缺錢的開發(fā)商使出各種招數(shù)，以維持資金鏈條不斷裂；購(gòu)房人則緊捂錢袋，希望于開發(fā)商降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)松動(dòng)。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)沒有明顯松動(dòng)正是購(gòu)房人繼續(xù)觀望的主要原因。

市場(chǎng)交投慘淡的局面已持續(xù)大半年，供求雙方的博弈愈演愈烈。缺錢的開發(fā)商在挖空心思地使出各種招數(shù)，以維持岌岌可危的資金鏈條不斷裂；購(gòu)房人則緊捂錢袋，寄希望于開發(fā)商降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)松動(dòng)。

業(yè)內(nèi)專家稱，在“錢”這個(gè)左右樓市格局的關(guān)鍵因素上，供求雙方的博弈還將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，樓市觀望氣氛何時(shí)“煙消云散”，云遮霧掩的不明走勢(shì)何時(shí)“撥云見日”都還是未知數(shù)。

開發(fā)商資金鏈會(huì)斷嗎

“錢荒”一度逼迫開發(fā)商們搞起了各種促銷，但各種打折、優(yōu)惠的熱鬧中，開發(fā)商資金鏈會(huì)如外界所預(yù)期的那樣斷裂嗎？

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：“在資金短缺的2008年，開發(fā)商要未雨綢繆，事先做出合理的調(diào)整就不會(huì)發(fā)生資金斷裂的情況。資金斷裂、公司被銀行查封等局面只是屬于那些‘不見棺材不落淚’的房地產(chǎn)開發(fā)商?！?/P>

目前，開發(fā)商的主動(dòng)調(diào)整可謂“花樣百出”。從資本市場(chǎng)方面來(lái)看，上市融資仍是不少開發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。繼3月恒大地產(chǎn)IPO夭折后，河南建業(yè)正向內(nèi)地房企赴港上市第一股的目標(biāo)沖刺。有消息稱，河南建業(yè)擬發(fā)行5億股新股，最高募資19億港元，發(fā)行價(jià)區(qū)間為每股2.75-3.80港元。若一切順利，預(yù)計(jì)6月6日在港交所掛牌。潘石屹說(shuō)：“如果河南建業(yè)上市成功，將是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2008年的轉(zhuǎn)折性事件。”

一度對(duì)開發(fā)商關(guān)閉的內(nèi)地資本市場(chǎng)大門近期打開了一個(gè)“門縫”。保利地產(chǎn)5月20日發(fā)布公告稱，該公司發(fā)行43億元公司債的計(jì)劃獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)；新湖中寶也發(fā)布公告稱，該公司發(fā)行14億元公司債券的申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)。5月21日，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱，該公司發(fā)行不超過(guò)59億元公司債券的申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)。這是繼3月12日金地集團(tuán)12億元公司債獲批后，證監(jiān)會(huì)再度放行房企的再融資計(jì)劃。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在信貸緊縮和證監(jiān)會(huì)嚴(yán)控房企IPO及其資金使用的背景下，通過(guò)放行公司債發(fā)行不僅對(duì)資本市場(chǎng)沖擊不大，而且更適合房企的現(xiàn)實(shí)需求，這意味著房企再融資管控的部分松動(dòng)。

再?gòu)馁J款方面來(lái)看，銀行信貸的緊縮刺激了委托貸款的活躍。5月21日，大紅鷹發(fā)布公告稱，擬將自有資金1億元委托上海浦東發(fā)展銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，委托貸款期限一年，委托貸款年利率為18%。5月16日，中大股份發(fā)布公告稱，控股子公司中大房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于5月14日與中信銀行杭州分行簽訂了委托貸款借款合同，由中大股份控股子公司浙江物產(chǎn)實(shí)業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司委托杭州分行向中大房地產(chǎn)發(fā)放委托貸款2億元，委托貸款期限為1年，年利率為12%。

一位業(yè)內(nèi)人士稱，由于前期開發(fā)商大舉圈地，使得資金鏈?zhǔn)志o張，但目前的資金缺口是上萬(wàn)億元，還是3700億元都無(wú)法準(zhǔn)確估算，而且每家企業(yè)的實(shí)際情況不一樣，企業(yè)間分化也比較明顯?？傮w而言，開發(fā)商融資的難度是越來(lái)越大，但其自救的途徑還是非常多，除了債權(quán)融資，還有股權(quán)融資、信托和私募。有數(shù)據(jù)顯示，今年三四月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共發(fā)行了11只，融資額近18億元。不少公司通過(guò)項(xiàng)目合作、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌交易等方式實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資。而在一些開發(fā)商看來(lái)，只要股權(quán)價(jià)格便宜一點(diǎn)，融資還是比較簡(jiǎn)單，生存也比較容易。

當(dāng)然，對(duì)開發(fā)商而言，更為主動(dòng)的自救途徑就是加速產(chǎn)品銷售速度。大大小小的開發(fā)商發(fā)起了新一輪的宣傳攻勢(shì)，特價(jià)房、打折、贈(zèng)送各種優(yōu)惠成了促銷常態(tài)，但購(gòu)房人并不買賬，總體促銷成效差強(qiáng)人意，大多數(shù)公司離年初的銷售目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

購(gòu)房人會(huì)等待多久

開發(fā)商的各色促銷無(wú)法打動(dòng)期待房?jī)r(jià)下降的購(gòu)房人，從去年9月以來(lái)的樓市觀望氣氛還要持續(xù)多久呢？

從成交量來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象并不明顯，與去年同期相比，今年前5個(gè)月的商品住宅成交量下降幅度在三四成左右。東方證券監(jiān)控的新房成交數(shù)據(jù)顯示， 北京期房成交量在上周（5月18日-24日）仍未見起色，日均成交量環(huán)比下降11.55%，同比下降45.38%；深圳環(huán)比下降35.41％，同比下降24.00%；上海在經(jīng)過(guò)上兩周的小幅放量后，又回歸到日均750套左右的前期水平。二線城市中，南京日均成交量同比下降46.46%；西安環(huán)比下降16.24%；長(zhǎng)沙環(huán)比增長(zhǎng)4.67％。

從個(gè)貸來(lái)看，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)4月合計(jì)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款余額大約為3.4300萬(wàn)億元，環(huán)比增加約300億元。其中，個(gè)人房貸約增加167億元，遠(yuǎn)低于3月環(huán)比個(gè)人房貸增量240億元。

中原地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，預(yù)期的樓市回暖態(tài)勢(shì)并未在4月出現(xiàn)，北京、上海等地的住宅市場(chǎng)成交均價(jià)仍在高位運(yùn)行，廣州、深圳等地的成交量走向平穩(wěn)?？傮w而言，觀望情緒不會(huì)輕易散去，市場(chǎng)恢復(fù)尚待時(shí)機(jī)。

房?jī)r(jià)沒有明顯松動(dòng)正是購(gòu)房人繼續(xù)觀望的主要原因?！版溂业禺a(chǎn)”的調(diào)查顯示，在年收入6萬(wàn)以上的青年人中，7成多的無(wú)力在北京購(gòu)房；40%的被調(diào)查者認(rèn)為，需要工作10年以上才能買得起房；56%的表示沒有家人的經(jīng)濟(jì)支持很難買得起房子；47%的表示有可能會(huì)因?yàn)檫^(guò)高的房?jī)r(jià)而放棄在北京的生活。

當(dāng)3月和5月這兩個(gè)觀察樓市走勢(shì)的重要時(shí)間窗口“關(guān)閉”后，市場(chǎng)格局仍然是霧里看花、水中望月，市場(chǎng)調(diào)整將持續(xù)到何時(shí)仍不得而知。長(zhǎng)城證券的報(bào)告認(rèn)為，市場(chǎng)在5月并未出現(xiàn)井噴行情，各地成交量只是勉強(qiáng)達(dá)到3月下旬高峰期的水平，市場(chǎng)在傳統(tǒng)的銷售旺季僅出現(xiàn)了弱勢(shì)反彈行情，調(diào)整將不可避免地進(jìn)入下半年。萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為，要到明年上半年才明朗。還有一些專家認(rèn)為，此輪樓市調(diào)整時(shí)間至少在兩年以上。

但我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股副總裁胡景暉認(rèn)為，現(xiàn)在是購(gòu)買二手房的最佳時(shí)機(jī)。一是隨著新房開發(fā)遠(yuǎn)郊化，保障性住房現(xiàn)階段供應(yīng)有限，具備綜合優(yōu)勢(shì)的二手房正成為樓市銷售主力。今年以來(lái)，北京市二手房成交量已連續(xù)四個(gè)月超過(guò)新房。二是現(xiàn)階段房源充沛，客戶選購(gòu)的空間較大，二手房存在一定的議價(jià)空間。

房?jī)r(jià)預(yù)期分歧嚴(yán)重

業(yè)內(nèi)專家稱，“錢景”不妙的開發(fā)商不肯降價(jià)，有真實(shí)需求的購(gòu)房人遲遲不愿出手，使得市場(chǎng)在觀望的僵局中煎熬，而這與供求雙方的房?jī)r(jià)預(yù)期嚴(yán)重分化直接相關(guān)。

開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)依然比較樂觀。馮侖認(rèn)為，在一個(gè)城市人均GDP達(dá)到1萬(wàn)美元之前，住宅市場(chǎng)價(jià)格每年有5%到10%的增長(zhǎng)是非常正常的。

而從近期開發(fā)商在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，盡管土地流拍或底價(jià)成交的狀況依然屢見不鮮，但一些財(cái)務(wù)狀況較好的公司開始謀劃未來(lái)版圖。比如，經(jīng)過(guò)120多輪競(jìng)價(jià)之后，中糧地產(chǎn)在5月中旬一舉拿下北京順義區(qū)的3宗住宅、金融及公共服務(wù)設(shè)施地塊，共計(jì)259400萬(wàn)元，這是中糧地產(chǎn)布局環(huán)渤海灣走出的重要一步。

“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-5月，北京房產(chǎn)市場(chǎng)交易的居住用地（包括綜合用地）地塊樓面平均價(jià)格達(dá)到4455元/平方米，相比2007年全年居住用地成交地塊3343元/平方米的平均成交價(jià)格，上漲幅度達(dá)33.3%。該公司副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，今年以來(lái)，北京市各交易地塊的樓面價(jià)繼續(xù)走高，說(shuō)明未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房?jī)r(jià)預(yù)期依然較高，這支撐了未來(lái)房?jī)r(jià)的下降之勢(shì)。

但在一些專家和購(gòu)房人看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)走低的可能性依然較大。宏源證券的報(bào)告認(rèn)為，從開發(fā)商的資金困境和剛性需求的房?jī)r(jià)承受能力來(lái)看，房?jī)r(jià)不會(huì)發(fā)生深跌的情況，但存在進(jìn)行下調(diào)的可能性。

胡景暉建議，在房?jī)r(jià)走勢(shì)存迷的當(dāng)下，購(gòu)房者要正確把握自己的購(gòu)房?jī)r(jià)格預(yù)期。對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房?jī)r(jià)格預(yù)期要綜合自己的經(jīng)濟(jì)水平和市場(chǎng)狀況，不可盲目地以自己的主觀意向作為房?jī)r(jià)的最終權(quán)衡標(biāo)準(zhǔn)。（作者：費(fèi)楊生）