議生效的日期，購房者一般應(yīng)于簽訂認(rèn)購協(xié)議當(dāng)日交付定金。
?。ㄋ模┻`約責(zé)任
這里的違約責(zé)任，一般就是法定的定金罰則，即購房者在約定的時間內(nèi)不與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，則無權(quán)要求返還定金；反之，如果開發(fā)商將認(rèn)購房屋另行出售他人，則雙倍返還定金。但是購房者應(yīng)注意的是，一些狡猾的開發(fā)商會在此作如下約定：“如在本協(xié)議約定期限內(nèi)甲方（開發(fā)商）不能與乙方訂立商品房買賣合同，甲方將退還乙方定金不包括利息?！边@樣的約定，規(guī)避了定金罰則對開發(fā)商雙倍返還的懲罰，是對購房者非常不利的條款，購房者應(yīng)予以注意。
（五）簽章條款
認(rèn)購協(xié)議中最后的簽章才是最重要的條款，購房者應(yīng)注意的是：1、一定要蓋公司的公章。2、最好要有對方經(jīng)辦人的名字。3、明確簽訂的時間。
結(jié)語：綜觀商品房買賣的全過程，認(rèn)購協(xié)議的簽訂具有其積極的意義，它給購房者一定的時間來仔細(xì)考慮本次買賣，而且在此期間，初步選定的房屋開發(fā)商會予以保留。同時，認(rèn)購書作為簽訂正式商品房買賣合同的前奏，其內(nèi)容直接關(guān)系到雙方能否順利簽約。因此，購房者在正式簽訂認(rèn)購協(xié)議之前，應(yīng)將正式的商品房買賣合同認(rèn)真閱讀，通盤考慮簽約的可能性。由于認(rèn)購協(xié)議簽訂后，即對雙方具有法律效力，因此，購房者應(yīng)對認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容謹(jǐn)慎對待。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士。
