1000，2000，3000，4000，5000……這是臨沂房?jī)r(jià)自1998年房改以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的軌跡，也是臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)十年來(lái)發(fā)展的軌跡！

十年，是一個(gè)不短的時(shí)間，臨沂也發(fā)生了翻天覆地的變化，城市在不斷的擴(kuò)張，南坊、河?xùn)|、涑河、羅莊……到處是機(jī)器的轟鳴、到處是高起的塔吊、到處是購(gòu)房者的身影……這是一段歷史，也是一個(gè)值得深思的現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)在漲，似乎沒(méi)有停滯的跡象，歲末年初的拐點(diǎn)論現(xiàn)在早已不見(jiàn)了蹤影，隨之而來(lái)的卻依然是只高不跌的房?jī)r(jià)。樓盤(pán)越來(lái)越多，價(jià)格也越來(lái)越高，到底是什么在觸動(dòng)臨沂樓市價(jià)格的杠桿？到底是誰(shuí)在撬動(dòng)價(jià)格上漲的天枰？這是一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)沉重的問(wèn)題！是政府？是開(kāi)發(fā)商？是土地？是購(gòu)房者？還是炒房團(tuán)？這些僅僅是問(wèn)題的表象，它的根源在那里？它漲價(jià)的動(dòng)力在哪里？

一、 購(gòu)房者

對(duì)高房?jī)r(jià)的聲討已經(jīng)持續(xù)了兩三年了，沒(méi)有人不認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商必須為房?jī)r(jià)的飆升負(fù)上責(zé)任。從大量披露的事實(shí)來(lái)看，這也并沒(méi)有錯(cuò)。但是僅僅說(shuō)是開(kāi)發(fā)商拉高了房?jī)r(jià)也是不科學(xué)的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是在現(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系中達(dá)成的，具體的市場(chǎng)價(jià)格則是供求雙方利益爭(zhēng)奪和讓步的結(jié)果。正所謂一個(gè)巴掌拍不響，賣(mài)房者要價(jià)高，加上廣大購(gòu)房者也樂(lè)于“掏腰包”配合，房?jī)r(jià)怎能不一漲再漲?可以說(shuō)，購(gòu)房者的非理性的需求是助推房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)主要因素。
　　當(dāng)然，這樣講并不是說(shuō)購(gòu)房者與自己過(guò)不去，站在開(kāi)發(fā)商的利益立場(chǎng)來(lái)共同抬高房?jī)r(jià)。而是說(shuō)，從客觀上講目前的高房?jī)r(jià)是買(mǎi)賣(mài)雙方共同“打造”的。購(gòu)房者都希望房?jī)r(jià)盡量的往下拉，最后出現(xiàn)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也不是購(gòu)房者所希望的，他們與開(kāi)發(fā)商的“合謀”也是不得已的事情。為什么不得已?一是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的居家壓力;二是利益驅(qū)動(dòng)。
　　房?jī)r(jià)的不斷上漲帶來(lái)的眾多的恐慌性需求。小編自己就花錢(qián)買(mǎi)了套24萬(wàn)的房子，當(dāng)初并沒(méi)有想這么早買(mǎi)房子，可是面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，父母著急了，于是拿出了半生的積蓄幫助小編在臨沂南坊買(mǎi)了套小面積的。正是在這種恐慌心理的刺激下，很多非剛性需求也變得非常迫切，相當(dāng)部分人提早加入了購(gòu)房大軍，進(jìn)一步加劇了緊張的供求關(guān)系，房?jī)r(jià)自然會(huì)持續(xù)上漲。
　　去年，曾有網(wǎng)友要發(fā)起聯(lián)合買(mǎi)房活動(dòng)，他們認(rèn)為，購(gòu)房者可以聯(lián)合起來(lái)，與開(kāi)發(fā)商斗爭(zhēng)，將房?jī)r(jià)降下來(lái)。這其實(shí)是一個(gè)“囚徒博弈”的游戲。從理論上講，全世界的購(gòu)房者都聯(lián)合起來(lái)，利益一致的與開(kāi)發(fā)商斗爭(zhēng)，一定能夠使房?jī)r(jià)降下來(lái)。但是在現(xiàn)實(shí)上，利益訴求不同的群體在一致的利益目標(biāo)下聯(lián)合起來(lái)，這本身就是一個(gè)實(shí)現(xiàn)不了的天大悖論。
　　購(gòu)房者作為另外一個(gè)巴掌，拍響高房?jī)r(jià)。這也怨不得他們，他們也是身不由己，也是利益使然。
    二、 開(kāi)發(fā)商
　　開(kāi)發(fā)商需要為房?jī)r(jià)的飆升負(fù)上責(zé)任，除了開(kāi)發(fā)商自己，所有人都會(huì)同意這個(gè)觀點(diǎn)。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一直都是受益的一方。作為商人，開(kāi)發(fā)商也一直會(huì)用盡各種手段來(lái)追求自身利益的最大化。
　　從濱河板塊的房?jī)r(jià)上漲大家就可以看出來(lái)，2007年才只有3000左右，年底就飚近4000，這個(gè)價(jià)格絕對(duì)是開(kāi)發(fā)商操作的結(jié)果，某個(gè)區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格上漲，也促使周邊房?jī)r(jià)競(jìng)相攀高。這個(gè)就是開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)的典型例子。
　　現(xiàn)在，外來(lái)和本地的開(kāi)發(fā)商都在瘋狂拿地、囤積土地、爭(zhēng)做“地王”，因?yàn)橛辛送恋鼐褪怯辛速Y源。開(kāi)發(fā)商通過(guò)放緩?fù)恋亻_(kāi)發(fā)速度來(lái)控制商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，造成持續(xù)的供不應(yīng)求的有利局面，從而推高房?jī)r(jià)、牟取暴利。
　　此外，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售也是他們推高房?jī)r(jià)的手段之一。在如今的這樣一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商是供求關(guān)系中的強(qiáng)勢(shì)的一方，購(gòu)房者是弱勢(shì)的一方。利用信息上的不對(duì)等，開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售通常會(huì)造成房源緊張的假象。給購(gòu)房者“遲買(mǎi)要吃虧”的錯(cuò)覺(jué)，造成恐慌性需求暴增，推高房?jī)r(jià)，小編一個(gè)親戚曾去購(gòu)買(mǎi)某濱河樓盤(pán)，被告知已經(jīng)沒(méi)有房子，當(dāng)即將遺憾離開(kāi)的時(shí)候，銷(xiāo)售員又拉住他，說(shuō)手里其實(shí)還有2套房子，很緊俏，覺(jué)得我這親戚很想買(mǎi)，就給他了，親戚看了下房子，覺(jué)得戶型不太好就沒(méi)買(mǎi)，不到一個(gè)月，該樓盤(pán)又推出了100余套房子，親戚這才恍然大悟，原來(lái)房子可以這么賣(mài)！
　　商人逐利本無(wú)可厚非，但是在這里不得不提醒臨沂的開(kāi)發(fā)商們，還需注重自身的社會(huì)責(zé)任，絕不能為了追逐利益而一味推高房?jī)r(jià)。

    三、地價(jià)
    近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上漲的一個(gè)重要的因素就是地價(jià)的不斷上漲。
　　最近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地需求量的增大與國(guó)家調(diào)控政策對(duì)土地的從嚴(yán)把關(guān)形成了一對(duì)矛盾。開(kāi)發(fā)商對(duì)有限土地的追捧、爭(zhēng)奪刺激了地價(jià)的上漲，高昂的地價(jià)刺激房?jī)r(jià)的上升同時(shí)房?jī)r(jià)又放作用于地價(jià)。從市場(chǎng)層面上看，僅僅從價(jià)格的關(guān)系上講，一個(gè)城市的房屋價(jià)格的上漲，反映了房屋整體價(jià)值的增加，同時(shí)房屋整體價(jià)值中的土地價(jià)值部分也增加了。根據(jù)市場(chǎng)替代原理，這個(gè)城市的其他條件下的可建設(shè)的土地的市場(chǎng)價(jià)值也要達(dá)到同樣的水平，因而土地的市場(chǎng)價(jià)格也隨之增加了。接著，土地價(jià)格的增加直接導(dǎo)致了房屋開(kāi)發(fā)成本的增加，又刺激了房?jī)r(jià)的上漲。地價(jià)與房?jī)r(jià)相互關(guān)聯(lián)、相互作用，形成相互的作用力刺激著雙方面的不斷增長(zhǎng)。
　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006-2007年，臨沂地價(jià)上漲18.7%，不斷上漲的地價(jià)大幅壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，但是開(kāi)發(fā)商不會(huì)一下子接受利潤(rùn)大幅下降的局面，從而要抬高房?jī)r(jià)將成本“轉(zhuǎn)嫁”到廣大的購(gòu)房者身上，同時(shí)將這種漲價(jià)的責(zé)任完全推到政府身上。此外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)夸大地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，給廣大的購(gòu)房者和投機(jī)者以房?jī)r(jià)還要大幅上漲的預(yù)期，刺激房產(chǎn)的恐慌性需求和投機(jī)需求，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

四、 媒體
　　說(shuō)臨沂的媒體推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，臨沂房?jī)r(jià)的高漲與媒體的推波助瀾有著很大的關(guān)系。從某種意義上講，臨沂的這些媒體也是房?jī)r(jià)飆升的一大“幫兇”。
　　其實(shí)，這個(gè)網(wǎng)友的言論也不無(wú)道理，首先在地價(jià)上，媒體協(xié)助政府推動(dòng)城市化建設(shè)，推動(dòng)土地的價(jià)格上漲，為拉動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)作貢獻(xiàn)。地價(jià)的上漲，直接導(dǎo)致商品房開(kāi)發(fā)成本的上漲，造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
　　另外一方面，大眾媒體的廣告客戶主要是房地產(chǎn)企業(yè)。換言之，媒體與開(kāi)發(fā)商已經(jīng)結(jié)為共同的利益聯(lián)盟。版面上充斥著大量的房地產(chǎn)廣告，報(bào)道中也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的連篇累牘的吹捧。
　　此外，媒體在輿論的導(dǎo)向和政策的解讀上，通常會(huì)順從開(kāi)發(fā)商的意志。我們經(jīng)常會(huì)看到“我市房?jī)r(jià)還有上漲空間”、“今年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲”“某某樓盤(pán)極具投資價(jià)值”等等諸如此類(lèi)的報(bào)道。
　　大眾媒體拿著開(kāi)發(fā)商的大把廣告費(fèi)，忽悠廣大的購(gòu)房者。從某種意義上講，媒體已經(jīng)淪為權(quán)力、金錢(qián)的附庸，如何擺脫這種附庸，還需要媒體自身的覺(jué)醒。
   五、 炒房者
　　房?jī)r(jià)上漲的這兩年，經(jīng)常聽(tīng)到的一個(gè)詞匯就是炒房團(tuán)，有溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)、深圳炒房團(tuán)等等，其中“溫州炒房團(tuán)”名氣最大。
    臨沂并不存在炒房團(tuán)，但是臨沂有不少炒房的個(gè)人，小編認(rèn)識(shí)一個(gè)做外貿(mào)的朋友，去年一年的時(shí)間，他分別在開(kāi)元上城、外灘明珠和臺(tái)北新城買(mǎi)了房子，按照他的說(shuō)法，現(xiàn)在股市風(fēng)險(xiǎn)太大，投資房產(chǎn)，利潤(rùn)雖然不高，但是卻相對(duì)保險(xiǎn)，等待房?jī)r(jià)上漲。然后尋找合適的機(jī)會(huì)拋盤(pán)退市，還是可以賺取一定利潤(rùn)的。
    和小編朋友這樣的人在臨沂有很多，但是按照目前臨沂的房?jī)r(jià)上漲速度，扣除一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，炒房在目前的臨沂還是有一定的市場(chǎng)的，但是這種行為所帶來(lái)的一個(gè)直接后果就是讓臨沂的房?jī)r(jià)不斷攀升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。普通購(gòu)房者需要支付的購(gòu)房款增加，抑制社會(huì)有效需求，不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。同時(shí)，炒房作為一個(gè)純粹的投機(jī)行為，占據(jù)大量的商品房資源，造成剛性需求的積壓，供求關(guān)系更加緊張，助推房?jī)r(jià)飆升。
　　針對(duì)炒房行為，建議政府應(yīng)該出臺(tái)更加嚴(yán)厲的打擊投機(jī)的政策，抑制樓市的投資性需求。同時(shí)，擴(kuò)大居民的投資領(lǐng)域和渠道，疏導(dǎo)積壓在樓市和股市的大量資金，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。